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（文/朱道義 編輯/張廣凱）

回顧過(guò)去的一年，全國(guó)重點(diǎn)城市商辦市場(chǎng)在深度調(diào)整中努力前行。

新增供應(yīng)持續(xù)涌來(lái)，有效辦公需求卻略顯不足。企業(yè)則因經(jīng)濟(jì)增速放緩、行業(yè)遇冷及降本增效策略收縮，疊加遠(yuǎn)程辦公、共享辦公模式?jīng)_擊等諸多因素，租賃活動(dòng)也愈發(fā)偏向謹(jǐn)慎。

這讓行業(yè)普遍面臨空置率與租金的雙重壓力。近日，觀點(diǎn)指數(shù)于2025觀點(diǎn)商辦暨資管大會(huì)發(fā)布的《2025商辦資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)報(bào)告》顯示，截至2024年末，涵蓋北京、上海、廣州、深圳、杭州、重慶等重點(diǎn)城市的16個(gè)中國(guó)內(nèi)地寫字樓樣本項(xiàng)目，其租金單價(jià)為200.15元/平米/月。相較2024年6月末，該租金單價(jià)下降了3.09%；與2023年末相比，降幅為4.34%。

而公開數(shù)據(jù)顯示，2025年全國(guó)主要一、二線城市辦公樓市場(chǎng)將再度迎來(lái)約640萬(wàn)平米的新增供應(yīng)集中放量，同比增長(zhǎng)近七成。若供需關(guān)系無(wú)明顯改善，租金下行、空置率走高的局面或?qū)⑦M(jìn)一步加劇。

不過(guò)，在近期舉辦的2025觀點(diǎn)商辦暨資管大會(huì)上，思想火花的交流碰撞中，觀察者網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，盡管2025年的市場(chǎng)圖景更顯復(fù)雜，新的機(jī)遇卻也在悄然涌動(dòng)。

2025觀點(diǎn)商辦暨資管大會(huì)現(xiàn)場(chǎng)

正如中海商業(yè)助理總經(jīng)理、COOC中海商務(wù)全球負(fù)責(zé)人張存理于現(xiàn)場(chǎng)舉例指出，“據(jù)統(tǒng)計(jì)，上海甲級(jí)辦公樓辦公當(dāng)中，74%的搬遷租賃為升級(jí)需求?！憋@然，對(duì)于擁有深厚產(chǎn)業(yè)積淀的市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，需求仍然存在，只是對(duì)于商辦空間的要求迭代升級(jí)了。

這就需要運(yùn)營(yíng)方主動(dòng)從“空間提供者”，向“企業(yè)服務(wù)生態(tài)構(gòu)建者”進(jìn)階。AI技術(shù)、新經(jīng)濟(jì)需求、ESG等全新變量，恰能夠助力行業(yè)打開全新的想象空間，不斷升級(jí)服務(wù)模式和產(chǎn)品體系，以適應(yīng)新周期的變化。

張存理也結(jié)合中海商務(wù)辦公樓資產(chǎn)板塊目前于產(chǎn)品升級(jí)、智慧化、健康化和綠色化等方面的運(yùn)營(yíng)成果，給出了商辦重構(gòu)的具體路徑。

她認(rèn)為，未來(lái)辦公空間是城市發(fā)展的新界面，企業(yè)應(yīng)做到三個(gè)重構(gòu)：首先是重構(gòu)空間屬性，其次重構(gòu)服務(wù)邊界，最后重構(gòu)價(jià)值體系。當(dāng)空間真正能以人和產(chǎn)業(yè)為核心，當(dāng)運(yùn)營(yíng)超越物理邊界、走向生態(tài)共建，商辦地產(chǎn)就能突破周期的局限，成為城市進(jìn)化的永恒動(dòng)力。

世邦魏理仕中國(guó)區(qū)研究部負(fù)責(zé)人謝晨也驗(yàn)證，市場(chǎng)確實(shí)存在“逆行者”，即部分樓宇在下行周期中表現(xiàn)亮眼?！斑@些樓宇多靠近地鐵站、商業(yè)設(shè)施完善，并獲綠色認(rèn)證，資產(chǎn)在運(yùn)營(yíng)加持下能跑贏市場(chǎng)?！?

市場(chǎng)新常態(tài)要求運(yùn)營(yíng)方從“空間提供者”轉(zhuǎn)型為“生態(tài)服務(wù)商”，具體怎樣做？陽(yáng)光海天停車產(chǎn)業(yè)集團(tuán)總裁江沁園以“停車場(chǎng)運(yùn)營(yíng)”的獨(dú)特視角另辟蹊徑。

他指出，據(jù)陽(yáng)光海天停車今年統(tǒng)計(jì)，老百姓交停車費(fèi)可能會(huì)到1.2萬(wàn)億的一個(gè)規(guī)模，盡管對(duì)于樓宇的整體租金是一個(gè)小數(shù)，但對(duì)于一個(gè)細(xì)分產(chǎn)業(yè)或集團(tuán)來(lái)說(shuō)，還是非常可觀?！敖衲暌患径任覀兒灱s的項(xiàng)目數(shù)接近30個(gè)，比去年同季上漲了50%，這證明業(yè)主正越來(lái)越看重細(xì)分市場(chǎng)，即針對(duì)停車場(chǎng)這條細(xì)分賽道的資產(chǎn)管理?！?

據(jù)悉，陽(yáng)光海天停車目前主打的業(yè)務(wù)是停車場(chǎng)中長(zhǎng)期的承包經(jīng)營(yíng)這項(xiàng)目業(yè)務(wù)不僅能夠給業(yè)主提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流收入，同時(shí)也能帶來(lái)管理水平的提升。

有趣的是，江沁園也透露，陽(yáng)光海天停車目前于細(xì)分賽道脫穎而出的重要法寶之一，就是對(duì)于AI技術(shù)的深度運(yùn)用。“我們借助AI將物理空間演化為數(shù)字空間，通過(guò)大數(shù)據(jù)計(jì)算來(lái)進(jìn)一步形成停車的市場(chǎng)化產(chǎn)品，并發(fā)現(xiàn)不同商業(yè)載體中的非固定需求。我們不斷向AI投喂資源，比如通過(guò)輸入40多萬(wàn)張不同的地點(diǎn)照片，從而達(dá)成了對(duì)40多種停車場(chǎng)景的訓(xùn)練輸出?！?

江沁園強(qiáng)調(diào)，場(chǎng)景訓(xùn)練帶來(lái)的最大效果，就在于管理狀態(tài)。如今陽(yáng)光海天在停車場(chǎng)基本沒(méi)有巡視人員，智能系統(tǒng)能夠自動(dòng)捕捉到40多種特殊、突發(fā)的情況，比如火災(zāi)、消防栓移動(dòng)、人流聚集，車門車窗沒(méi)關(guān)等，并即時(shí)觸發(fā)工單，派發(fā)給當(dāng)?shù)仨?xiàng)目經(jīng)理。

從上述案例可以看出，AI熱潮已經(jīng)明顯帶動(dòng)了相關(guān)商辦企業(yè)的業(yè)務(wù)擴(kuò)張。

謝晨指出，“一季度的很多需求，和Deepseek是不無(wú)關(guān)系的。”對(duì)于2025年，他總結(jié)關(guān)鍵詞為“新質(zhì)生產(chǎn)力、成本和品質(zhì)”。預(yù)計(jì)短期內(nèi)，供應(yīng)和租金還是會(huì)較為嚴(yán)峻，但也看到一些新質(zhì)生產(chǎn)力企業(yè)，以及消費(fèi)企業(yè)特別是服務(wù)型的消費(fèi)企業(yè)需求動(dòng)能強(qiáng)。