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（文/張玉 編輯/馬媛媛）作為一名房地產(chǎn)領(lǐng)域的記者，葉明（化名）發(fā)現(xiàn)，臨近年關(guān)，中介發(fā)來(lái)的消息中關(guān)于“工抵房”的內(nèi)容開(kāi)始變多了。

比如，一位房產(chǎn)中介不久前給他推了幾套工抵房，原價(jià)15000元/平方米，現(xiàn)在單價(jià)只要12888元/平方米。而一個(gè)月之前，該房產(chǎn)中介剛剛給他推薦的3套工抵房，單價(jià)是9500元/平方米，比同期在賣(mài)的房子便宜3000元/平方米。

不過(guò)，工抵房并不是絕對(duì)安全。11月26日，江西省德興市城鄉(xiāng)建設(shè)局叫停了當(dāng)?shù)匾黄鹨浴肮さ址俊贝黉N(xiāo)的違規(guī)銷(xiāo)售活動(dòng)。德興市城鄉(xiāng)建設(shè)局表示，事情曝光后，相關(guān)部門(mén)前往開(kāi)發(fā)企業(yè)了解情況，并馬上責(zé)令開(kāi)發(fā)企業(yè)撤銷(xiāo)“工抵房”廣告宣傳，取消“工抵房”活動(dòng)。對(duì)已交訂金的29套“工抵房”預(yù)交款全部退還。

在北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣看來(lái)，有不少所謂的工抵房實(shí)際上并非真正的工抵房，有一些開(kāi)發(fā)商是在打著工抵房的名義進(jìn)行低價(jià)銷(xiāo)售。不論是否是工抵房，如果銷(xiāo)售的價(jià)格遠(yuǎn)低于備案價(jià)格，都是違法行為，可能面臨無(wú)法備案的風(fēng)險(xiǎn)。而且，即使備案了，如果被相關(guān)部門(mén)處罰了違法銷(xiāo)售，還有被解除的風(fēng)險(xiǎn)。

數(shù)量激增

工抵房，即工程抵押房，是指在某些條件下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了后續(xù)項(xiàng)目的建設(shè)或開(kāi)發(fā)，而向銀行或房地產(chǎn)的相關(guān)行業(yè)（如建筑商、材料商等）進(jìn)行融資、貸款所抵押的該房地產(chǎn)項(xiàng)目中尚未出售的房屋的全部（或部分）的產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)。

根據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，自9月以來(lái)，市場(chǎng)上的“工抵房”數(shù)量激增。據(jù)其分析，目前市場(chǎng)上的工抵房主要分為兩類(lèi)：一類(lèi)是“真工抵”，即開(kāi)發(fā)商抵押給供應(yīng)商和施工方的正常房源，一般而言這類(lèi)工抵房數(shù)量會(huì)偏少，多數(shù)在個(gè)位數(shù)。另外一部分就是房企通過(guò)“工抵房”的名義來(lái)降價(jià)促銷(xiāo)，由于部分城市發(fā)布了“限跌令”，明令禁止或者是約談要求房企不得以打折、促銷(xiāo)等方式來(lái)降價(jià)，房企不得已打出“工抵房”的名義實(shí)施降價(jià)銷(xiāo)售。

從工抵房的區(qū)域分布來(lái)看，工抵房的數(shù)量和城市市場(chǎng)熱度呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)關(guān)系。具體來(lái)看，工抵房的優(yōu)惠時(shí)間自今年9月份以來(lái)明顯增加?？硕鸬禺a(chǎn)研究發(fā)布的部分工抵房?jī)?yōu)惠情況顯示，近段時(shí)間以來(lái)，包括柳州、中山、南寧、桂林、南京、徐州、南昌、蘇州、廣州、廈門(mén)、成都等城市都曾推出工抵房?jī)?yōu)惠情況。

比如，今年10月，位于徐州的新城吾悅廣場(chǎng)推出100套特價(jià)房，一口價(jià)5388元/平方米，相較于備案價(jià)7200元/平方米相當(dāng)于75折優(yōu)惠，相較于成交均價(jià)6300元/平方米相當(dāng)于85折優(yōu)惠；10月，位于廣州的雅居樂(lè)天際715項(xiàng)目，30套工抵房，讓利至少150萬(wàn)/套起，最高達(dá)241萬(wàn)/套，最高折扣接近64折；位于成都的榮盛時(shí)代天府，30套工抵房，最低可達(dá)82折左右。

在同策研究院資深分析師肖云祥看來(lái)，近段時(shí)間以來(lái)工抵房之所以激增，主要是年末工程方對(duì)工程款需求迫切，因?yàn)槟觋P(guān)將至拖欠農(nóng)民工工資后果較為嚴(yán)重。另外，不排除開(kāi)發(fā)商以工抵房的形式來(lái)促銷(xiāo)的可能。

變相“促銷(xiāo)”？

如肖云祥所言，利用工抵房變相“促銷(xiāo)”正在成為部分房企當(dāng)下回款的新手段。

日前，有網(wǎng)友在問(wèn)政江西官方平臺(tái)反映，德興新旅明樾府項(xiàng)目承諾保價(jià)協(xié)議，但近期公眾號(hào)中刪除保價(jià)協(xié)議，以工抵房名義變相降價(jià)銷(xiāo)售，2個(gè)月之內(nèi)，房?jī)r(jià)降幅達(dá)到800~1000元，使購(gòu)房者損失巨額錢(qián)財(cái)。

在這份報(bào)價(jià)承諾書(shū)中，觀察者網(wǎng)注意到，開(kāi)發(fā)商承諾，在2021年12月31日前銷(xiāo)售的同類(lèi)型房源不低于活動(dòng)價(jià)，若在客戶(hù)購(gòu)房之后至2021年12月31日期間，出現(xiàn)同類(lèi)型房源現(xiàn)場(chǎng)成交價(jià)格低于活動(dòng)價(jià)，公司將進(jìn)行差價(jià)退賠。

11月26日，德興市城鄉(xiāng)建設(shè)局回復(fù)表示，2021年11月22日經(jīng)新旅集團(tuán)公司批準(zhǔn)德興新旅明樾府項(xiàng)目拿出難以銷(xiāo)售的50套前期尾房，以備案價(jià)格抵扣施工單位工程款，施工單位可以進(jìn)行自行銷(xiāo)售也可以委托中介、詈業(yè)顧問(wèn)個(gè)人等仟意銷(xiāo)售溫道進(jìn)行銷(xiāo)售，銷(xiāo)售價(jià)格由施工單位確定并支付相應(yīng)的銷(xiāo)售渠道傭金，其他不在“工抵房”范圍內(nèi)的住宅仍以住建局備案價(jià)格進(jìn)行正常銷(xiāo)售。

施工方為快速回款，“工抵房”價(jià)格以9折優(yōu)惠活動(dòng)做了推廣廣告，并使用了5500元/平方米價(jià)格起的用詞，導(dǎo)致業(yè)主誤解成所有房源價(jià)格為5500元。而原銷(xiāo)售折扣為9.9折，現(xiàn)在銷(xiāo)售為9折優(yōu)惠，幅度比較大。公司于2021年7月19日作出了對(duì)該項(xiàng)目在2021年7月19日至2021年12月31日期間購(gòu)買(mǎi)房源的客戶(hù)予以全年最優(yōu)惠政策，并針對(duì)在此期間成交的客戶(hù)執(zhí)行保價(jià)承諾。致使導(dǎo)致業(yè)主不滿(mǎn)意進(jìn)行維權(quán)。

事情曝光后，分管副市長(zhǎng)帶隊(duì)相關(guān)職能部門(mén)負(fù)責(zé)人一同前往開(kāi)發(fā)企業(yè)了解情況，并馬上責(zé)令開(kāi)發(fā)企業(yè)撤銷(xiāo)“工抵房”廣告宣傳，取消“工抵房”活動(dòng)。對(duì)已交訂金的29套“工抵房”預(yù)交款全部退還。

11日25日，新旅置業(yè)有限公司作出了告知書(shū)，收回施工單位50套工抵房；對(duì)此批次已售房源做退款外理；對(duì)確定需要購(gòu)房的客戶(hù)，必須按照原9.9折補(bǔ)齊差價(jià)，確保前期業(yè)主的權(quán)益。截止當(dāng)晚12時(shí)，已售的29套購(gòu)房定金及首付款全部退款到位。針對(duì)新旅明樾府此次擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)行為及施工單位擅自銷(xiāo)售房源行為，住建局將依法依規(guī)進(jìn)行外理。

風(fēng)險(xiǎn)潛存

在多位業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，“工抵房”背后反映的是當(dāng)下房企在經(jīng)歷融資受阻、降價(jià)受限之后的無(wú)奈選擇。不過(guò)，“工抵房”并不絕對(duì)安全。

除了新旅明樾府此次“工抵房”降價(jià)銷(xiāo)售遭到維權(quán)被叫停，早在今年10月3日，徐州市賈汪區(qū)市場(chǎng)監(jiān)督管理局就通報(bào)了徐州市賈汪區(qū)億睿房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以“工抵房”的名義宣傳降價(jià)銷(xiāo)售商品的行為，并責(zé)令公司停止違法行為。

同日，億睿房地產(chǎn)表示，公司于9月30日推出的吾悅?cè)A府“工抵房”優(yōu)惠活動(dòng)取消執(zhí)行，并恢復(fù)按原市場(chǎng)價(jià)格銷(xiāo)售，對(duì)參加活動(dòng)的客戶(hù)擬于7個(gè)工作日內(nèi)完成退款。

王玉臣直言，有不少所謂的工抵房實(shí)際上并非真正的工抵房，有一些開(kāi)發(fā)商是在打著工抵房的名義進(jìn)行低價(jià)銷(xiāo)售。如果是真的工抵房，說(shuō)明開(kāi)發(fā)商資金可能有問(wèn)題，如果房款不能打到監(jiān)管賬戶(hù)，不能用于這個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，也會(huì)面臨延期交房，甚至爛尾的風(fēng)險(xiǎn)。此外，有些工抵房還可能是抵押房，已經(jīng)被抵押，甚至查封了。

王玉臣建議，如果購(gòu)買(mǎi)工抵房，務(wù)必核實(shí)清楚房屋的基本情況，比如手續(xù)是否齊全，狀態(tài)如何，是否有查封凍結(jié)或網(wǎng)簽等，以及務(wù)必關(guān)注是期房還是現(xiàn)房，期房風(fēng)險(xiǎn)更高一些。

其次，務(wù)必關(guān)注房款的具體支付。是直接支付給開(kāi)發(fā)商，還是支付給第三方？是否還存在差價(jià)問(wèn)題，差價(jià)支付給誰(shuí)。

“以往就遇到過(guò)工抵房延期交房，解除合同時(shí)開(kāi)發(fā)商稱(chēng)自己沒(méi)有收到房款，或者針對(duì)差價(jià)部分不認(rèn)可的情況。”王玉臣表示，房款最好是支付給開(kāi)發(fā)商，如果有差價(jià)，也最好讓開(kāi)發(fā)商和施工單位自己處理，支付給開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商再給施工單位。而且，房款一定要注意是否支付到了開(kāi)發(fā)商的預(yù)售資金監(jiān)管賬戶(hù)上了，否則就存在被開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)移的問(wèn)題。此外，要注意核實(shí)開(kāi)發(fā)商對(duì)于這個(gè)房子的備案價(jià)格，如果工抵房?jī)r(jià)格和備案價(jià)格是一致的，所謂的工抵房降價(jià)銷(xiāo)售實(shí)際上就是虛假宣傳。但是如果過(guò)低，又存在違規(guī)銷(xiāo)售的問(wèn)題。

對(duì)于期房，務(wù)必關(guān)注施工進(jìn)度。都已經(jīng)出現(xiàn)工抵房了，往往說(shuō)明開(kāi)發(fā)商的資金是有問(wèn)題的，未來(lái)可能出現(xiàn)延期交房的風(fēng)險(xiǎn)。此外，對(duì)開(kāi)發(fā)商和項(xiàng)目要進(jìn)行一些基本的調(diào)查和了解，如果發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)被強(qiáng)制執(zhí)行，列入了失信名單，項(xiàng)目也停工許久了，這種房子最好不要購(gòu)買(mǎi)。

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