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（文/張玉 編輯/馬媛媛）8月18日下午，越秀地產(chǎn)發(fā)布2021上半年業(yè)績(jī)報(bào)告。報(bào)告期內(nèi)，公司共實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入242.4億元，同比上升2.2%；核心凈利潤(rùn)21億元，同比上升 5.6%。

業(yè)績(jī)的可持續(xù)增長(zhǎng)離不開(kāi)優(yōu)質(zhì)的土地儲(chǔ)備。今年上半年，越秀地產(chǎn)在土地市場(chǎng)上表現(xiàn)兇猛。在廣州舉行的第一批集中土拍中，“地頭蛇”越秀地產(chǎn)共從42幅地塊中搶得7幅地塊。

談及在拿地方面的經(jīng)驗(yàn)，林昭遠(yuǎn)表示，選地的策略很重要，首先要選好地。比如，地塊是否符合公司的要求、競(jìng)爭(zhēng)激不激烈。同時(shí)，這還關(guān)系著投資標(biāo)準(zhǔn)的安排。在這一點(diǎn)上，越秀地產(chǎn)還須加強(qiáng)對(duì)前期拿地的產(chǎn)測(cè)前置，實(shí)現(xiàn)更精準(zhǔn)地拿地。

拿地投銷比40%~50%

如果將房子比喻成面包，土地就是開(kāi)發(fā)商必不可少的面粉。面粉的質(zhì)和量，直接關(guān)系著一家企業(yè)未來(lái)的收入情況。

而近段時(shí)間以來(lái)，多城頻繁發(fā)布土拍延期的消息以及各種關(guān)于土地政策的傳聞一度讓市場(chǎng)風(fēng)聲鶴唳。比如，近期廣受熱議的“拿地金額不得超過(guò)銷售金額40%”的規(guī)定。有媒體消息稱，被納入“三道紅線”試點(diǎn)的幾十重點(diǎn)房企，已被監(jiān)管部門(mén)要求買地金額不得超年度銷售額的40%，這一比例限制不僅包括房企在公開(kāi)市場(chǎng)拿地，還包括通過(guò)收并購(gòu)方式獲地的支出。

就此，林昭遠(yuǎn)回應(yīng)表示，公司的投資強(qiáng)度總體上是按照以銷定投進(jìn)行鋪排，“至于不超過(guò)40%的要求，我們沒(méi)有收到這方面的通知，網(wǎng)上的消息也只是傳言，具體的文件也沒(méi)有看到”。

據(jù)林昭遠(yuǎn)透露，公司每年都有一個(gè)投資強(qiáng)度的安排，以目前的杠桿水平來(lái)看，會(huì)鋪排在40%到50%?！笆袌?chǎng)好、資金充裕的話，我們會(huì)達(dá)到60%”。

根據(jù)管理層介紹，上半年，越秀地產(chǎn)在廣州、東莞、杭州、蘇州、南京、寧波、武漢、長(zhǎng)沙、北京、重慶和畢節(jié)新增23幅土地，總建筑面積約500萬(wàn)平方米。

其中，約 51%以非公開(kāi)市場(chǎng)模式獲取。在這其中，TOD、城市運(yùn)營(yíng)、國(guó)企合作增儲(chǔ)模式分別占新增土儲(chǔ)的4.2%、29.8%、6.6%。

就TOD項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，上半年，越秀地產(chǎn)獲取廣州星航（廣州黃埔廟頭）一個(gè)TOD物業(yè)項(xiàng)目，新增TOD 物業(yè)項(xiàng)目土地儲(chǔ)備21萬(wàn)平方米。截至今年6月30日，越秀地產(chǎn)共擁有6個(gè)TOD物業(yè)項(xiàng)目，布局廣州黃埔、增城、番禺三大片區(qū)，總土地儲(chǔ)備達(dá)到406萬(wàn)平方米，約占公司大灣區(qū)土地儲(chǔ)備的26.5%和總土地儲(chǔ)備的14.5%。

而針對(duì)在廣州土地市場(chǎng)的積極表現(xiàn)，林昭遠(yuǎn)直言，縱觀全國(guó)來(lái)看，廣州還是一個(gè)非常健康的市場(chǎng)，應(yīng)該也是可以讓開(kāi)發(fā)商賺錢的市場(chǎng)。

“從開(kāi)發(fā)商的角度，我們對(duì)調(diào)控也已經(jīng)習(xí)慣了。集中供地還是希望能夠有效地控制地價(jià)，通過(guò)集中供應(yīng)穩(wěn)住房?jī)r(jià)。這對(duì)于我們區(qū)域深耕是有利的?！绷终堰h(yuǎn)表示。

杠桿空間是機(jī)會(huì)

上半年，越秀地產(chǎn)共實(shí)現(xiàn)合同銷售金額473.8億元，同比上升26.1%；合同銷售均價(jià)約為每平方米2.64萬(wàn)元，同比上升 6.9%。

盡管銷售業(yè)績(jī)?cè)鏊亠@著，一個(gè)不容回避的問(wèn)題是，公司上半年的銷售業(yè)績(jī)并未完成全年1122億元合同銷售金額的一半。

對(duì)此，林昭遠(yuǎn)坦言，公司上半年總體完成目標(biāo)的42%，從時(shí)間進(jìn)度上看的確沒(méi)有達(dá)成上半年目標(biāo)。一方面，因?yàn)榻衲暌咔榈姆磸棇?duì)銷售端有一定影響。

“我們?cè)趶V州的占比比較大，超過(guò)了50%，今年疫情反彈，還有廣州的調(diào)控，暫停了一些預(yù)售證的發(fā)放，對(duì)銷售有階段性的影響?！北M管如此，林昭遠(yuǎn)表示，從今年的目標(biāo)角度，公司有信心完成年初制定的1122億的目標(biāo)。

據(jù)其透露，公司今年的供貨是按照4：6鋪排的，大的貨量排在下半年，所以計(jì)劃完成情況和年初鋪排的生產(chǎn)節(jié)奏也有一定關(guān)系，全年可銷售貨值大概1866億左右，按60%去化即可達(dá)成今年的目標(biāo)。

事實(shí)上，今年以來(lái)，隨著土地端、市場(chǎng)端以及金融端政策調(diào)控不斷加強(qiáng)，不少房企由于受制于三道紅線的政策要求不得不縮減規(guī)模，放緩發(fā)展速度。

在林昭遠(yuǎn)看來(lái)，每個(gè)企業(yè)的情況有所不同，特別是前期相當(dāng)一批杠桿比較高的企業(yè)，在目前金融政策要求下，進(jìn)行適當(dāng)降速，也符合他們的特點(diǎn)。而越秀一直以來(lái)比較穩(wěn)健，沒(méi)有壓到三道紅線，“從我們的杠桿角度，還有一定的空間，這個(gè)空間是我們的機(jī)會(huì)?！?

年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至今年6月底，越秀地產(chǎn)剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率和現(xiàn)金短債比率分別為69.4%、49.8%和1.80 倍，實(shí)現(xiàn)“三道紅線”零踩線，全部指標(biāo)維持“綠檔”水平。

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