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(文/孫梅欣 編輯/張廣凱）

6年前還喊出“規(guī)模沖千億”的中交地產(chǎn)，卻走向了被實施退市警告的命運。

在公布了2024年業(yè)績之后，這家央企地產(chǎn)企業(yè)正式“披星戴帽”，公司股票簡稱變?yōu)椤癝T中地”，瀕臨退市風險。

根據(jù)深交所上市規(guī)則，由于2024年的經(jīng)審計后歸屬上市公司股東的凈資產(chǎn)為負值，中交地產(chǎn)被實施退市警示。同期公布的業(yè)績顯示，到去年期末中交地產(chǎn)的股東凈資產(chǎn)約為-35.79億元。

倒退到業(yè)績疊加退市風險，中交地產(chǎn)最近幾個交易日也接連遭遇跌停。至4月18日開盤后再度跌停，ST中地的股價跌至4.43元/股，總市值縮水至33.17億元。

與此同時，中交地產(chǎn)在今年1月宣布，計劃將其持有的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務相關資產(chǎn)及負債轉(zhuǎn)讓至控股股東中交房地產(chǎn)集團，未來主要轉(zhuǎn)向物業(yè)服務、資產(chǎn)管理與運營等輕資產(chǎn)業(yè)務，退出房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務。

事實上，近期已有多家房企宣布退出房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務。就在不久前，國企背景的格力地產(chǎn)宣布完成股權(quán)置換、計劃更名并劃轉(zhuǎn)至華發(fā)集團，未來專注以免稅業(yè)為主的消費行業(yè)；美的置業(yè)在上個月也交出了剝離地產(chǎn)業(yè)務后的首份成績單，表示未來會專注開發(fā)服務、物管服務等業(yè)務。

從蜂擁而至，再到黯然離席，即便擁有央企背景的中交地產(chǎn)，在跌宕的行情下，也已站在被淘汰出局的邊緣。

業(yè)績“塌方”，凈虧損超51億

不久前公布的2024年財報，呈現(xiàn)出這家房企的業(yè)績“塌方”。

2024年，中交地產(chǎn)全年營收額183.02億元，同比下滑44.59%；歸屬上市公司股東凈虧損51.79億元，在去年虧損16億元的基礎上，虧損幅度進一步擴大221.44%；經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額約為31.78億元，同比下滑55.6%。

作為房地產(chǎn)行業(yè)最重要的銷售指標，中交地產(chǎn)去年全口徑銷售額僅為156.43億元，較上年同期降低58.13%；銷售回款247.07億元，較上年同期降低45.07%，主力業(yè)務房地產(chǎn)開發(fā)共計帶來171.81億元。

要知道中交地產(chǎn)在2020年就已經(jīng)瞄準500億元銷售規(guī)模，并曾計劃在2023年跨進千億門檻。很顯然，中交地產(chǎn)已經(jīng)做不到了。

為了填補營收并為業(yè)務轉(zhuǎn)向，去年12月中交地產(chǎn)對中交物業(yè)服務完成全資收購，由此去年物業(yè)管理也帶來了7.28億元營收。

盡管從收入比例來看，房地產(chǎn)銷售占比仍高達93.87%，但中交地產(chǎn)還是決絕地退出了房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務，未來將主要業(yè)務重心轉(zhuǎn)至目前還只能提供不到4%營收比例的物業(yè)服務等運營。

導致中交地產(chǎn)實施退市警告的直接原因，是歸屬上市公司股東的凈資產(chǎn)-35.79億元。同時，公司總資產(chǎn)也縮水12.63%，總資產(chǎn)降至1076.98億元。

中交地產(chǎn)同期發(fā)布的《關于未彌補虧損達到實收股本總額三分之一的公告》中顯示，截至2024年末，公司合并財務報表中未分配利潤約為-44.26億元，實收股本為7.47億元，未彌補虧損金額超過實收股本總額三分之一。

對于未彌補虧損形成的主要原因，中交地產(chǎn)解釋，一方面由于開發(fā)業(yè)務交付排期不同，期內(nèi)達到交付的條件項目減少，同時在行業(yè)下行背景下，調(diào)整銷售策略加速去庫存和資金回籠，導致交付項目毛利率下降。

另一方面，期內(nèi)公司部分房地產(chǎn)項目存在減值跡象，對存在減值跡象的房地產(chǎn)項目計提資產(chǎn)減值損失，從而使未彌補虧損金額進一步擴大。

事實上這部分存在減值的地產(chǎn)項目，也是導致凈資產(chǎn)為負的重要因素。

地塊貶值拖累，難保上市地位

自2019年之后，中交地產(chǎn)在“千億規(guī)?！钡哪繕讼?，拿地頗為激進。統(tǒng)計顯示，中交地產(chǎn)在2020-2022年間的土地投資額超過千億元，直接帶來存貨攀升，

其中，2020年，中交地產(chǎn)土地投資額達到535億元，同比大增近177%，而當年的全口徑銷售金額才533億元；2021年，公司全口徑銷售額為560億元，當年拿地金額卻達到388億元，是當年行業(yè)當中拿地最為激進的房企之一。

此時正值特殊時期，當年在“三道紅線”的背景下，很多房企已經(jīng)表現(xiàn)謹慎拿地的跡象。根據(jù)機構(gòu)統(tǒng)計，當年TOP50上市房企新增土地儲備總量同比減少了69.6％。

中交地產(chǎn)卻在那幾年逆勢出手，其中不乏如貴陽云巖、昆明呈貢、武漢花山等地的“地王”。

截至期末，中交地產(chǎn)持有117個項目，儲備的土地總面積1045萬平方米，在建及待建面積771萬平方米。

然而在此之后，中交地產(chǎn)豐厚的土儲未能帶來相應的銷售回報，相反卻在房地產(chǎn)行業(yè)整體下行期，帶來了資產(chǎn)減值。

如果是民企，在流動性和資產(chǎn)減值的情況下，或許可以打包低價賤賣，以此換來流動性。但是中交地產(chǎn)的央企身份在此時卻形成了“掣肘”。

有中交內(nèi)部人士透露，中交地產(chǎn)目前持有的不少地塊都出現(xiàn)貶值，有一些甚至低于購地價格，企業(yè)虧損的很厲害：“這些地還不太好賣，低價出售會涉及國有資產(chǎn)流失，繼續(xù)持有又缺乏現(xiàn)金流，所以虧損項目只能停，避免國有資產(chǎn)繼續(xù)貶值。”

這似乎也就解釋了，中交地產(chǎn)在今年初宣布將資產(chǎn)和負債，一同交給了控股股東中交房地產(chǎn)集團有限公司的決定。?根據(jù)中交地產(chǎn)3月的公告，這場重大資產(chǎn)重組還在推進審計、評估和盡職調(diào)查的進程中，交易以現(xiàn)金方式進行，不涉及發(fā)行股份，也不會導致公司控股股東和實際控制人的變更。

對于目前“披星戴帽”帶來的退市風險，公司董事會稱會爭取撤銷退市風險，通過調(diào)整項目策略、探索多種方式優(yōu)化等，提升經(jīng)營能力；努力拓寬融資渠道，降低融資成本，強化財務結(jié)構(gòu)，保證公司資金鏈穩(wěn)定；推動地產(chǎn)出售，降低公司資產(chǎn)負債率，提升可持續(xù)經(jīng)營能力和盈利能力；并加強內(nèi)控體系，做好風險防控，避免系統(tǒng)性風險的發(fā)生。

從董事會的表態(tài)來看，中交地產(chǎn)還在為保住上市的身份而努力，但在地產(chǎn)行業(yè)的身位中，中交地產(chǎn)或許已經(jīng)大勢已去。