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重倉長三角和大灣區(qū),“0商票”的禹洲集團有質(zhì)增長
(文/解紅娟 編輯/馬媛媛)“合約銷售527.14億元,同比上升23.02%;收入120.08億元,同比增加494.86%?!庇碇藜瘓F董事局主席林龍安在2021年中期業(yè)績會上對投資人表示,公司收入重回正軌,兌現(xiàn)了年初給市場的承諾。
半年前,禹洲雖然實現(xiàn)1050億元銷售額,躋身千億房企,但始終因為“受疫情影響延遲交付和合聯(lián)營公司收入未能并表,導致其營收和凈利潤大幅下滑”一事飽受爭議。
如今,禹洲用交付物業(yè)面積和銷售收入回應了這個問題。期內(nèi),禹洲交付物業(yè)總建筑面積約90.48萬平方米,交付零延誤;而由于“物業(yè)交付面積增加帶動了物業(yè)銷售收入上升”,禹洲同期實現(xiàn)物業(yè)銷售收入116.77億元。
報告期內(nèi),禹洲集團收入創(chuàng)下近年來歷史新高,核心利潤為11.36億元;母公司擁有人應占核心利潤為7.91億元,同比增長262.28%。
與此同時,禹洲溢利扭虧為盈,由截至2020年6月30日止六個月期間的虧損2.28億元變?yōu)榻刂?021年6月30日止六個月期間的溢利12.02億元。
這和匯豐銀行、摩根大通等大行此前預判一致,禹洲2021年收入、盈利、毛利率等多項指標恢復正常、穩(wěn)中有升。
對此,日前匯豐銀行發(fā)表研報表示,認為禹洲回歸正常發(fā)展軌道,極大可能實現(xiàn)全年1100億元的合約銷售目標以及270億元的收入目標。同時,禹洲集團債務結(jié)構(gòu)穩(wěn)健可控,匯豐銀行看好其未來的業(yè)務發(fā)展,維持“增持”評級。
三條紅線有望年內(nèi)全面達標
或許正是因此,禹洲集團董事局主席林龍安才堅持“要徹底改變和完善自己?!?
報告期內(nèi),禹洲的收入主要來自物業(yè)銷售、投資物業(yè)租金收入、物業(yè)管理收入及酒店運營業(yè)務在內(nèi)的四大業(yè)務范疇,分別實現(xiàn)116.77億元、9692萬元、2.27億元、685萬元。雖然物業(yè)銷售占比高達97.24%,但禹洲也嘗試擴大其他業(yè)務占比。
拿計劃分拆上市的物業(yè)、商業(yè)業(yè)務舉例。截至2021年6月30日,禹洲物業(yè)的在管項目總建筑面積超過2000萬平方米,總合約面積超過2700萬平方米,其中來自于第三方在管建筑面積占比超過14%。在管項目中(按建筑面積計)長三角地區(qū)占比超過55%,海西經(jīng)濟區(qū)占比超過26%。
與此同時,禹洲物業(yè)投資項目已進入深圳、上海、杭州、廈門、蘇州、南京、合肥、武漢及泉州等地,擁有已開業(yè)項目28個及籌備期項目11個,合計共39個項目,打造商業(yè)面積超152萬平方米。
而禹洲的“完善自己”則更多體現(xiàn)在控負債、降杠桿、保證現(xiàn)金流充裕等方面。
于2021年6月30日,禹洲現(xiàn)金短債比達1.85倍;凈負債比率為80.42%,較去年年底的85.80%下降5.38個百分點;剔除預收款后的資產(chǎn)負債率(剔除合約負債后的總負債除以剔除合約負債后的總資產(chǎn))為73.98%,較2020年12月31日止下降3.94個百分點。
也就是說,僅剔除預收款后的資產(chǎn)負債率處于黃檔,禹洲其他指標皆處于綠檔。
這很大程度和禹洲嚴格控制負債水平有關(guān)。2021年3月,禹洲按時贖回2021年3月到期的3.2億美元優(yōu)先票據(jù),兩個月后,再度贖回2021年5月到期的3.52億美元7.90%優(yōu)先票據(jù)。至此,禹洲已悉數(shù)贖回今年內(nèi)到期的所有境外優(yōu)先票據(jù)。
截至2021年6月30日,禹洲的銀行及其他貸款、公司債券以及優(yōu)先票據(jù)余額合共為601.86億元,較2020年12月31日的639億元減少5.81%。
值得一提的是,央行等監(jiān)管部門還將“三道紅線”試點房企的商票數(shù)據(jù)納入其監(jiān)控范圍,要求房企將商票數(shù)據(jù)隨“三道紅線”監(jiān)測數(shù)據(jù)每月上報。
“在地產(chǎn)百強企業(yè)中,禹洲算是少有的沒有發(fā)行過一分錢商票的地產(chǎn)企業(yè)了。”林龍安在業(yè)績會上對投資人表示,二十多年來,禹洲從未開出過一張商票,而且禹洲的美元債平均年期為3.12年,今年下半年也沒有到期的美元債。
不僅如此,禹洲還在著手提前回購總額美元票據(jù)。7月9日,禹洲贖回于2025年到期本金總額為5億美元的部分優(yōu)先票據(jù);年中業(yè)績會議召開當天,禹洲發(fā)布公告稱,計劃回購分別于2025年和2026年到期的總額300萬美元的票據(jù)。
這就意味著,禹洲頗具前瞻性,已提前完美優(yōu)化了債務結(jié)構(gòu)。
此外,在融資成本方面,禹洲上半年的加權(quán)平均融資成本為7.13%,較去年同期的7.22%下降0.09個百分點,持續(xù)在行業(yè)合理的水平內(nèi)實現(xiàn)穩(wěn)中有降。
“減負”的同時,禹洲資金流動性非常充裕。于2021年6月30日,本集團在手現(xiàn)金約為280.72億元,現(xiàn)金短債比達1.85倍,足以覆蓋短期債務。
長三角、大灣區(qū)貨值占比超七成
截至2021年6月30日止六個月,禹洲集團累計合約銷售金額527.14億元,同比上升23.02%,完成全年目標的47.92%;合約銷售面積為284萬平方米,同比增長9.04%;合約銷售均價高達18526元/平方米。
“2021年下半年集團整體可售貨值超1300億元,90%位于一二線或準二線城市?!绷铸埌脖硎?,禹洲只需45%的去化率就能完成全年1100億元的銷售目標。
此外,銷售量價齊升,成為推動了禹洲集團收入增長的源動力。2021年上半年,禹洲集團物業(yè)銷售收入達116.77億元,同比上升618.20%,占禹洲總收入的97.24%;交付物業(yè)總建筑面積約90.48萬平方米,同比上升702.74%。
長三角區(qū)域仍為主要貢獻區(qū)域,合約銷售為345.03億元,占整體合約銷售金額65.45%。其中合肥、蘇州、上海、南京及杭州作為該區(qū)域的核心布局城市,合計貢獻合約銷售金額達228.96億元。
特別是在杭州,禹洲多個紅盤表現(xiàn)亮眼。其中,杭州? 禹洲望林府2021年上半年合約銷售額、合約銷售面積及合約銷售套數(shù)均排名拱墅區(qū)當?shù)厥袌鯰OP1,合約銷售額排名杭州市TOP10;杭州? 禹洲泊朗廷,于期內(nèi)也榮獲蕭山區(qū)合約銷售額、合約銷售套數(shù)及合約銷售面積三冠王。
值得一提的是,禹洲在2018年開始啟動雙總部模式,并于2020年6月正式落地上海、深圳雙總部戰(zhàn)略,至今剛滿一年,大灣區(qū)也隨即成為禹洲合約銷售金額的貢獻重要來源。
數(shù)據(jù)顯示,2020年上半年,禹洲來自大灣區(qū)的銷售額為6.16億,整體占比僅0.14%,在6大核心都市圈中排名最低。2021年同期,大灣區(qū)銷售額同比上漲369.48%至28.92億元,占比也相應增長至7.53%。
禹洲方面表示,大灣區(qū)作為本集團未來的另一重倉布局的熱門經(jīng)濟區(qū)域,除了于2020年部署了本集團雙總部之一的深圳總部外,并在該區(qū)域的佛山、中山、珠海、惠州、江門、香港布局了多個優(yōu)質(zhì)項目。
同時,這些舊改項目大多已進入獲利期。其與招商合作打造的中山禹洲? 朗景花園,自2020年10月面世以來六開六捷,在短短八個月時間銷售套數(shù)突破1000套,成為合約銷售單價、合約銷售套數(shù)及合約銷售面積均為火炬開發(fā)區(qū)最高的明星樓盤。
新增土儲方面,報告期內(nèi),禹洲集團新增4幅優(yōu)質(zhì)地塊,總建筑面積約547871平方米,平均樓面價為7847元/平方米。其中,長三角及大灣區(qū)合計拿下3宗地塊,占比超六成。不多,但很穩(wěn),這里面甚至有0溢價拿地。
截至2021年6月30日,禹洲在北京、上海、深圳、天津、南京、合肥、杭州、蘇州、佛山、惠州和香港等179個城市共有39個項目處于不同的發(fā)展階段,在建和持有作未來開發(fā)的總建筑面積2200萬平方米,總可售貨值約4428億元,長三角區(qū)域、粵港澳大灣區(qū)占比約70.94%。
考慮到禹洲可售資源豐富、2021年上半年有息負債降低、資金流動性充足,匯豐銀行、花旗銀行等大行近日已表示看好禹洲未來發(fā)展,給予“增持”“買入”評級。
本文系觀察者網(wǎng)獨家稿件,未經(jīng)授權(quán),不得轉(zhuǎn)載。
標簽 禹洲- 責任編輯: 解紅娟 
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