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（文/張志峰 編輯/馬媛媛）3月18日晚間，佳兆業(yè)美好發(fā)布2020年度業(yè)績(jī)報(bào)告。

公告顯示，2020年佳兆業(yè)美好實(shí)現(xiàn)總收入17.3億元，同比增長(zhǎng)37.1%；毛利潤(rùn)5.27億元，同比增長(zhǎng)39.4%，毛利率30%；歸屬股東凈利潤(rùn)2.22億元，同比增長(zhǎng)35.4%。

業(yè)績(jī)會(huì)上，佳兆業(yè)美好主席兼總裁廖傳強(qiáng)宣布企業(yè)未來業(yè)績(jī)目標(biāo)：2021年新增在管面積超過1億平方米，公司2020-2023年的收入復(fù)合增長(zhǎng)率不低于55%，利潤(rùn)復(fù)合增長(zhǎng)率不低于60%，到2023年末在管面積突破2.4億平方米，屆時(shí)全年目標(biāo)收入接近70億元，目標(biāo)凈利潤(rùn)10億元。

或是受此“豪言”影響，3月19日佳兆業(yè)美好股價(jià)低開高走，最終報(bào)收28.1港元，大漲26.58%，總市值43.29億港元。

母公司與第三方來源各半

年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2020年末，佳兆業(yè)美好物業(yè)管理服務(wù)已覆蓋中國(guó)15個(gè)省份、直轄市及自治區(qū)的51個(gè)城市，總在管建筑面積達(dá)5750萬平方米，總物業(yè)管理數(shù)量為435個(gè)，其中包括195個(gè)住宅社區(qū)及240項(xiàng)非住宅物業(yè)。

從規(guī)模上來看，企業(yè)目前尚處于行業(yè)中游偏下的位置，頭部企業(yè)如萬科物業(yè)、恒大物業(yè)、碧桂園服務(wù)等在管面積均超過3億平方米，而據(jù)此前機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2020年末在管面積過億的物業(yè)企業(yè)將超過30家，因此佳兆業(yè)美好的位置相對(duì)尷尬。

值得一提的是，不同于其他中型物業(yè)上市公司，佳兆業(yè)美好早早得就擺脫了“母公司依賴癥”，其在管面積構(gòu)成中，近兩年來自集團(tuán)開發(fā)物業(yè)和獨(dú)立第三方得占比幾乎平分秋色。

行業(yè)普遍認(rèn)為，物業(yè)企業(yè)過度依賴母公司開發(fā)項(xiàng)目，而自身缺乏自由市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力對(duì)于企業(yè)未來是致命的，特別是房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入存量房時(shí)代，市場(chǎng)外拓上有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力、積極發(fā)展多元業(yè)態(tài)勢(shì)必更容易脫穎而出。

不過，觀察者網(wǎng)注意到，企業(yè)此次股價(jià)大漲之前，自2020年中期開始，就隨著物業(yè)股大范圍估值回調(diào)一路下跌，相比2020年6月3日39.43港元的高點(diǎn)，如今市值仍舊縮水近三成。

且企業(yè)目前市盈率（PE）為20.55倍，這在普遍高估值的物業(yè)股中也難言優(yōu)秀，如碧桂園服務(wù)、恒大物業(yè)等行業(yè)龍頭PE普遍在50-80倍之間，華潤(rùn)萬象生活PE更是超過100倍，而通常PE低于20的物業(yè)公司多為背后無房企支撐或者本身規(guī)模特別小的，如燁星集團(tuán)PE為5.85倍，興業(yè)物聯(lián)PE為8.79倍。

有分析人士向觀察者網(wǎng)表示，物管行業(yè)目前是“存量+增量”的發(fā)展模式，業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的核心動(dòng)力仍是規(guī)模增長(zhǎng)。因此，一方面企業(yè)背靠大房企，基礎(chǔ)增量有保障，另一方面市場(chǎng)外拓能力較強(qiáng)的物業(yè)公司毫無疑問會(huì)被資本市場(chǎng)看好，估值較高。

收并購規(guī)模擴(kuò)張

值得注意的是，來自第三方獨(dú)立開發(fā)的在管面積占比較高，并不完全等同于企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力很強(qiáng)，而是很大可能來自于收并購，佳兆業(yè)美好的癥結(jié)正在于此。

財(cái)報(bào)顯示，2020年企業(yè)共完成2起收并購，標(biāo)的分別為寧波朗通物業(yè)服務(wù)有限公司60%股權(quán)和浙江瑞源物業(yè)管理有限公司（浙江瑞源）60%股權(quán)。通過這兩項(xiàng)收購，企業(yè)終于在長(zhǎng)三角站穩(wěn)腳跟，區(qū)域在管面積達(dá)2754萬平方米，直接占到企業(yè)總量的一半，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過企業(yè)大本營(yíng)所在粵港澳大灣區(qū)。

此外，企業(yè)收購浙江瑞源發(fā)生的時(shí)間點(diǎn)還恰恰在2020年12月27日，明顯帶有“年終突擊”的嫌疑，也恰恰反映了企業(yè)管理層急于擴(kuò)張自身規(guī)模的迫切需求。

業(yè)績(jī)會(huì)上，提及今年的擴(kuò)張目標(biāo)時(shí)廖傳強(qiáng)表示，企業(yè)2021年新增在管面積要超過1億平方米，其中母公司從2021年開始每年將不低于500萬平方米的交付，來自收并購的規(guī)模為3000萬-4000萬平方米，投資拓展則不低于750萬平方米增幅。

廖傳強(qiáng)指出，從并購渠道上來說，整個(gè)行業(yè)內(nèi)所處的上市公司都一樣，更多拼得是自身品牌以及團(tuán)隊(duì)的凝聚力。因?yàn)闊o論通過股權(quán)并購還是通過資產(chǎn)平臺(tái)以及通過第三方招投標(biāo)，或者通過自己旗下子公司并購，渠道大家都顯而易見。因此，“大家不應(yīng)該關(guān)注這個(gè)市場(chǎng)有多熱，而是自身品牌的輸送力以及溫暖感”。

關(guān)于資金問題，廖傳強(qiáng)也表示，截止目前，公司賬面資金在近10億元，可以保障公司未來2-3年的資金的需求。

由此看來，企業(yè)以收并購作為主要擴(kuò)張手段得思路已經(jīng)十分明白。

事實(shí)上，收并購在物業(yè)擴(kuò)張中并非萬能。上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦認(rèn)為，并購雖能使企業(yè)在短時(shí)間內(nèi)快速做大規(guī)模，以滿足企業(yè)上市以及資本市場(chǎng)的需求，但同時(shí)，短期的快速發(fā)展或也將為企業(yè)帶來經(jīng)營(yíng)的壓力、甚至是利潤(rùn)的下降，在企業(yè)管理上面臨的風(fēng)險(xiǎn)與挑戰(zhàn)也將貫穿始終。

同時(shí)，中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜也提出自己得建議：在并購過程中，物業(yè)公司首先要注意被并購標(biāo)的不能有大的瑕疵、法律障礙和法律陷阱等問題；二是由于涉及到后續(xù)管理中的整合是否順暢，企業(yè)要注意被并購對(duì)象和企業(yè)價(jià)值觀是否融合；三要注意并購企業(yè)是否可以和自身形成協(xié)同互補(bǔ)，相互加持而不是相互消耗的效果。

此外，柏文喜認(rèn)為，物管頭部企業(yè)的資源“掠奪”為中小企業(yè)既帶來挑戰(zhàn)也帶來了一定的機(jī)遇。一方面，這迫使中小物管企業(yè)不得不快馬加鞭發(fā)展自己，以保持獨(dú)立的生存空間，否則就會(huì)被行業(yè)大潮所吞沒；另一方面，也為其提供了一些和大公司聯(lián)合共同發(fā)展的機(jī)會(huì)，獲得托付未來的平臺(tái)，必要時(shí)可以實(shí)現(xiàn)與資金雄厚者進(jìn)行進(jìn)一步的合作與融合。

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