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（文/張玉 編輯/馬媛媛）“過(guò)去的時(shí)候喝酒多好，但享受了那時(shí)候的好，我也能忍受現(xiàn)在的煎熬?！痹诮衲?月份的一次內(nèi)部講話中，昔日河北最大房企華夏幸福董事長(zhǎng)王文學(xué)如是說(shuō)。

而從今年年初公開(kāi)承認(rèn)流動(dòng)性危機(jī)到現(xiàn)在，8個(gè)月時(shí)間過(guò)去，華夏幸福終于確定了初步的“償債”計(jì)劃。而當(dāng)這份“自救”與“他救”一同擺上臺(tái)面，資本市場(chǎng)表現(xiàn)出極大的樂(lè)觀和信心。

繼9月30日初步披露債務(wù)重組計(jì)劃后，10月8日，華夏幸福復(fù)牌漲停，報(bào)4.41元/股。與此同時(shí)，公司第一大股東中國(guó)平安也大漲7.73%，報(bào)收52.1元/股。

出售資產(chǎn)償債千億

對(duì)于公司2192億元的金融債務(wù)，華夏幸福排在第一位的方式是變賣(mài)資產(chǎn)。其中，賣(mài)出資產(chǎn)預(yù)計(jì)回籠資金約750億元。對(duì)于這部分回籠資金，約570億元用于現(xiàn)金償付金融債務(wù)，剩余部分用于落實(shí)住宅開(kāi)發(fā)和交付責(zé)任，恢復(fù)產(chǎn)業(yè)新城及其它業(yè)務(wù)板塊的正常運(yùn)行。

與此同時(shí)，出售資產(chǎn)預(yù)計(jì)會(huì)帶走金融債務(wù)約500億元?！俺鍪垌?xiàng)目公司通過(guò)債務(wù)置換方式，有條件承接相應(yīng)的由公司統(tǒng)借統(tǒng)還的金融債務(wù)。”華夏幸福方面表示。

由此計(jì)算，華夏幸福通過(guò)出售資產(chǎn)償還的金融債務(wù)超過(guò)千億。

此外，優(yōu)先類(lèi)金融債務(wù)展期或清償352億元。根據(jù)公告，應(yīng)收賬款質(zhì)押和實(shí)物資產(chǎn)抵押的金融債務(wù)展期留債，維持原財(cái)產(chǎn)擔(dān)保措施不變。展期期間利率下調(diào)。如若實(shí)物資產(chǎn)抵押相關(guān)擔(dān)保物被處置或出售的，所擔(dān)保債權(quán)可在擔(dān)保物處置或出售價(jià)款范圍內(nèi)優(yōu)先清償；應(yīng)收賬款質(zhì)押的，按年度分期按比例償還。與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)等業(yè)務(wù)相關(guān)的開(kāi)發(fā)貸，由相關(guān)金融機(jī)構(gòu)維持開(kāi)發(fā)貸余額不變，利率下調(diào)，存量項(xiàng)目逐步銷(xiāo)售償還，新增項(xiàng)目逐步投放。

以持有型物業(yè)等約220億元資產(chǎn)設(shè)立的信托受益權(quán)份額抵償，即以公司約220億元有穩(wěn)定現(xiàn)金流的持有型物業(yè)等資產(chǎn)設(shè)立信托計(jì)劃，并以信托受益權(quán)份額償付相關(guān)金融債務(wù)。

剩余約550億元金融債務(wù)由公司承接，展期、降息，通過(guò)后續(xù)經(jīng)營(yíng)發(fā)展逐步清償。展期屆滿后，根據(jù)企業(yè)后續(xù)經(jīng)營(yíng)情況，可協(xié)商直接清償或繼續(xù)展期。

在行業(yè)金融政策不斷收緊的當(dāng)下，華夏幸福“展期”、“降息”、“利率下調(diào)”等的措施，無(wú)疑更加考驗(yàn)政府和債券相關(guān)機(jī)構(gòu)的支持力度。

盡管初步制定了債務(wù)重組計(jì)劃，不過(guò)，從目前來(lái)看，這也僅僅相當(dāng)于一份償債“大綱”，并無(wú)具體的收購(gòu)意向方。華夏幸福方面亦坦陳，收購(gòu)方能否確定、確定的時(shí)間及最終能否達(dá)成收購(gòu)協(xié)議，尚存在不確定性。

保留孔雀城住宅業(yè)務(wù)

盡管含淚開(kāi)啟“賣(mài)賣(mài)賣(mài)”模式，華夏幸福仍然選擇保留自己的核心業(yè)務(wù)。公司方面表示，將保留孔雀城住宅業(yè)務(wù)、部分產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)、物業(yè)管理業(yè)務(wù)及其它業(yè)務(wù)。

其中，孔雀城住宅業(yè)務(wù)板塊，多措并舉緩解資金壓力，有序運(yùn)營(yíng)，落實(shí)交房責(zé)任，通過(guò)成立專(zhuān)門(mén)的住宅開(kāi)發(fā)和交付運(yùn)作平臺(tái)，由“政債企”三方共同監(jiān)督，努力恢復(fù)孔雀城品牌形象，提振去化速度和銷(xiāo)售價(jià)格，逐步恢復(fù)孔雀城板塊融資功能，探討以滾動(dòng)拿地等多元開(kāi)發(fā)的手段，更好地完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與交付任務(wù)。產(chǎn)業(yè)新城布局過(guò)于集中的問(wèn)題將明顯改善，提高抵御區(qū)域政策和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力。

簡(jiǎn)單的幾項(xiàng)措施透露出華夏幸福依然潛存的斗志。在產(chǎn)業(yè)新城方面，18年前，王文學(xué)就謀定了成為領(lǐng)先的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)商的路徑并于第一步“落子”河北省廊坊市的固安縣。固安模式率先實(shí)踐PPP創(chuàng)新機(jī)制，采用“政府主導(dǎo)、企業(yè)運(yùn)作、合作共贏”的市場(chǎng)化運(yùn)作方式，提供包括規(guī)劃設(shè)計(jì)服務(wù)、土地整理投資、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共設(shè)施建設(shè)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)和城市運(yùn)營(yíng)維護(hù)在內(nèi)的工業(yè)園區(qū)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展綜合解決方案。

孔雀新城則是華夏幸?；诋a(chǎn)業(yè)新城的模式，圍繞都市圈發(fā)展園區(qū)配套住宅業(yè)務(wù)所形成的品牌，與產(chǎn)業(yè)新城進(jìn)行聯(lián)動(dòng)。華夏幸福2021年半年報(bào)顯示，截至今年上半年，公司目前已經(jīng)打造了超過(guò)50座孔雀城項(xiàng)目。

不過(guò)，隨著華夏幸福陷入流動(dòng)性危機(jī)，關(guān)于孔雀城降價(jià)、甩賣(mài)、停工、拖延交付時(shí)間的消息頻頻見(jiàn)諸報(bào)端，而由此帶來(lái)的業(yè)主對(duì)質(zhì)量問(wèn)題的擔(dān)憂和維權(quán)也不在少數(shù)。

這份微弱的星星之火能否燎原，仍然有待時(shí)間給出答案。

值得一提的是，對(duì)于公司業(yè)務(wù)中另一重要的板塊——商業(yè)地產(chǎn)及相關(guān)業(yè)務(wù)，華夏新城在這份債務(wù)重組方案中并未提及。

形勢(shì)誤判下激進(jìn)狂奔

在年初一次內(nèi)部講話中，王文學(xué)曾揭露了公司目前窘境背后的原因。首當(dāng)其沖地是錯(cuò)誤研判了環(huán)京的房地產(chǎn)形勢(shì)，投資過(guò)于集中。據(jù)悉，2016年以前，華夏幸福的投資布局集中于環(huán)京區(qū)域。市場(chǎng)銷(xiāo)售及回款占比達(dá)90%以上。由于對(duì)形勢(shì)誤判，后期繼續(xù)加大環(huán)京產(chǎn)業(yè)新城的投入和配套住宅投資，但環(huán)京住宅市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌，規(guī)模腰斬。初步測(cè)算，四年來(lái)累積影響公司銷(xiāo)售回款超過(guò)1000億元，同時(shí)還嚴(yán)重影響產(chǎn)業(yè)新城回款和應(yīng)收存貨的價(jià)值。

2017年環(huán)京形勢(shì)發(fā)生重大變化后，雖然華夏幸福當(dāng)機(jī)立斷，迅速調(diào)整布局，加大了對(duì)長(zhǎng)三角、長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶、粵港澳大灣區(qū)等外部區(qū)域投資力度，但船大難掉頭，調(diào)動(dòng)效果不夠顯著。環(huán)京仍占50%左右，而外部主要區(qū)產(chǎn)區(qū)尚處于前期資金投入階段，對(duì)公司業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)有限。

此外，前期激進(jìn)擴(kuò)張也是華夏幸福行棋至此的一大原因。王學(xué)文坦言，2014～2017年，華夏幸福提出了三年百園、三年百城、三年百鎮(zhèn)等計(jì)劃，超出公司自身能力，拓展區(qū)域過(guò)多過(guò)散，質(zhì)量參差不齊，有限資源難以滿足眾多產(chǎn)業(yè)新城的開(kāi)發(fā)建設(shè)需求。

2020年以來(lái)，接踵而來(lái)的疫情導(dǎo)致環(huán)京市場(chǎng)出現(xiàn)斷崖式下降。種種因素最終引爆了華夏幸福的債務(wù)償付危機(jī)——2021年到期需償付金額高達(dá)千億元。而截至2021年1月31日，華夏幸福的貨幣資金僅有240億元，且基本上都是受限資金。新增融資全面受阻、業(yè)務(wù)現(xiàn)金流無(wú)法覆蓋償付需求。可注入的資金，基本枯竭。

危機(jī)由此觸發(fā)，這是所有人都不愿意看到的局面。

王文學(xué)是個(gè)講義氣的人。在年初的內(nèi)部講話中，面對(duì)1000名華夏幸福核心員工，王文學(xué)坦言：“干到今天這步，我愿賭服輸”。但他顯然不是一個(gè)容易妥協(xié)的人。在那場(chǎng)講話的最后，他篤定地表示，華夏幸福一定會(huì)存在，產(chǎn)業(yè)新城還得干，孔雀城的房子還得蓋。

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