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那么，換個思路，保增量是否可行，增量的范疇如何框定，是否會再次引發(fā)“地產(chǎn)熱”？

去年11月，筆者曾寫過一遍文章《“保交樓”有序推進(jìn)，后續(xù)良性發(fā)展需要“租售并舉”》，也給出了保交樓的一點(diǎn)建議，即借用地方政府信用和城投公司信用融資，并由城投公司作為主體來承擔(dān)問題樓盤的去化工作。

彼時(shí)的問題在于，地方政府和城投公司自身債務(wù)負(fù)擔(dān)過大，且化債沒有實(shí)質(zhì)性解決。而當(dāng)前的局面發(fā)生了重大變化，最重要的是債務(wù)得到有效管控。同時(shí)，經(jīng)過一年多的驗(yàn)證，房地產(chǎn)自救不利，更無暇顧及存量問題樓盤。此外，作為另一個關(guān)鍵方，市場化程度較高且風(fēng)險(xiǎn)防范意識更高的金融機(jī)構(gòu)，在政府三令五申之下，仍未能積極入場“保交樓”。由此可見，近來“三條紅線”變成“三個不低于”，也說明金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)企業(yè)作為保交樓主體的質(zhì)疑，甚至房地產(chǎn)企業(yè)融資支持現(xiàn)階段不具備實(shí)操性。

基于以上幾個方面，筆者認(rèn)為保交樓，增量和存量都要保。存量是必須得保，民生要保障、需求要呵護(hù)；增量也很關(guān)鍵，地產(chǎn)不能崩、分層要巧妙。

具體建議是，存量爛尾樓建設(shè)交給城投公司，增量問題中的商品房交給優(yōu)質(zhì)房企、保障性住房交給有意愿的民營資本；不用強(qiáng)制金融機(jī)構(gòu)刻意配合，按照自身風(fēng)險(xiǎn)偏好和專業(yè)評估，合規(guī)審慎展業(yè)即可。

2023年8月22日，哈爾濱，道外區(qū)南十五道街、興業(yè)街、南十四道街、仁里街圍合區(qū)域的兩棟爛尾樓開始進(jìn)行續(xù)建，復(fù)建施工單位已進(jìn)場。（圖源：視覺中國）

“三個質(zhì)量、初始位置和初始速度都是任意的可視為質(zhì)點(diǎn)的天體，在相互之間萬有引力的作用下如何運(yùn)動？”這是數(shù)學(xué)界著名的三體問題。當(dāng)下，地產(chǎn)、城投和金融似乎也陷入“三體”狀態(tài)：房地產(chǎn)行業(yè)如何企穩(wěn)復(fù)蘇，城投公司壓降債務(wù)后如何轉(zhuǎn)型發(fā)展，金融體系如何續(xù)寫五大金融新篇章？

喜歡科幻的朋友可能會驚嘆：“完了，該問題無解，三體文明終將毀滅！”沒錯，龐加萊等一眾數(shù)學(xué)大家證實(shí)，不存在能夠預(yù)測三體運(yùn)動軌跡的“完全解”。但是，運(yùn)用分析、定性、數(shù)值等方法限制性解決三體問題，可以求得“特解”、“周期解”，而且上海交通大學(xué)教授廖世俊團(tuán)隊(duì)利用CNS把“三體問題”周期解的數(shù)量提升了10萬+，并在2022年提出了一個獲得“三體問題”周期解的路線圖。

跳出保交樓，才能解決“保交難”

在筆者看來，房企“休克治療”恐已接近尾聲；雖然搶救性提振措施一直在推進(jìn)，但收效甚微。頭疼醫(yī)頭、腳疼醫(yī)腳的療法可以救輕癥，但重癥還得靠系統(tǒng)性診療理念。房地產(chǎn)市場缺乏有效需求，因此給供給端的房企融資支持在短期內(nèi)是無實(shí)質(zhì)性幫助的，不管來幾支箭，投資人都不會買賬，強(qiáng)推注射換來的只是施救者的滿足感和病患及其家屬的心理安慰。

民營資本當(dāng)下被給予厚望，盡管社會上總不乏對其是野蠻人、企業(yè)家還是自己人的質(zhì)疑，但民營企業(yè)作為中國經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的有效組成部分，在經(jīng)歷了過去幾十年的發(fā)展檢驗(yàn)，已無需再有異議。但近幾年經(jīng)歷了疫情、中美貿(mào)易戰(zhàn)、用工成本上升、貸款逆向選擇等各種阻礙后，能茍延殘喘已算不錯，觀望恐怕成為多數(shù)民營資本的選擇。

地方政府債務(wù)管控卓有成效，從起初的開前門堵后門，到現(xiàn)在的余額管控，每一步都是穩(wěn)字當(dāng)頭，每一步都是咬緊牙關(guān)，化債的時(shí)間換得了地方政府喘息的空間，特殊再融資債券發(fā)行更讓地方政府有了更大轉(zhuǎn)圜余地。接下來，債務(wù)有所減輕的城投公司能否演繹一幅高質(zhì)量發(fā)展的畫卷？

地產(chǎn)、城投和金融的三體問題，也許存在特解。

再議城投公司轉(zhuǎn)型發(fā)展

未來，城投公司是否仍有存在的必要，取決于其能否完成下個階段的任務(wù)。十多年的“造城運(yùn)動”，為城市化和工業(yè)化發(fā)展提供了基礎(chǔ)設(shè)施保障?！俺病敝靡院?， “引鳳”才能為高質(zhì)量發(fā)展奠定產(chǎn)業(yè)根本。

過去各地都曾有過嘗試，例如地方政府產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)基金的大力發(fā)展，為各地產(chǎn)業(yè)集群打造貢獻(xiàn)頗多，汽車、光伏、電子元器件、生物醫(yī)藥等等，今后這仍是大方向。此外，城投公司也曾進(jìn)行過產(chǎn)業(yè)化轉(zhuǎn)型試點(diǎn)，比如園區(qū)運(yùn)營、人力資源、水電氣供應(yīng)、地產(chǎn)、旅游、貿(mào)易等等，但這類轉(zhuǎn)型一方面違背了“城投信仰”，投資人無法認(rèn)可一個靠運(yùn)營收益性及行業(yè)成長性來舉債的國有企業(yè)，另一方面對民營資本形成“擠出”，且運(yùn)營效率普遍偏低，市場化程度較低、資源浪費(fèi)嚴(yán)重。

當(dāng)下政策強(qiáng)調(diào)民營發(fā)展，引導(dǎo)投資。這就是城投公司下一個階段的任務(wù)，正好也符合曾經(jīng)做過的兩類嘗試，只不過一類需要更加精進(jìn)，另一類則需酌量控制。按照這個邏輯，處于過剩狀態(tài)的城投公司，是否會像30年前國企改革那樣猛烈與刺痛，筆者不敢妄下斷言，也不希望此事大面積、快速發(fā)生。至少，筆者希望在向下一個階段過渡前，各地政府利用好城投公司完成目前的存量爛尾樓盤消化以及適量適當(dāng)類型的保障房建設(shè)及運(yùn)營工作。

城投公司具有良好的市場信譽(yù)，至少化債方案落地后，投資人對城投公司債券的追捧可以印證，這便可以解決金融機(jī)構(gòu)不參與保交樓的融資困境。為防止舉債上癮，可以限制城投公司做專項(xiàng)用于保交樓的貸款或者債券。其實(shí)，這一步和現(xiàn)在正在做的政策性銀行貸款思路很像，都是在借用城投公司的通道和信用，只是區(qū)別在于直接融資屬于主動行為，資金來源更加多元，轉(zhuǎn)貸屬于被動行為，城投公司只能傳導(dǎo)少量的政策性貸款，而且前者城投公司可以一定程度上替代項(xiàng)目公司進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)和后期運(yùn)營等全流程事務(wù)，后者城投公司只負(fù)責(zé)債務(wù)兜底和資金使用管理，束手束腳，更別說創(chuàng)造性開發(fā)，如直接將爛尾樓擴(kuò)建成保障性住房這類社會效益大于經(jīng)濟(jì)效益的操作。

關(guān)于上述項(xiàng)目的收益性和償債資金來源問題，短期內(nèi)還是要靠財(cái)政資金支持，但隨著融資、投資恢復(fù)、產(chǎn)業(yè)聯(lián)動，經(jīng)濟(jì)逐步轉(zhuǎn)好，城投在產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)、培育方面會有反饋，綜合收益就有望覆蓋上述支出。盡管需要時(shí)日，但能有效拉動經(jīng)濟(jì)，并且是良性可預(yù)期的。

當(dāng)然，也可以讓地方政府發(fā)行保交樓專項(xiàng)債，但最終償還只能靠地方政府，這樣的話需要地區(qū)經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)恢復(fù)才能見經(jīng)濟(jì)效益，投資回報(bào)周期長于城投公司直接融資。

減輕年輕一代的住房壓力，房地產(chǎn)市場的分層、細(xì)化是必然。剛需住房中包括共有產(chǎn)權(quán)房、公共租賃住房、小面積限價(jià)房等等，根據(jù)不同城市的人口及結(jié)構(gòu)、物價(jià)、工資水平等因素，以上剛需房會有不同的收益率。歡迎民營資本參與選擇，收益率較差甚至為負(fù)的項(xiàng)目則交由國有企業(yè)甚至城投公司來運(yùn)營，改善型住房，就交給市場。

相信經(jīng)歷過大風(fēng)大浪，優(yōu)秀的房企將更加優(yōu)秀、理性且從容，其他聰明的資金也將不只盯住房地產(chǎn)行業(yè)，人工智能、高端制造、生物醫(yī)藥、航空航天、信息科技等領(lǐng)域也會備受青睞。

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