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（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）近年來不斷刷新當(dāng)?shù)貥敲鎯r(jià)的招商蛇口，不得不開始為高溢價(jià)地塊買單。

2月23日晚間，招商蛇口發(fā)布業(yè)績(jī)快報(bào)，2021年公司營(yíng)業(yè)總收入1606.43億元，同比增加23.93%；利潤(rùn)總額228.43億元，同比減少5.25%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)103.72億元，同比減少15.35%。

增收卻不增利，招商蛇口將主要原因歸結(jié)于市場(chǎng)下行導(dǎo)致的毛利率下行和高達(dá)43.72億元的計(jì)提減值。

招商蛇口表示，公司按照市場(chǎng)參考價(jià)格對(duì)截至2021年12月31日存在減值跡象的資產(chǎn)進(jìn)行了減值測(cè)試。根據(jù)減值測(cè)試結(jié)果，對(duì)存貨、投資性物業(yè)、長(zhǎng)期股權(quán)投資計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備及對(duì)重大風(fēng)險(xiǎn)類別應(yīng)收款項(xiàng)計(jì)提信用減值準(zhǔn)備共計(jì)43.72億元，較2020年同期的31.01億元同比增加40.99%。

受計(jì)提減值影響，減少公司2021年度歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)34.56億元。

事實(shí)上，招商蛇口并不是第一次為地王項(xiàng)目買單。受高價(jià)地計(jì)提影響，2015年至2020年，招商蛇口歸屬股東凈利潤(rùn)分別為17.95億元、38.3億元、34.66億元、71.17億元、48.98億元、9.13億元，從2018年達(dá)到峰值后大幅下滑。

犧牲利潤(rùn)也要沖規(guī)模

2021年年初，在招商蛇口重新躋身地產(chǎn)前十強(qiáng)的年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，董事總經(jīng)理蔣鐵峰表示，招商蛇口想要在行業(yè)內(nèi)占有一定的江湖地位，必須要實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量的增長(zhǎng)，因而定下了全年3300億元的簽約銷售目標(biāo)。

這是什么概念？彼時(shí)行業(yè)排名第八的世茂集團(tuán)，計(jì)劃同期實(shí)現(xiàn)3300億元銷售額；因高出招商蛇口約70億元銷售額排名第九的華潤(rùn)置地，2021年既定銷售目標(biāo)為3150億元；排名在招商蛇口之下的龍湖、新城控股分別計(jì)劃全年銷售3100億元、2600億元。

換句話說，只要完成了3300億元的銷售額，招商蛇口就基本坐穩(wěn)了房企前十的位置。

一年時(shí)間過去，招商蛇口全年累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積1464.47萬平方米，累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額3268.34億元，完成年度目標(biāo)的99.04%，失約目標(biāo)。不過，由于僅和預(yù)期值相差0.99億元，招商蛇口的排名從第十位上升至第七位。

同樣因?yàn)樘^于看重規(guī)模，招商蛇口在擴(kuò)張過程中不顧成本、高價(jià)拿地，是業(yè)內(nèi)知名的地王收割機(jī)，這些高價(jià)地在限價(jià)的市場(chǎng)行情下，成為拉低毛利率的根本原因。

以上海舉例，2020年7月，招商蛇口以44.04億元競(jìng)得上海虹口區(qū)嘉興路街道HK271-01地塊，樓面價(jià)約8.1萬元/平方米，2021年年底入市時(shí)預(yù)證均價(jià)12.25萬/平方米，僅就拿地成本計(jì)算，招商外灘璽每賣出一平方米建筑面積，招商蛇口就可實(shí)現(xiàn)4.15萬的毛利。

半年后，熱衷于拿地王的招商蛇口在附近又拿了一塊地——上海虹口區(qū)嘉興路街道HK341-06號(hào)地塊，總價(jià)56.66億元，成交樓面價(jià)卻較此前高出1.16萬元/平方米至9.26萬元/平方米，并一舉榮登上海虹口單價(jià)地王。

“賺還是賺的，只是沒有招商外灘璽賺得多?！庇袠I(yè)內(nèi)人士向觀察者網(wǎng)表示，由于兩地塊相距不遠(yuǎn)，預(yù)證均價(jià)也不會(huì)有很大的出入。這意味著，拿下上海虹口區(qū)嘉興路街道HK341-06號(hào)地塊，將拉低招商蛇口該區(qū)域的毛利率水平。

相較于上海虹口地塊的盈利空間，招商蛇口在杭州2021年首輪集中供地上可以說是賠本賺吆喝。

杭州首輪集中供地上，招商蛇口以“上限價(jià)格49.31億元+競(jìng)配自持面積比例16%”競(jìng)得兩宗地塊，其中，蕭山城區(qū)市北單元XSCQ1308-R2-08地塊，樓面價(jià)分別為25944元/平方米，溢價(jià)率29.72%。

規(guī)劃文件顯示，蕭山城區(qū)市北單元XSCQ1308-R2-08地塊規(guī)劃為限價(jià)地塊，拿地精裝限價(jià)37500元/平方米；毛坯銷售均價(jià)不高于34000元/平方米，且毛坯銷售最高單價(jià)不高于37400元/平方米。

“從該地塊樓面價(jià)和銷售限價(jià)來看，房企后續(xù)利潤(rùn)空間的確有限，需要非常強(qiáng)大的成本管控能力?！?8安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波說道。

中信證券也對(duì)招商蛇口的新增項(xiàng)目盈利能力表示懷疑。中信證券表示，招商蛇口在歷史上憑借蛇口等片區(qū)優(yōu)質(zhì)土地資源，整售了一些歷史開發(fā)成本低，售價(jià)較高的項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)了階段性的高業(yè)績(jī)兌現(xiàn)。2021年之后，公司整售項(xiàng)目告一段落，而市場(chǎng)化開發(fā)的新增項(xiàng)目盈利能力較為有限。

計(jì)提減值準(zhǔn)備43.72億元

“2017年公司聯(lián)合拿了不少地，也拿了不少高價(jià)地，大部分在2020年進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)周期，從而計(jì)提了存貨跌價(jià)，未來是否還有計(jì)提減值，主要看市場(chǎng)變化?！碧峒坝嘘P(guān)高價(jià)地在限價(jià)期間入市的影響，招商蛇口財(cái)務(wù)總監(jiān)黃均隆曾在2020年業(yè)績(jī)會(huì)上解釋道。

盡管早就意識(shí)到了高價(jià)地對(duì)利潤(rùn)的侵蝕，招商蛇口仍未放緩拿地步伐。2021年1月初，招商蛇口與18家房企激戰(zhàn)3小時(shí)、叫價(jià)277輪，最終以15.62億元成交價(jià)、132.1%溢價(jià)率拿下徐州2021-51號(hào)惠民小區(qū)東側(cè)B地塊。

2021年1月18日，招商蛇口以“上限價(jià)格+競(jìng)配自持面積比例16%”在杭州奪得2宗住宅地塊，拿地金額合計(jì)約49.31億元；2月4日，以21.21億元拿下的大城(2021)-1號(hào)地溢價(jià)率44%，樓面價(jià)達(dá)到10086元/平方米，推動(dòng)體育新城樓面價(jià)破萬；3月31日，以總價(jià)29.5億拿下鹽城城西地塊，最終成交樓面價(jià)11190元/平方米，溢價(jià)率80%，刷新此前鹽城地王總價(jià)。

隨后在多城的集中供地中，招商蛇口頻頻出手，導(dǎo)致其踩中“拿地銷售比不超過40%”的紅線。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2021 年招商蛇口權(quán)益拿地金額853億元、權(quán)益銷售額約2043億元，拿地銷售比為 41.75%，超過規(guī)定值1.75個(gè)百分點(diǎn)，同時(shí)也較2021年50家代表企業(yè)拿地銷售比均值高出17.75 個(gè)百分點(diǎn)。

不斷增多的土地庫存和成交冷淡的住宅市場(chǎng)形成鮮明的對(duì)比。數(shù)據(jù)顯示，2022年1月，招商蛇口實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積70.56萬平方米，同比減少27.66%；實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額151.47億元，同比減少38.47%。

和2020年一樣，招商蛇口2021年也有不少地王項(xiàng)目入市銷售。

其中，武漢硚口招商國(guó)著上宸，是招商蛇口2020年5月以58.87億元斬獲的武漢硚口區(qū)單價(jià)地王；徐州銅山招商萬科山水間，是其在2020年6月以總價(jià)24.11億元拿下銅山地王；招商武漢城建未來中心，是在2020年12月以57.44億元競(jìng)得的經(jīng)開區(qū)總價(jià)地王。

換句話說，這些在2021年進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)周期的高價(jià)地，很大可能也被招商蛇口計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。

招商蛇口表示，2021年對(duì)存貨、投資性物業(yè)、長(zhǎng)期股權(quán)投資計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備及對(duì)重大風(fēng)險(xiǎn)類別應(yīng)收款項(xiàng)計(jì)提信用減值準(zhǔn)備共計(jì)43.72億元，其中，信用損失準(zhǔn)備9.81億元，存貨跌價(jià)準(zhǔn)備17.19億元，投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備7.79億元，長(zhǎng)期股權(quán)投資減值準(zhǔn)備8.93億元。

平安證券研報(bào)稱，若樓市去化壓力延續(xù)，導(dǎo)致銷售以價(jià)換量，將導(dǎo)致招商蛇口結(jié)算毛利率進(jìn)一步下行，前期高價(jià)地也同樣面臨減值風(fēng)險(xiǎn)。

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