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（文/朱道義 編輯/張廣凱）

首家ST央企地產(chǎn)，正在迎來斷臂保殼的關(guān)鍵事項。

6月16日晚間，中交地產(chǎn)股份有限公司（股票代碼：000736.SZ）正式披露重大資產(chǎn)出售暨關(guān)聯(lián)交易報告書（草案），公司擬以1元的對價，整體剝離房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的相關(guān)資產(chǎn)及負(fù)債，接盤方為控股股東中交房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司。

根據(jù)重組草案，本次轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)涵蓋房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)全鏈條，包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的控參股權(quán)、對應(yīng)應(yīng)收款項和負(fù)債等。據(jù)資產(chǎn)評估報告，截至2024年12月31日，中交地產(chǎn)標(biāo)的資不抵債，資產(chǎn)賬面凈值為-39.19億元，經(jīng)評估為-29.76億元，評估增值24.06%。

對此，易居研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，“從中交地產(chǎn)公布的財務(wù)數(shù)據(jù)可以看出，該公司此次轉(zhuǎn)讓的是一個龐大的負(fù)資產(chǎn)包，這解釋了為何交易定價僅為象征性的1元。其核心訴求是，剝離沉重的負(fù)資產(chǎn)?！?

另有市場分析指出，“1元定價的實質(zhì)，就是剝離負(fù)資產(chǎn)。這某種程度上相當(dāng)于母公司中交集團(tuán)以承擔(dān)規(guī)模不小的負(fù)資產(chǎn)為代價，為上市公司提供支持?！?

實際上，市場對于此項交易也早有預(yù)料。

今年4月15日，中交地產(chǎn)披露了2024年財報。去年，其實現(xiàn)營業(yè)收入183.02億元，同比上年調(diào)整后收入減少44.59%；歸母凈虧損為51.79億元，大幅減少221.44%。

年報發(fā)布之際，中交地產(chǎn)被實施退市風(fēng)險警示，停牌一天。4月16日復(fù)牌后，公司股票簡稱由“中交地產(chǎn)”變更為“*ST中地”，成為A股歷史上首家觸發(fā)退市風(fēng)險警示的央企地產(chǎn)上市公司。

中交地產(chǎn)必須在2025年實現(xiàn)凈資產(chǎn)轉(zhuǎn)正，否則將被退市。所以甩掉負(fù)資產(chǎn)的包袱正是其當(dāng)務(wù)之急，而最終也還是母公司中交集團(tuán)“雪中送炭”，承擔(dān)下了所有。

對于本次重大資產(chǎn)出售，中交地產(chǎn)表示，標(biāo)的資產(chǎn)所從事的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)資金需求量大、負(fù)債規(guī)模高，本次交易完成后，相關(guān)標(biāo)的資產(chǎn)將不再納入上市公司合并報表范圍，上市公司將“由重轉(zhuǎn)輕”，預(yù)計上市公司總資產(chǎn)及營收規(guī)模等指標(biāo)將出現(xiàn)較大幅度下降。

公開資料顯示，作為央企中交集團(tuán)旗下的地產(chǎn)平臺，中交地產(chǎn)于1993年誕生于中國房地產(chǎn)市場化改革的浪潮中，恰逢行業(yè)從“土地紅利”向“金融紅利”轉(zhuǎn)型的起點。1997年4月，其正式登陸深交所主板，房地產(chǎn)開發(fā)是主營業(yè)務(wù)。

中交地產(chǎn)業(yè)務(wù)分布 來源：企業(yè)官網(wǎng)

其曾承載著“千億規(guī)?！钡男坌模みM(jìn)時期氣吞山河，重金出手爭奪地王。早在2019年，中交地產(chǎn)在時任董事長的帶領(lǐng)下提出“三年沖千億”目標(biāo)，以高杠桿、高周轉(zhuǎn)模式瘋狂拿地。2020年，中交地產(chǎn)繼續(xù)在土地市場上高歌猛進(jìn)，共計拿地635.59萬平方米，較上年增長176.9%，土地購置總價款535.8億元，權(quán)益價款252.54億元，遠(yuǎn)超同期僅為533億元的合約銷售額。在當(dāng)時，其是一位令行業(yè)矚目的逆周期擴張的“勇士”。

但顯然，它未能預(yù)見政策與市場的轉(zhuǎn)向。2020年后，“三道紅線”壓縮融資空間，預(yù)售資金監(jiān)管加劇流動性危機。此外，疊加社會風(fēng)險事件頻發(fā)，消費者購房意愿較低，導(dǎo)致樓市的情況也急轉(zhuǎn)直下，各線城市銷售慘淡、房價不斷下行。

在房地產(chǎn)的上行周期拿地、下行周期入市銷售的中交地產(chǎn)，業(yè)績情況自然也首當(dāng)其沖受到嚴(yán)重拖累。

最初表現(xiàn)為，因毛利有限導(dǎo)致的盈利空間收窄。2018年—2022年，公司營收從89.48億元升至384.67億元，但同期歸母凈利潤則分別為8.1億元、5.4億元、3.47億元、2.36億元和0.34億元。此后，其銷售規(guī)模也大幅縮水，2022年、2023年以及2024年，中交地產(chǎn)銷售金額分別為458.82億元、373億元以及156.4億元。2023年，中交地產(chǎn)出現(xiàn)多年來的首次虧損，全年實現(xiàn)營收324.68億元，同比下降15.59%，歸母凈利潤虧損高達(dá)16.73億元。2024年則進(jìn)一步巨虧51.79億元。

兩年虧掉68億元的中交地產(chǎn)，凈資產(chǎn)跌至-35.8億元，成為首家資不抵債的央企房企。截至2024年底，中交地產(chǎn)共擁有117個項目，總計容建面約為2263.2萬平方米，其中在建及待建面積771.37萬平方米。在建及待建總土儲69%位于二線城市。

如今，甩掉重資產(chǎn)包袱、獲得喘息機會的中交地產(chǎn)，宣布將轉(zhuǎn)向“輕資產(chǎn)”運營。中交地產(chǎn)方面表示，本次重組前，上市公司主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)與銷售。通過本次重組，未來將聚焦于物業(yè)服務(wù)和資產(chǎn)管理與運營（包括商業(yè)管理及自持物業(yè)租賃）等輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，實現(xiàn)向輕資產(chǎn)運營模式的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

財報顯示，中交地產(chǎn)的租賃業(yè)務(wù)去年實現(xiàn)收入1.72億元。公司旗下目前有4項物業(yè)，涉及工業(yè)廠房及宿舍、商業(yè)、寫字樓、購物中心等業(yè)態(tài)，其中3個項目的出租率在90%以上。

物業(yè)管理業(yè)務(wù)方面，去年中交地產(chǎn)實現(xiàn)收入7.28億元，同比大增56.82%，占總營收的3.98%，提升2.61個百分點。據(jù)悉，這部分收入主要源于從母公司收購物業(yè)公司。去年9月份，中交地產(chǎn)公告稱擬向控股股東收購其所持有的物業(yè)公司——中交物業(yè)100%股權(quán)。該筆交易于當(dāng)年11月份完成。受此影響，去年中交地產(chǎn)物業(yè)管理業(yè)務(wù)新拓展物業(yè)面積1293萬平方米，在管面積6265萬平方米。

但顯而易見的是，營收占比尚不足4%的物業(yè)管理收入，以及更微薄的租賃業(yè)務(wù)收入，實在難以填補開發(fā)業(yè)務(wù)缺口，也支撐不了當(dāng)前的市值，中交地產(chǎn)需要更多的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)注入。截至6月18日收盤，*ST中地每股報4.66元，總市值約34.81億元。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，“對于背靠央企大樹卻深陷退市風(fēng)險的中交地產(chǎn)而言，剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)只是開始。其重生之路很大程度上取決于，能否在競爭激烈的物業(yè)服務(wù)與資產(chǎn)管理紅海中完成蛻變。”