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本文轉(zhuǎn)自微信公眾號“中國證券報”（ID：xhszzb）

近日一則消息引發(fā)業(yè)界關(guān)注，甚至上了熱搜——自2018年杭州鼎家公寓、上海寓見公寓、北京昊園恒業(yè)等在內(nèi)的多家長租公寓爆雷或“跑路”后，目前已經(jīng)有16家長租公寓品牌相繼倒下。

中證君第一時間走訪了多位長租公寓業(yè)界和地產(chǎn)界人士。有人繼續(xù)看多，認(rèn)為是行業(yè)集中度提高的良好契機(jī)；也有人覺得，行業(yè)已跌入低谷，目前還看不到拐點(diǎn)的到來。

資金主動后撤

在于明（化名）看來，長租公寓這個行業(yè)很不好干?！板X得足，人得有，還得上規(guī)模?！?

于明擔(dān)任一家地產(chǎn)企業(yè)的長租事業(yè)部負(fù)責(zé)人已近兩年。這家地產(chǎn)企業(yè)推出的長租公寓品牌目前位居國內(nèi)長租公寓行業(yè)的前列，分布在多達(dá)二十余個城市，房間數(shù)量超過4萬間。

“這是個細(xì)活，房源從哪里來，多少錢拿到的，房源有沒有瑕疵，怎么改造，成本預(yù)算多少，怎么布點(diǎn)，怎么定價，怎么上管理系統(tǒng)，活太細(xì)了。”于明對此感嘆不已。

作為與房企關(guān)聯(lián)的長租公寓品牌，于明認(rèn)為盡管自己干得很累，但在資金上還是占有一定優(yōu)勢?！澳腹倔w系內(nèi)，也給我們發(fā)了幾筆專項債券。對外，我們也積極尋找融資?！?

某大型房企長租公寓業(yè)務(wù)高管表示，長租公寓主要面對年輕群體，如果無法形成規(guī)模優(yōu)勢，成本降不下去，很難走向行業(yè)未來的智能化發(fā)展方向。

以龍湖為例，2017年12月，龍湖集團(tuán)成功獲批全國首單住房租賃專項公募債券50億，并于2018年8月全部發(fā)行完畢，融資渠道進(jìn)一步拓寬；6至7月份，龍湖集團(tuán)與新加坡政府投資公司以及加拿大養(yǎng)老基金投資公司分別聯(lián)合設(shè)立長租公寓投資平臺，均用于投資位于中國一線和核心二線城市的長租公寓項目。“資金優(yōu)勢，是能夠做重資產(chǎn)的前提。”該高管說。

進(jìn)入2019年，住房租賃的專項融資愈發(fā)見少。中證君不完全統(tǒng)計，今年內(nèi)，截至目前，通過上交所發(fā)行的住房專項企業(yè)債券僅6支。

“相比于2016年、2017年，今年的專項債券規(guī)?？s水較多?！庇诿鞅硎?。

近日，一些房企支持的長租公寓資產(chǎn)也在洗牌。

近日有媒體傳出，遠(yuǎn)洋集團(tuán)年內(nèi)擬剝離長租公寓業(yè)務(wù)。而在5月14日，朗詩綠色集團(tuán)公告稱將處于虧損階段的長租公寓業(yè)務(wù)以及包括提供物業(yè)管理、建筑設(shè)計、園林綠化景觀等非地產(chǎn)業(yè)務(wù)剝離至控股集團(tuán)。

而這兩家企業(yè)都曾興致勃勃地沖進(jìn)長租公寓市場。2017年，朗詩董事長田明接受媒體采訪時表示：朗詩長租公寓2017年底可以達(dá)到1.5萬間，2018年計劃不低于5萬間。

而遠(yuǎn)洋則在2018年8月在深交所發(fā)行了50億元規(guī)模的長租公寓ABS。

對于洗牌，有人看多。

前述大型房企長租公寓業(yè)務(wù)高管表示，這是行業(yè)集中度提高的良好契機(jī)?！拔覀儓远春瞄L租行業(yè)未來的發(fā)展。”

也有人覺得行業(yè)面臨低谷。于明就認(rèn)為，如果沒有清晰的盈利模式、堅實(shí)的資金支持以及較好的證券資產(chǎn)化環(huán)境，就目前的形勢，還看不到行業(yè)的拐點(diǎn)。

亂象叢生 杠桿抽離

長租公寓的接連爆雷，主要是部分企業(yè)將杠桿引入了日常運(yùn)營。

前述爆雷長租公寓品牌，如鼎家、寓見等，在倒下之前，都是依靠"租金貸"擴(kuò)張。

所謂租金貸，是指金融機(jī)構(gòu)向租客貸款，租客按貸款合同還款。金融機(jī)構(gòu)一次性付給長租公寓運(yùn)營方租金，長租公寓向房東支付租金。

在行業(yè)野蠻生長的初期，租金貸提供了長租公寓發(fā)展所需的資金，一時間，如會分期、元寶e家、租了么等平臺風(fēng)起云涌。

但一旦杠桿斷裂，風(fēng)險就浮出水面。業(yè)內(nèi)人士表示，從爆雷的長租公寓案例中發(fā)現(xiàn)，一旦公寓運(yùn)營方?jīng)]有向房東支付租金，則會造成長租公寓機(jī)構(gòu)與房東簽訂的租約失效，進(jìn)而導(dǎo)致租客與長租公寓簽訂的合同也被迫中止，如果金融機(jī)構(gòu)貸款資金已經(jīng)走完了流程，回款發(fā)生了中止情況下，長租公寓難免因資金鏈斷裂出現(xiàn)破產(chǎn)、跑路，房東收房、租客被迫遷出和金融機(jī)構(gòu)產(chǎn)生壞賬。

監(jiān)管層面也已注意到亂象的存在。

2018年，浙江發(fā)布《浙江省城鄉(xiāng)住房工作協(xié)調(diào)委員會辦公室關(guān)于促進(jìn)長租公寓市場平穩(wěn)健康有序發(fā)展的指導(dǎo)意見》，提出嚴(yán)格規(guī)范“租金貸”業(yè)務(wù)等要求，對企業(yè)加強(qiáng)開業(yè)申報管理、定期通告租金收付情況、嚴(yán)格規(guī)范“租金貸”業(yè)務(wù)等十方面提出相關(guān)意見。

北京、上海等地也開展了相關(guān)工作。

“這讓以金融杠桿為盈利模式的長租公寓走入了死胡同。”于明表示。

資深房地產(chǎn)專家胡景暉表示：“對這些長租公寓而言，一旦下一輪融資進(jìn)不來，就會有爆倉可能，屆時業(yè)主租金無法兌現(xiàn)，承租人會被驅(qū)趕，大量租客需要找新居所。"

在監(jiān)管治理與市場共同作用下，十余家長租公寓品牌驟然倒塌，行業(yè)被質(zhì)疑的聲浪也逐漸升高。

前路：練好內(nèi)功 期待REITs紅利

長租公寓接下來的路怎么走呢？

前述大型房企長租公寓業(yè)務(wù)高管認(rèn)為，規(guī)?；蟮墓芾硖嵘潜容^重要的。他表示，長租公寓業(yè)務(wù)大概有幾個規(guī)?；考壍墓拯c(diǎn)。第一個拐點(diǎn)就是5萬間。“規(guī)模在5萬間之內(nèi)，你靠肩扛手拉，人力管理，還能夠把這些項目耗著走。但有些公司到了一定規(guī)模，就會出現(xiàn)大量的管理問題。原因就是它的管理系統(tǒng)沒有跟上，所以造成業(yè)務(wù)擴(kuò)張規(guī)模跟管理效率之間不同步，影響業(yè)務(wù)運(yùn)營，導(dǎo)致無法發(fā)展?！?

克而瑞《2018年中國長租公寓排行榜》顯示，截至2018年底，已拓房源排名前三企業(yè)分別是萬科、龍湖、旭輝，拓展房源量分別為23萬間、10萬間以及5萬間。

在于明看來，REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）落地等融資政策面的新規(guī)推進(jìn)，將有利于相關(guān)品牌獲得資金注入。

2019年，上交所對外披露了2019年的工作部署，推動公募REITs試點(diǎn)，加快發(fā)展住房租賃REITs就是其中一個重要的工作方面。

中金固收團(tuán)隊表示，總體來說，我國一線城市、強(qiáng)二線城市已經(jīng)培養(yǎng)出了一批較為成熟的商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)，具備了發(fā)展REITs產(chǎn)品的基本條件。在房地產(chǎn)融資收緊的背景下，我國企業(yè)通過發(fā)行REITs品種來實(shí)現(xiàn)融資的意愿也有所增強(qiáng)；需求方面，作為一種資產(chǎn)配置的工具，REITs有望成為長期限機(jī)構(gòu)投資者和個人投資者資產(chǎn)配置的重要部分。當(dāng)前我國REITs發(fā)展的障礙主要是交易結(jié)構(gòu)中稅收較多、流動性困難，REITs的組織形式、管理制度、合格投資者等也需要探索。這些問題都有待REITs相關(guān)管理規(guī)范文件的出臺來明確和解決。

目前，擺在長租公寓面前的問題，就是保住規(guī)模，在行業(yè)逐漸頭部化、集中化的情況下，不能落后。

某行業(yè)高管表示，長租公寓在經(jīng)歷了一輪跑馬圈地后，行業(yè)面臨部分企業(yè)的退出和資金投入的退潮。對于處于行業(yè)前列的頭部企業(yè)來說，保持龍頭地位顯得尤為重要。