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據(jù)澎湃新聞9月26日消息，上海中考改革新政落地半年后，上海學區(qū)房炒作之風被止住。伴隨著一系列政策的落地，學區(qū)房量價正從高位不斷回落。

8月份，上海又加碼了樓市調(diào)控政策，針對二手房貸款出臺了“三價就低”政策，效果立竿見影。8月上海二手住宅僅成交1.8萬套，環(huán)比下跌24.3%，同比下跌39.6%。而曾經(jīng)領漲二手房的學區(qū)房，如今火熱不再。

“我見證了樓市的起起伏伏，這一次的形勢和以往不太一樣?！睆臉I(yè)已有8年的房屋經(jīng)紀人李茂（化名）在接受澎湃新聞采訪時如是說道。

在李茂看來，“房住不炒”大背景下，針對樓市的調(diào)控政策持續(xù)且密集的出臺，這一輪降溫的周期將變得更長。

多數(shù)學區(qū)房價格回落，有房源掛牌價下調(diào)近300萬元

“確實降了?！?月23日，澎湃新聞就目前上海學區(qū)房價格向滬上多位經(jīng)紀人詢問情況，得到了這樣的回答。

“我所在的片區(qū)，帶有優(yōu)質(zhì)學校的房源價格回落了差不多20%?！币桑ɑ┦翘窖蠓课轂H坊板塊一門店業(yè)務主管，其門店管理的房源基本都帶有優(yōu)質(zhì)的教育資源，對口的學校是位于上海浦東的明珠A、明珠B、浦明師范。這幾所都是浦東公辦小學中一梯隊、二梯隊的優(yōu)質(zhì)學校。

但是，尹松說，“受3月份教改政策以及8月份‘三價就低’原則的影響，這一類房源價格有所回落。”以一套兩房47平方米的房源為例，尹松指出，去年12月底至今年1月初，這一面積房源成交總價在600萬元出頭，目前在售價格約480萬元，回落約20%。

“現(xiàn)在的售價基本和去年的價格差不多了，去年10月有一個客戶的成交價格為450萬?！币烧f。

在浦東，梅園板塊也是眾多家長選擇優(yōu)質(zhì)教育資源的一大選項。

據(jù)了解，梅園二、三、四街坊對口的學校是上海一梯隊的福山外國語小學以及建平中學西校，被稱為“雙學區(qū)”；梅園五、六街坊對口的學校是市示范園冰廠田幼兒園、一梯隊的福山外國語小學以及建平中學西校，被稱為“三學區(qū)”。正是由于對口的學區(qū)資源優(yōu)勢明顯，引來眾多重視教育資源的購房者入手。

不過，從價格上來看，梅園板塊的學區(qū)房價格也正從高位回調(diào)。

澎湃新聞從諸葛找房APP平臺上看到，以梅園三街坊一套50平方米左右的房源為例，該房源6月24日上架時報價為730萬元，9月16日，該房源報價修改為650萬元，價格下調(diào)80萬元。

下調(diào)報價的情況并非個例。梅園三街坊一套46平方米左右的房源，在今年3月12日上架時的報價為850萬元，隨后在3月、5月、8月經(jīng)過多次降價后，目前最低報價680萬元。另一套48平方米的房源面臨同樣的境況，該房源上架時報價835萬元，隨后經(jīng)過6次降價后，目前該房源最低報價625萬元，價格下調(diào)幅度均超百萬元。

圖片來源：諸葛找房APP

圖片來源：諸葛找房APP

梅園五街坊的“三學區(qū)”也難逃價格回落的命運。諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，一套57平方米左右的房源在今年5月4日掛牌時報價1050萬元，隨后經(jīng)過3次降價后，目前報價810萬元。另一套同樣面積的房源在今年3月21日掛牌價格為980萬元，經(jīng)過5次改價后，目前報價815萬元。而另一套51平方米的房源顯示，今年3月12日掛牌價達1020萬元，經(jīng)過5次降價后，目前報價725萬元，較最高掛牌價減少近300萬元。

圖片來源：諸葛找房APP

梅園板塊一經(jīng)紀人向澎湃新聞表示，“掛1000萬是正常的，在高峰期的時候，當時賣的好，沒什么房源了，價格就亂掛了?！辈贿^，據(jù)該經(jīng)紀人稱，梅園五街坊51平左右的房源在2020年年初的價格約600萬左右，至今年年初的最高成交價格約為880萬上下，隨后價格開始有所回落。

圖片來源：諸葛找房APP

另按照諸葛找房公布的數(shù)據(jù)，梅園五街坊于去年9月份的掛牌價格約122984元/平方米；今年4月掛牌價格達到最高點170925元/平方米；8月份掛牌價格又回落至136138元/平方米。

在尹松看來，“這部分房源前期漲了很多，價格回調(diào)屬正常樓市波動?！睋?jù)其介紹，帶有優(yōu)質(zhì)教育資源的房源在去年下半年迎來大漲，在10月、11月左右進入加速上漲期，并在今年年初沖至最高點，有部分房源漲幅達30%。今年3月份，中考教改政策出臺致使部分房源價格波動，雖未現(xiàn)大面積價格下調(diào)但成交量已開始回落。隨后，在一系列政策落地后，學區(qū)房價格開始出現(xiàn)下行。

據(jù)一些經(jīng)紀人介紹，目前，大部分房源都出現(xiàn)了價格回落的情況，也有部分不急售的房東未變動價格或暫時撤回房源?！拔覀円灿龅竭^房東不愿降價撤回后，過了幾個月又降價掛牌的情況。”

買家觀望情緒濃，投資客逐漸退場

然而，價格的回調(diào)并未引來眾多買家下定，反而更加助長了買家觀望的情緒。

“價格下來了，但最終買房的人卻很少。很多買家因為各項政策落地后，都開始觀望，不著急出手了。”鏈家地產(chǎn)濰坊板塊一經(jīng)紀人說道。

以上海浦東濰坊板塊一門店為例，據(jù)該門店經(jīng)紀人介紹，其所在的門店由于主攻周邊二手學區(qū)房，今年3月以來開單數(shù)量明顯減少，不少經(jīng)紀人陸續(xù)離職?！拔覀冮T店有兩個小組，一共16人左右，最近幾個月每月基本上會離職2人，算下來離職率得有10%?！?

究其原因，主要就是“不開單”?！爸薪槭卿N售行業(yè)，還是要以業(yè)績?yōu)橹鞯?，如果不開單，工資就以底薪為主?！鄙鲜鲩T店經(jīng)紀人說道。據(jù)其介紹，該門店在樓市高峰時期每月可成交房源量近30單，基本上出一套賣一套，而最近幾個月，一個月成交3單都較為困難。

澎湃新聞走訪濰坊板塊中介門店時看到，有中介門店店內(nèi)僅留有一兩個經(jīng)紀人，其余經(jīng)紀人均外出在各小區(qū)駐守，通過拿廣告牌等形式拓客。

前述太平洋房屋濰坊板塊業(yè)務主管尹松在接受澎湃新聞（www.thepaper.cn）采訪時表示，“我們主營業(yè)務以二手房為主，但是受3月份教改政策以及8月份‘三價就低’原則的影響，房源價格有所回落，銷售量也直線下降。有的房源帶看近30組才能成交一套?！?

上述所說的“教改政策”是指，今年3月16日，上海市教委公布了《上海市高中階段學校招生錄取改革實施辦法》，根據(jù)新政，全市各大重點高中一半以上的招生名額都會被分配到全市各區(qū)所有初中學校，這也意味著頂級公辦初中和普通的“菜中”站在了同一起跑線——名額分配面前。也就是說，在普通的“菜中”只要成績名列前茅就有機會上好高中。

到了今年8月6日，為降低杠桿率，抑制掛盤價格虛高，上海各銀行審核貸款金額又以參考買賣合同價、交易中心核驗價、銀行評估價——以“三價就低”原則作為貸款申請房價標準。

而細數(shù)上海樓市政策，遠不止這些。據(jù)澎湃新聞不完全統(tǒng)計，今年以來，上海共出臺10余項樓市新政促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

制圖（澎湃新聞）

在經(jīng)紀人眼中，一系列政策落地目標明確，“政府的目的很明確，就是要控房價，之前那一波漲得太多了，要控一控房價?！?

另一方面，由于房價下行，投資客比例不斷減少，澎湃新聞從中介處了解到，目前購房客戶中大多為自住需求，想買房用于投資的已經(jīng)不多見了。

銀行貸款評估金額僅為網(wǎng)簽價的50%

除了不斷落地的政策改變著購房者的預期，資金缺口亦阻止了部分購房者的腳步。

中國銀行一位個貸經(jīng)理向澎湃新聞表示，目前，銀行的放貸周期較長，通常需要5至6個月。周期放長之外，銀行的放貸額度也不斷縮水。

“目前銀行的審批貸款額度基本上都要打上五至八折。我們也遇到了因為貸款額度降低導致無法成功購房的案例?！辨溂业禺a(chǎn)一經(jīng)紀人說道。

該經(jīng)紀人稱，“一系列操作主要是通過限制貸款額度來減緩成交量，成交量下來后，價格上漲的速度就會放緩，甚至下降。但對于首套購房者來說，降低了貸款額度的同時，意味著增加了首付的金額。對首套購房者來說，目前首付比例接近50%?！?

購房人因為貸款額度降低導致的違約糾紛也隨之而來。

今年9月9日，上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)協(xié)會發(fā)布的《“三價就低”房貸新政下避免交易糾紛的幾點提示》中提到了這樣的情況：某消費者于8月7日簽訂房屋交易合同，此后申請房貸時，銀行最終審批的貸款額度從預估的545萬元降低為268萬元。277萬元的巨大資金缺口使其無力繼續(xù)履行合同，損失定金的同時更可能面臨巨額的違約金。故以居間方未告知房貸新政致其蒙受巨額經(jīng)濟損失為由發(fā)起投訴。

“這一情況在‘三價就低’原則落地一周后就開始顯露。合同簽好，網(wǎng)簽好，貸款環(huán)節(jié)出現(xiàn)了問題?！辨溂业禺a(chǎn)一經(jīng)紀人說。

為盡可能避免此類糾紛的發(fā)生，上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)協(xié)會提示稱，對于購房人而言，應全面詳盡了解最新的各項購房及相關金融政策，對自身購房資格、資金備付能力等關鍵要素有了充分把握再出手，尤其對目前銀行貸款評估金額可能僅為網(wǎng)簽價的50%這一現(xiàn)狀要有充分準備。盡可能與業(yè)主協(xié)商在交易合同中加入“因貸款受限導致無法繼續(xù)履約，雙方可以和平解約而無需承擔違約金”的補充條款。

對于置換型業(yè)主來說，建議不要選擇同步交易，以避免萬一買入方因貸款等原因無法繼續(xù)履約，進而影響自身購入交易的房款支付，造成連環(huán)違約。盡量待賣房資金確定到賬后再啟動買房交易。

對于居間方而言，協(xié)會提示到，簽約前應充分告知交易雙方最新的房產(chǎn)及金融相關政策，提醒買受方確認好自身購房資格及資金能力，尤其對目前銀行貸款評估金額可能僅為網(wǎng)簽價的50%這一情況要明確告知購房人。最好是以書面形式并要求交易雙方簽字確認。一旦發(fā)生相關糾紛應積極協(xié)調(diào)，最大限度讓雙方降低經(jīng)濟損失。

上海樓市的下行只是房地產(chǎn)市場的一個縮影。按照國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，今年8月份，隨著前期出臺的調(diào)控政策不斷發(fā)酵、信貸持續(xù)收緊，8月全國新房和二手房上漲的城市數(shù)量不斷減少，并降至年內(nèi)最低。

有業(yè)內(nèi)人士表示，樓市將在一段時間里低位運行，此前積累的泡沫逐漸被擠掉，“當買房者為了自住而不從投資角度考慮，市場才迎來真正健康”。