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（文/解紅娟  編輯/馬媛媛）上月末“紅星美凱龍200億出售紅星地產(chǎn)”消息爆出之后，紅星美凱龍迅速發(fā)出了與遠洋地產(chǎn)合作的通稿。一時之間，大家對紅星美凱龍為什么出售地產(chǎn)業(yè)務眾說紛紜。但風波過后，“現(xiàn)金流斷裂”“業(yè)績承壓”依然成為了輿論焦點。

4月9日，紅星美凱龍每股報4.50港元，相比今年1月高點5.88港元下跌23%，市值從229.61港元縮水至176.72億元，相當于縮水超40億元人民幣。

與此同時，A股股價也一路下滑，4月9日股價報9.04元，較今年最高點的10.17元下跌11.11%，總市值縮水超44億元。

換句話說，距離1月高點，紅星美凱龍A+H股市值蒸發(fā)約80億元。實控人車建新家族持有紅星美凱龍大約70.39%的股份，身價縮水超60億元。

值得注意的是，這個數(shù)字，足夠車建新再創(chuàng)一個紅星地產(chǎn)。

市值縮水71.39%

官網(wǎng)資料顯示，紅星地產(chǎn)全稱上海紅星美凱龍房地產(chǎn)集團有限公司，成立于2009年。主營業(yè)務范圍涵蓋商業(yè)運營管理、不動產(chǎn)開發(fā)、是綜合性地產(chǎn)開發(fā)特色房企。

2020年，紅星地產(chǎn)銷售額超660億元，同比上漲2.15%，位列中國房地產(chǎn)百強企業(yè)36位。截至2020年底，紅星地產(chǎn)在全國57座城市布局約120個項目。商場愛琴海業(yè)態(tài)覆蓋購物中心、影城、精品百貨等，商業(yè)項目管理面積超過1900萬平方米，在營商業(yè)面積400多萬平方米。

在業(yè)內(nèi)就“并購”一事討論的熱火朝天之際，劇情反轉(zhuǎn)的讓人猝不及防。3月29日，遠洋資本官微發(fā)布資訊，稱其與紅星美凱龍控股集團有限公司簽署合作協(xié)議，雙方將對重慶紅星美凱龍企業(yè)發(fā)展有限公司及其下屬的紅星地產(chǎn)板塊（不含紅星置業(yè)板塊）展開戰(zhàn)略合作。本次遠洋資本戰(zhàn)略入股紅星企發(fā)獲得18%股權(quán)，股權(quán)轉(zhuǎn)讓對價為10.3億元。

據(jù)此計算，紅星地產(chǎn)的總市值約為57.2億元，相較于傳聞中的200億縮水近71.39%。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波表示，負債、融資情況對房企估值的影響比較大，如果整體負債率過高，在當下“三條紅線”加“兩條杠桿”的融資收緊背景下，勢必對本身估值形成很大的影響。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉，首先，中小房企在過去幾年盲目加杠桿，在當下去杠桿的大環(huán)境，這些企業(yè)的負債率拖累了估值。其次，市場分化有利龍頭和國企央企，中小企業(yè)負債高、壓力大是趨勢，而且會越來越大。

“商業(yè)+地產(chǎn)”模式成拖累？

“商業(yè)+地產(chǎn)”的運營模式，讓紅星地產(chǎn)成為“底價成交地塊”的?？汀?

2020年下半年，紅星地產(chǎn)首進揚州、貴陽、瀘州等城市，成交項目大多是底價成交。即使是上海浦東新區(qū)的熱門板塊臨港，也因其商住地屬性，被紅星美凱龍以底價15.48億元競得。

據(jù)中指研究院2020年全國拿地排行榜顯示，紅星地產(chǎn)斥資168億元拿地，排名第57位；拿地面積553萬平方米，排名第32位。截至2020年底，紅星地產(chǎn)已經(jīng)在全國57座城市布局120多個項目。

成也蕭何，敗也蕭何。紅星美凱龍控股債券發(fā)行說明曾對企業(yè)面臨的風險這樣描述：公司商業(yè)地產(chǎn)在建項目規(guī)模較大，部分位于三四線城市項目存在一定的去化壓力；公司家居商場與地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務在建、擬建項目尚需投資規(guī)模較大。

截至2020年9月末，愛琴海已開業(yè)22家愛琴海商場，另有80家商場計劃開業(yè)。什么時候建？怎么建？這些都成為懸在紅星地產(chǎn)頭上的達摩克利斯之劍。

而一直為其輸血的紅星美凱龍控股集團被爆出資金鏈問題，成為其“賣身”遠洋資本的最后一根“稻草”。公開資料顯示，截至2020年9月末，紅星美凱龍債務總額達1860.8億元，超過四成的資產(chǎn)已被抵押；賬上貨幣資金僅62.2億元，而一年期內(nèi)到期的非流動負債高達124.98億元。

有投行人士向觀察者網(wǎng)表示，紅星美凱龍負債有一部分來自于旗下紅星地產(chǎn)。自從2019年銀行等金融機構(gòu)開始加強對涉房貸款的監(jiān)管之后，融資市場出現(xiàn)了一個衍生現(xiàn)象：有金融機構(gòu)為了規(guī)避掉對涉房貸款的監(jiān)管，會通過集團的其他業(yè)務子公司進行融資。

業(yè)內(nèi)人士表示，這個現(xiàn)象很正常，集團通過商業(yè)+地產(chǎn)的模式進行勾地，自然也可以通過其他子公司輸血地產(chǎn)業(yè)務。

不過，同行最了解同行，遠洋資本明白紅星地產(chǎn)現(xiàn)在缺的可不止是錢。

“依靠自身的豐富管理運營經(jīng)驗，助力紅星地產(chǎn)發(fā)揮品牌優(yōu)勢，加速盤活存量資產(chǎn)，提升資產(chǎn)運營水平及自身融資能力”，是遠洋資本對這場并購行為做出詮釋。

而遠洋資本最擅長的就是“給與被投企業(yè)一定的資源幫助，例如，金融資源、融資資源或者說外部專家資源，”遠洋資本常務副總經(jīng)理、不動產(chǎn)投資中心總經(jīng)理周岳曾對媒體表示，公司已退出項目的實際收益水平都超過30%。

張波認為，這次轉(zhuǎn)讓是個雙贏模式，紅星可以緩解資金壓力，有利于后續(xù)穩(wěn)定發(fā)展；遠洋則是進一步強化了自身的戰(zhàn)略布局。

“清倉大甩賣”

“紅星此次轉(zhuǎn)讓股權(quán)很大層面還是基于自身負債的考量，為解當下的資金之困，不得不將旗下房地產(chǎn)業(yè)務板塊進行部分轉(zhuǎn)讓?！睆埐ū硎?。

為了緩解債務壓力，紅星美凱龍曾“賣”出多個“10億”。

3月1日，紅星美凱龍37億元股票定增方案獲得證監(jiān)會的審核通過，著手其自2018年A股上市以來首次股權(quán)再融資。

3月9日，紅星美凱龍在上交所公開發(fā)行2021年公司債券（第一期）票面利率為7.00%，其中基礎規(guī)模15億元，可超額配售規(guī)模不超過17.99億元，合計規(guī)模不超過32.99億元，債券募集資金擬全部用于償還公司債券。

2021年3月，紅星美凱龍發(fā)行多筆商業(yè)物業(yè)ABS。其中，浙商-紅星美凱龍商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)支持專項計劃，發(fā)行規(guī)模11.6億；華泰資管-福州愛琴海購物公園資產(chǎn)支持專項計劃，擬發(fā)行金額15.5億元。

3月25日，紅星美凱龍發(fā)布公告稱，“為滿足日常經(jīng)營需求，盤活公司資產(chǎn)”，將旗下兩個項目的部分權(quán)益進行轉(zhuǎn)讓，合計獲得融資金額約8億元。

具體來看，紅星美凱龍將全資子公司長沙銀紅及成都天府的擁有的金額為5.03億元債權(quán)及其項下的相關收益全部轉(zhuǎn)讓給華融資產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓價款為5億元；以售后回租方式，將其子公司呼和浩特世博自有標的電力設施等設備及附屬物出售給大眾租賃并租回使用，申請為期2年的融資租賃業(yè)務授信額度3億元。

截至3月26日，紅星美凱龍及控股子公司（已批準的）累計對外擔?？傤~為85.7億元（均為公司向控股子公司及控股子公司之間提供的擔保）。

從定增、發(fā)債、ABS到股權(quán)出讓，紅星美凱龍能“賣”的都“賣”了。

值得注意的是，缺錢的不止車建興一個。據(jù)CAIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至3月31日，僅國內(nèi)300家核心房企今年到期的債券總規(guī)模就高達9915億元。

為了緩解債務危機，“借新還舊”成為房企主要的融資手段。2021年一季度，房企在海內(nèi)外發(fā)債累計融資總規(guī)模約合人民幣3082億元；截至3月底，海外發(fā)債總規(guī)模僅約合人民幣1127億元。

張波表示，加快出貨速度、整體項目打包轉(zhuǎn)讓本身也并非不可采取的策略，通過整體資產(chǎn)的變動，讓整體財務狀況恢復到正常水平，其實也是為了企業(yè)長久發(fā)展。

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