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（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）“我在杭州個人自主掛牌房源留了個電話，結(jié)果引來了大半個中介市場和貸款公司。”

為了省下一筆中介費(fèi)，8月24日，張澈決定在杭州市二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺掛牌房東直售房源。僅一天中，他就接到了15通電話，6通來自鏈家、我愛我家等房產(chǎn)中介，9通來自于各大行的貸款公司，但無一通電話來自意向買家。

對于這種程度的信息泄露，張澈并不意外，甚至早就做好了心理準(zhǔn)備。因?yàn)槠脚_只對登記在冊的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人賬號起到制約作用：“相當(dāng)于加了一個門檻，但形同虛設(shè)?！苯?jīng)紀(jì)人依然可以登錄身邊親友的賬號獲取房東信息。

李成沒有這個煩惱。在政府平臺掛牌房源之前，他就在多家中介公司上線過房源，而這些信息同步出現(xiàn)在個人自主掛牌房源的介紹里：6月3日，在杭州我愛我家掛牌房源；7月20日，在杭州大屋網(wǎng)掛牌房源。

“目前沒有接到過中介電話，是因?yàn)樵搾斓闹薪槎紥爝^了，也就不會來無效打擾。”在李成的賣房計劃中，中介是其不可或缺的一部分，因?yàn)樗麩o法做到帶看、貸款、合同等購房閉環(huán)。

這和政府機(jī)構(gòu)出臺“個人自主掛牌房源”的初衷一致，杭州房產(chǎn)市場綜合管理服務(wù)中心房產(chǎn)市場科科長胡萍莉表示：“我們此舉的主要目的是便民，為個人房東賣房提供一個全新的售賣渠道，房東可以把房源掛在我們平臺上的同時，也掛到中介那里，提高成交機(jī)會。此外，交易中如涉及到按揭貸款、產(chǎn)權(quán)調(diào)查等專業(yè)服務(wù)，目前是無法繞開中介的?！?

杭州政府平臺嘗試房東直售房源

杭州上線“杭州市二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺”始于2016年年底，初衷是通過系統(tǒng)優(yōu)化、功能更新、服務(wù)升級等途徑，將其打造成一個集經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與人員管理、房源掛牌管理、信息公示等多功能為一體的綜合性管理服務(wù)平臺。

“個人自主掛牌”正是政策的一部分。據(jù)悉，產(chǎn)權(quán)人可以通過注冊賬戶、申請房屋核驗(yàn)、獲取房源編碼，證實(shí)房源真實(shí)性的同時發(fā)布房源，以達(dá)到房東直售的目的。

那個時候，左暉的貝殼找房還未上線，鏈家仍采用線下直營模式在全國范圍內(nèi)鋪店、賺取傭金；58同城等線上信息平臺型中介，則通過頁面露出和信息庫向中介收取端口費(fèi)。

換句話說，杭州線上房源平臺在當(dāng)時應(yīng)該算是超前布局。但雖然有官方驗(yàn)偽這一開掛屬性加持，房源增量和成交效果仍不如人意。數(shù)據(jù)顯示，2017年初至2021年8月18日，該平臺個人自主掛牌房源信息合計僅127條。

阮東是該平臺“第一個吃螃蟹的人”。2017年5月25日，他將宋都東郡國際花園一套建面約86.01平方米的房源掛在了政府平臺上，委托價格160萬。但由于網(wǎng)站房源總量少、買家少，最后依然只能通過中介代售。

“如果沒有流量，對于業(yè)主而言沒有任何意義。”空·白研究院創(chuàng)始人楊現(xiàn)領(lǐng)表示，業(yè)主個人掛牌只是多了一個房源展示的渠道，且只有政府官方平臺有流量的情況下才能成立。

今年8月19日，這個平臺在沉寂了快5年之后，因杭州住保房管局宣布“個人自主掛牌房源”功能正式上線“杭州市二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺”順利出圈，引發(fā)了杭州要“去中介化”的熱議。

受此消息影響，貝殼等相關(guān)企業(yè)的股票價格大跌。一時間，各中介企業(yè)紛紛調(diào)研杭州二手房市場、研究政策走向，力證房東直售平臺的出現(xiàn)并不會對企業(yè)發(fā)展造成影響。

“你可以把它理解為升級后2.0版本，雖然差別不大?！庇袠I(yè)內(nèi)人士向觀察者網(wǎng)表示，這次政策主要調(diào)整兩個方面：一是業(yè)主自主上傳房源要實(shí)名，二是備案的經(jīng)紀(jì)人不能查看這些房源?！皩?shí)名制的影響幾乎為零，因?yàn)橹捌脚_上發(fā)布的房源，也需要經(jīng)過房管局驗(yàn)真。”

而有關(guān)經(jīng)紀(jì)人權(quán)限的問題，被大半個中介圈“打擾”的張澈已經(jīng)用切身體驗(yàn)給出了答案?！盁o論何時何地，剔除掉已認(rèn)證中介的所有人，只需要一個身份證賬號+電話號碼，完成實(shí)名注冊后就可以成功登錄網(wǎng)站頁面，查看個人掛牌房源?！?

“一天抵五年”和“激增十余倍”

政策的熱度直接表現(xiàn)在數(shù)字上。

8月19日，也就是政策出臺后的第一個工作日，杭州政府平臺新增約29套房源掛牌，超過其2021年上半年新增房源掛牌的總和。8月20日，再度新增約14套房源掛牌。

周末的到來并沒有降低平臺熱度，僅23號一天，平臺就增加了約250套房源，超過此前五年掛牌房源的總和，用“一天抵五年”形容房源數(shù)量變化并不夸張。

截至9月2日，杭州市二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺共掛牌約1505套住宅，較此前增長十倍有余。

但在真實(shí)的房地產(chǎn)交易市場，這個平臺并沒泛起那么大的漣漪。公開數(shù)據(jù)顯示，2017年至2020年，杭州市區(qū)（不含臨安）二手房分別成交9.6萬套、7.28萬套、7.96萬套和10.3萬套。

與此同時，杭州一年的有效掛牌量也保持在10萬套左右，五年掛出的房源總數(shù)約為50萬套。也就是說，政府平臺目前的房源總數(shù)僅占市場有效掛牌總數(shù)的1.83%，從數(shù)量上看，影響力并不大。

值得一提的是，隨著網(wǎng)站上房源數(shù)量的增加，政府網(wǎng)頁的一些bug也被購房者所關(guān)注。“網(wǎng)頁卡頓、反復(fù)登錄、信息有限、房源僅通過圖片展示，相較于已經(jīng)開始使用VR等現(xiàn)代化技術(shù)的鏈家、中原，杭州市二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺還停留在過去?！?

對此，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為：“杭州市二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺是政府平臺，沒有生存危機(jī)，也沒有中介收入。正因如此，界面優(yōu)化、房源存儲擴(kuò)容、VR看房等現(xiàn)代化技術(shù)手段在平臺上的呈現(xiàn)就更加緩慢?！?

可以參考的是，同樣喊出了“零中介費(fèi)”和“去中介化”口號的平安好房，由于二手房業(yè)務(wù)算不過帳，宣告終結(jié)。

“政府主要想管的是杭州手拉手交易的房子，大概占比20%，主要為親屬之間轉(zhuǎn)贈房屋。”該業(yè)內(nèi)人士表示，杭州的做法可以理解為一項(xiàng)政府的便民措施，讓業(yè)主多了一個選擇。業(yè)主自掛房源不等于唯一渠道獨(dú)家房源，業(yè)主仍然可以選擇中介，多家掛牌，全網(wǎng)展示。

房東直售爆火，只因不用中介費(fèi)？

觀察者網(wǎng)了解到，鏈家在杭州的房屋二手房買賣居間代理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)采用分檔累進(jìn)制計算，其中，100萬元以下（含）的部分是1.5%，100萬元以上的部分是1%。

值得注意的是，這只是買家或者賣家單方應(yīng)付的費(fèi)用。最終的中介費(fèi)都將由購房者買單，這是二手房市場默認(rèn)的“潛規(guī)則”。

以杭州西湖區(qū)的桂花城小區(qū)舉例，建筑面積約104.09平的三室兩廳，在杭州市二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺、鏈家、我愛我家等報價約880萬。按照上述規(guī)則計算，這套房屋的單方中介費(fèi)為9.3萬元，買賣雙方中介費(fèi)合計為18.6萬元。

18.6萬元是什么概念？據(jù)智聯(lián)招聘發(fā)布的《2021年春季中國雇主需求與白領(lǐng)人才供給報告》顯示，2021年第一季度，杭州求職者平均月薪突破萬元大關(guān)，以1.02萬元位居全國第4位。換句話說，在杭州的打工人要工作約1.5年（18個月）才能付得起這套房屋的中介費(fèi)。

在多個平臺發(fā)布房源信息的杭州賣房者周衛(wèi)坦言，自己有一個預(yù)期售價，根據(jù)中介公司收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不同，對外報價也不同。在杭州家家贊房地產(chǎn)代理公司的委托價為966萬元，我愛我家的委托價格955萬元，相差11萬元。

據(jù)悉，寧波已經(jīng)在跟進(jìn)開發(fā)“個人房源自主掛牌”功能，官方表示，預(yù)計該功能不久后即可上線。

“如果上海有這個平臺，我是非常支持的，哪怕周末自己去看房、找律師擬定合同都不覺得有什么問題?！笨吹胶贾萆暇€房東直售平臺的陳麗麗向觀察者網(wǎng)表示，通過政府平臺，能省下大筆開支。

因?yàn)橐还P不菲的中介費(fèi)，購房者和中介之間的關(guān)系非常敏感。但房東直售與“去中介化”，不應(yīng)該劃等號。

直售有風(fēng)險，交易需謹(jǐn)慎

有話說，紙上得來終覺淺，絕知此事要躬行。房東直售能獲取利益最大化的同時，往往也伴隨著一些麻煩。

看房首當(dāng)其沖。“掛牌房源和我現(xiàn)在居住的地方相距較遠(yuǎn)，沒辦法做到購房者想看房就及時趕去開門?！?8歲的業(yè)主李成，是一位自由職業(yè)人士，平常以裝修、賣家具等作為主要工作，由于職業(yè)特殊性，還是只能依靠中介輔助。“我在門口中介那留了鑰匙，購房者有興趣可以去借鑰匙自己先看下，有意向再具體談。因?yàn)闆]專人跟進(jìn)，往往就無疾而終了。”

“目前就是想盡快出手。”李成向觀察者網(wǎng)表示，依靠中介的另一個原因和杭州下半年樓市行情不好有關(guān)，“二手房成交量下降了一大半，受房貸、新政等因素影響，希望能盡早賣掉房屋回籠現(xiàn)金?！?

如果從能省下一個人一年收入的出發(fā)點(diǎn)來看，看房不過就是一件瑣碎的事，即使沒有經(jīng)紀(jì)人幫助，依然可以在對大量房源橫向、縱向比對后，自行議價。

“但房子更多的情況，比如貸款及抵押信息、是否正在對外租賃、是否掛有戶口，以及過去是否為兇宅等均無法驗(yàn)證，而這些信息既關(guān)系到對房產(chǎn)價值的評判，也是購房家庭作為個體，難以全面了解到的?！焙洗T機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅向觀察者網(wǎng)表示。

此外，縱觀二手房交易全鏈條，除了找到合適房源，看房、選房、價格談判之外，簽約、過戶、貸款、交付等一系列復(fù)雜過程，也需要專業(yè)機(jī)構(gòu)才能輔助完成。在郭毅看來，目前二手中介企業(yè)仍然具備不可替代性。

一旦在房屋貸款、抵押、出租等方面踩了雷，可能涉及的金錢與時間損失，會比一筆中介費(fèi)來得多。

對此，周衛(wèi)找到了一條解題新思路。“多一個平臺露出，成功交易的可能性就多了一分，如果最后通過政府平臺找到購房者，可以反過來找當(dāng)?shù)刂薪樽h價，要求其降低中介費(fèi)或者找本地中小中介進(jìn)行后續(xù)交易手續(xù)。”

這可能是去中介化無法落地的當(dāng)下，購房者能擁有的最好方案。

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