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（文/張志峰 編輯/馬媛媛）2021年開始，全國(guó)熱點(diǎn)城市樓市似乎陷入了越控越漲的怪圈。

一方面，熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)漲幅依舊，萬(wàn)人搖號(hào)、眾籌打新等現(xiàn)象再多地頻發(fā)，購(gòu)房者紛紛抱怨“一房難求”；另一方面，調(diào)控密度空前，各地新政不斷，一房難求，圍繞經(jīng)營(yíng)貸、搖號(hào)作弊、假房源、黑中介等亂象頻頻“打補(bǔ)丁”，幾乎做到一日一策。

4月25日，就在上海第二批新房集中上市即將來(lái)臨之際，有媒體報(bào)道稱，上海房地產(chǎn)行業(yè)主管部門進(jìn)一步加強(qiáng)了商品房銷售秩序監(jiān)管，將認(rèn)購(gòu)時(shí)間由原來(lái)的5天延長(zhǎng)至7天，并要求所有上市銷售項(xiàng)目至少在認(rèn)購(gòu)前3天，通過(guò)“網(wǎng)上房地產(chǎn)”公示認(rèn)購(gòu)地點(diǎn)、時(shí)間等信息。

此外，凡發(fā)現(xiàn)開發(fā)企業(yè)設(shè)置障礙“篩選”客戶等違規(guī)行為，加大整治力度。

觀察者網(wǎng)獲悉，上海此次集中入市的新房共47個(gè)項(xiàng)目近1.4萬(wàn)套房源，目前已有完成價(jià)格備案的待售項(xiàng)目收到通知，但具體政策執(zhí)行仍要依據(jù)官方通告。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，新規(guī)定主要針對(duì)上海首批集中入市的33個(gè)項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)時(shí)暴露出的“認(rèn)籌信息不透明”，“認(rèn)購(gòu)期找不到銷售甚至找不到售樓處”，以及認(rèn)購(gòu)期過(guò)短，認(rèn)購(gòu)資料來(lái)不及準(zhǔn)備等情況，后續(xù)樓盤都會(huì)被打上“補(bǔ)丁”。

經(jīng)營(yíng)貸是本輪樓市上漲主因

值得注意的是，在業(yè)內(nèi)看來(lái)，這并不是上海市今年第一次為樓市“打補(bǔ)丁”，只是“見(jiàn)招拆招”思路下的一次“常規(guī)”操作。而這一情況也不止發(fā)生在上海，北京、深圳、廣州、杭州等各個(gè)熱點(diǎn)城市都是如此。

日前，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，一季度房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng)25.6%，這是2011年以來(lái)最高增速?？紤]疫情沖擊，與2019年一季度比較，同比增速也高達(dá)15.9%，年均復(fù)合增長(zhǎng)率為7.7%，遠(yuǎn)高于同期固定資產(chǎn)投資3.0%的復(fù)合增長(zhǎng)率。開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重高達(dá)28.7%，也是有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以來(lái)的最高值。

3月份，70個(gè)城市中新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲城市數(shù)65個(gè)，只有5個(gè)城市下跌，同比漲幅也有所擴(kuò)大。

而中央對(duì)于樓市“房住不炒”的調(diào)控邏輯始終未變，這就造成了今年自上而下的調(diào)控政策密集發(fā)布，各地針對(duì)樓市亂象容忍度明顯下降。

有機(jī)構(gòu)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前2021年房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)已經(jīng)超過(guò)160次。其中，3月份調(diào)控次數(shù)最高，達(dá)到48次；2月份和1月份也分別達(dá)到45次和42次，密度空間。

按照政策類型劃分，住建部約談、整頓中介、經(jīng)營(yíng)貸、土地供應(yīng)成為調(diào)控主角。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，經(jīng)營(yíng)貸是這一輪樓市明顯上漲的主要原因，本輪調(diào)控也由此展開。

張大偉告訴觀察者網(wǎng)，經(jīng)營(yíng)貸流入樓市的核心原因是和按揭貸款的利差，同時(shí)與銀行在放貸過(guò)程中既當(dāng)運(yùn)動(dòng)員又當(dāng)裁判員有很大的關(guān)系。2020年開始，因?yàn)樘厥庹?，?jīng)營(yíng)貸周期越來(lái)越長(zhǎng)，利率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于按揭貸款，所以不論是購(gòu)房者還是銀行，都有了動(dòng)經(jīng)營(yíng)貸入樓的心思。

從銀行角度來(lái)說(shuō)，經(jīng)營(yíng)貸的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)而言是高于按揭貸款的，但是經(jīng)營(yíng)貸的利率在政策要求下又低于按揭貸款，所以在銀行的執(zhí)行層面就出現(xiàn)了動(dòng)作走形，變相鼓勵(lì)了經(jīng)營(yíng)貸進(jìn)入樓市。

因此，全國(guó)范圍內(nèi)都展開了一場(chǎng)轟轟烈烈的“嚴(yán)查違規(guī)使用經(jīng)營(yíng)貸”行動(dòng)。其中影響范圍最廣的當(dāng)屬“深房理”事件，作為涉事典型機(jī)構(gòu)被深圳市住房和建設(shè)局、公安局等七部門聯(lián)合調(diào)查。

而深圳銀保監(jiān)局此前的數(shù)據(jù)顯示，去年共部署深圳轄內(nèi)中資銀行對(duì)15.4萬(wàn)筆、1771.73億元經(jīng)營(yíng)貸業(yè)務(wù)進(jìn)行全面排查，選取6家銀行集中開展現(xiàn)場(chǎng)檢查，檢查覆蓋率近50%。針對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，責(zé)令銀行立查立改，提前收回21筆、5180萬(wàn)元涉嫌違規(guī)貸款，叫停風(fēng)險(xiǎn)隱患較大的業(yè)務(wù)，處罰違規(guī)機(jī)構(gòu)4家，處罰問(wèn)責(zé)違規(guī)責(zé)任人14人次，處罰金額合計(jì)575萬(wàn)元。

隨后，“炒房大V”深房理事件在網(wǎng)上爆發(fā)，涉及利用經(jīng)營(yíng)貸炒房人數(shù)數(shù)千。從深房理被調(diào)查之后，其微博評(píng)論中清一色的“支持”可見(jiàn)該團(tuán)體的“強(qiáng)大”。

在九部門聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于對(duì)涉及“深房理”的舉報(bào)事項(xiàng)進(jìn)行調(diào)查處理的通告》中指出，關(guān)于舉報(bào)反映的“深房理”以合資入股、眾籌等名義，向不特定對(duì)象募集資金用于購(gòu)房并承諾返還收益，涉嫌非法集資的行為，處置非法集資牽頭部門會(huì)同行業(yè)主管部門、監(jiān)管部門將依法進(jìn)行調(diào)查處置。

“深房理”事件調(diào)查結(jié)果尚未可知，但可以想見(jiàn)的是，深圳乃至全國(guó)范圍內(nèi)，與“深房理”類似的團(tuán)體不在少數(shù)。

張大偉表示，本輪政策力度能夠抑制市場(chǎng)過(guò)熱，讓經(jīng)營(yíng)貸回歸到它的本質(zhì)，有助于企業(yè)經(jīng)營(yíng)，能夠一定程度上抑制整個(gè)樓市非理性、不健康的發(fā)展。

整頓樓市亂象需重拳出擊

此外，值得注意的是，本輪調(diào)控除了為樓市降溫之外，針對(duì)近年來(lái)樓市普遍存在的違規(guī)銷售、虛假宣傳等亂象的排查和懲處力度也是空前的。

日前，作為中國(guó)樓市調(diào)控風(fēng)向標(biāo)的北京針對(duì)學(xué)區(qū)房、群租房等問(wèn)題下發(fā)新政。

北京住建委下發(fā)最新樓市整治工作通知顯示，重點(diǎn)從嚴(yán)懲處近期市場(chǎng)熱議的學(xué)區(qū)房炒作、群租房治理、經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流入樓市等問(wèn)題。依法嚴(yán)打新房和二手房銷售、租賃市場(chǎng)違法違規(guī)行為和虛假、違規(guī)房源信息發(fā)布亂象。整治工作從即日起執(zhí)行，至年底結(jié)束，持續(xù)時(shí)間超8個(gè)月。

在具體整治安排方面，北京住建委明確，綜合采取集中約談、巡檢暗訪、“雙隨機(jī)”抽查、專項(xiàng)檢查、聯(lián)合執(zhí)法、重點(diǎn)復(fù)查等方式，堅(jiān)決打擊、從嚴(yán)懲處、公示曝光房地產(chǎn)市場(chǎng)違法違規(guī)行為，覆蓋房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、住房租賃企業(yè)及從業(yè)人員。

對(duì)違法違規(guī)中介機(jī)構(gòu)，從嚴(yán)懲處直至“停店、停網(wǎng)、停業(yè)”（門店停業(yè)整改、暫停房源信息發(fā)布和網(wǎng)簽，取消從業(yè)資格納入黑名單）。

與以往不同的是，此次整治通知還對(duì)每項(xiàng)嚴(yán)查內(nèi)容進(jìn)行細(xì)致規(guī)定。

以打擊違法群租房、短租房為例，通知明確要重點(diǎn)圍繞醫(yī)院學(xué)校、市場(chǎng)商圈、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、交通樞紐周邊等違法群租集中區(qū)域以及投訴集中小區(qū)開展整治工作。此外，將會(huì)同相關(guān)部門，線上抽查各平臺(tái)短租住房信息發(fā)布情況，線下到企業(yè)辦公場(chǎng)所現(xiàn)場(chǎng)檢查，雙線并舉，持續(xù)加大違法群租房執(zhí)法檢查力度。

合碩地產(chǎn)機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅指出，與以往相比，本次樓市整治工作的檢查手段更為多元，從線下往線上延伸的力度加大；管理維度更細(xì)致，覆蓋網(wǎng)站、公眾號(hào)、朋友圈。

此外，2021年以來(lái)各地開發(fā)商因各類事由被相關(guān)部門懲處的也不在少數(shù)，其中不乏萬(wàn)科、首開、綠地、中鐵、中交、金隅等品牌房企。

如1月份，北京市住建委官微“安居北京”披露，一次性對(duì)40家房地產(chǎn)商開出罰單，其中，萬(wàn)科、首開涉嫌無(wú)證售房，中交等企業(yè)的20個(gè)項(xiàng)目公司涉嫌銷售公示信息不全，中鐵、富力等房企的11個(gè)項(xiàng)目公司涉嫌銷控表與實(shí)際不符，另有合同附加不平等條款、拒絕使用公積金貸款、違反預(yù)售資金監(jiān)管規(guī)定等情況均在處罰之列，最高罰金達(dá)1286萬(wàn)元。

再如?？谑小盀I海新天地”項(xiàng)目開發(fā)單位海南鑫海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、馬鞍山市“玖著里”項(xiàng)目開發(fā)單位偉星地產(chǎn)公司等多個(gè)項(xiàng)目近期集中爆發(fā)虛假宣傳、不按規(guī)定明碼標(biāo)價(jià)、未公示在售房源的層高、套內(nèi)建筑面積等內(nèi)容，被依法予以處罰數(shù)萬(wàn)元至數(shù)百萬(wàn)元不等。

58安居客研究院院長(zhǎng)張波告訴觀察者網(wǎng)，違規(guī)銷售、虛假宣傳等樓市亂象一直存在，只是以往不同城市查處的力度有差異，所以屢禁不止。而今年以來(lái)各地房地產(chǎn)調(diào)控都有收緊，重拳出擊下各地查處力度都在增強(qiáng)，因此被開罰單和曝光的事件相對(duì)集中。

一名上市房企高管向觀察者網(wǎng)表示，罰金對(duì)于房企來(lái)說(shuō)并不多，但例如停業(yè)整頓等連帶處罰不可謂不重，因此對(duì)各大開發(fā)商影響很大，對(duì)于樓市規(guī)范和開發(fā)商謹(jǐn)慎拿地都有不小的警示作用。反過(guò)來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范化，也是品牌房企樂(lè)于見(jiàn)到的，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看有利于樓市健康發(fā)展，因此被視作本輪調(diào)控的重要一環(huán)。

不過(guò)，同策研究院資深分析師宋紅衛(wèi)指出，2021年房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)地位被重新調(diào)整，意味著房地產(chǎn)業(yè)在未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的復(fù)雜性和重要性都將進(jìn)一步提高。為了給房地產(chǎn)業(yè)保駕護(hù)航，2021年注定是政策頻出的一年，“鐵腕治樓”政策不可謂不嚴(yán)厲，但效果并不理想，根本的原因在于存量時(shí)代仍慣用增量調(diào)控的思路。

他向觀察者網(wǎng)指出，目前樓市調(diào)控政策最大的特征是“過(guò)程控制”，設(shè)置門檻或準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致有購(gòu)房需求的人會(huì)想盡各類辦法規(guī)避政策，一旦成功，事后基本不會(huì)追責(zé)，因此催生了投炒作樓市的機(jī)會(huì)。而所有的創(chuàng)新都是超前于政策的，包裝的手段可以有千萬(wàn)種，如果調(diào)控還是這種“堵漏洞”式的過(guò)程控制，炒房是控制不住的，并且調(diào)控的行政成本和時(shí)間成本會(huì)越來(lái)越高。

因此，宋紅衛(wèi)認(rèn)為，要想控制房?jī)r(jià)就要將調(diào)控過(guò)程轉(zhuǎn)為調(diào)控結(jié)果，比如征收房地產(chǎn)稅。同時(shí)，共有產(chǎn)權(quán)、租賃住房必須盡快完善起來(lái)，共同構(gòu)筑我國(guó)未來(lái)房地產(chǎn)住房藍(lán)圖，屆時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)才會(huì)健康。

圖片來(lái)源：同策研究院

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