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（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）國(guó)企、央企正在為收購(gòu)出險(xiǎn)房企的地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備子彈。

2021年12月，人民銀行和銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合印發(fā)有關(guān)文件，鼓勵(lì)銀行穩(wěn)妥有序開展房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)貸款業(yè)務(wù)，且對(duì)于兼并收購(gòu)出險(xiǎn)和困難房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目并購(gòu)貸款，暫不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理。

一石激起千層浪，多家銀行順應(yīng)政策推出房地產(chǎn)并購(gòu)融資計(jì)劃。據(jù)觀察者網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，2022年至今，房地產(chǎn)市場(chǎng)正在推進(jìn)或落地的并購(gòu)貸融資額度總額約為744億元，其中，并購(gòu)類票據(jù)發(fā)行64億元，并購(gòu)業(yè)務(wù)的銀行授信額度580億元，收購(gòu)不良資產(chǎn)債券發(fā)行100億元。

從發(fā)行主體來(lái)看，國(guó)企、央企占有絕對(duì)比重，如招商蛇口、廈門建發(fā)集團(tuán)、華潤(rùn)置地、華潤(rùn)萬(wàn)象生活、大悅城、五礦地產(chǎn)等都有發(fā)布相應(yīng)的并購(gòu)貸融資計(jì)劃。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波表示，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)本身就處于集中度不斷提升的階段，并購(gòu)融資就相當(dāng)于“加了把柴火”，對(duì)行業(yè)集中度提升將起到加速作用，同時(shí)還有利于行業(yè)的優(yōu)勝劣汰。

值得一提的是，雖然并購(gòu)貸融資額度不斷上漲，但業(yè)內(nèi)對(duì)出險(xiǎn)房地產(chǎn)收并購(gòu)項(xiàng)目進(jìn)展依舊保持謹(jǐn)慎樂(lè)觀態(tài)度。

在張波看來(lái)，一方面，被收購(gòu)項(xiàng)目本身的債務(wù)問(wèn)題可能較為復(fù)雜，收購(gòu)本身可能伴隨著一定的不確定性風(fēng)險(xiǎn)；另一方面則是由于對(duì)項(xiàng)目未來(lái)預(yù)期不同，導(dǎo)致收購(gòu)條件雙方難以達(dá)成一致。

央國(guó)企、銀行、AMC入場(chǎng)

招商蛇口是第一個(gè)吃螃蟹的人。

1月12日，招商蛇口2022年度第一期中期票據(jù)（并購(gòu)）30億元完成注冊(cè)，因規(guī)劃其中12.9億元用于收購(gòu)住宅項(xiàng)目公司股權(quán)，成為2022年首筆成功發(fā)行的行業(yè)內(nèi)并購(gòu)類票據(jù)。

國(guó)企廈門建發(fā)緊跟其后，在1月下旬發(fā)行了2022年度第一期中期票據(jù)。資料顯示，該票據(jù)注冊(cè)額度為34億元，該期基礎(chǔ)發(fā)行金額為5億元，該期發(fā)行金額上限為10億元，擬安排4.6億元用于并購(gòu)2個(gè)標(biāo)的項(xiàng)目公司股權(quán)。

雖然兩家房企的中期票據(jù)都有并購(gòu)用途，但真正用于收并購(gòu)的比重不到一半，更多則用于償還貸款和項(xiàng)目建設(shè)。其中，招商蛇口規(guī)劃17.1億元用于償還銀行貸款，占比57%；廈門建發(fā)規(guī)劃4.6 億元用于項(xiàng)目建設(shè)、0.8 億元用于償還到期債務(wù)融資工具，合計(jì)占比54%。

“中票的用途一般是借新還舊，房企會(huì)根據(jù)未來(lái)償還額度發(fā)行新額度?！北娐?lián)智詢副總裁蔣凱表示，房企收并購(gòu)需要的資金較大，分幾期發(fā)行的中期票據(jù)并不是最好的選擇。

大部分房企選擇和銀行合作，啟動(dòng)房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)融資支持計(jì)劃。

1月25日，華潤(rùn)置地官方微信發(fā)布推文稱，華潤(rùn)置地及所屬萬(wàn)象生活分別與招商銀行在深圳簽署了《并購(gòu)融資戰(zhàn)略合作協(xié)議》，各方將就并購(gòu)融資建立深度合作伙伴關(guān)系，招商銀行將全力支持華潤(rùn)置地、華潤(rùn)萬(wàn)象生活并購(gòu)業(yè)務(wù)發(fā)展。

根據(jù)合作協(xié)議，招商銀行將分別授予華潤(rùn)置地200億元、華潤(rùn)萬(wàn)象生活30億元并購(gòu)融資額度，專用于華潤(rùn)置地和華潤(rùn)萬(wàn)象生活并購(gòu)業(yè)務(wù)，業(yè)務(wù)品種包括但不限于并購(gòu)貸款、并購(gòu)基金、資產(chǎn)證券化、以及基于并購(gòu)相關(guān)業(yè)務(wù)需求創(chuàng)新的各類融資產(chǎn)品。

同樣對(duì)逆周期收并購(gòu)報(bào)以期待的還有大悅城、五礦地產(chǎn)。2月18日，大悅城控股與浦發(fā)銀行就地產(chǎn)并購(gòu)融資展開合作，浦發(fā)銀行為大悅城控股提供的并購(gòu)融資額度為100億元；2月25日，瑞安與上海浦東發(fā)展銀行簽署了房地產(chǎn)并購(gòu)融資及ESG可持續(xù)發(fā)展融資人民幣100億元合作備忘錄。

值得一提的是，銀行對(duì)房企的授信額度和實(shí)際可貸款數(shù)額之間有著很大差別，一般是無(wú)法用足額度的，所以在2021年出現(xiàn)有很多房企有授信額度卻借不到款的現(xiàn)象。

擅長(zhǎng)處置不良資產(chǎn)的資產(chǎn)管理公司（AMC）也在加速進(jìn)場(chǎng)。2月下旬，中國(guó)東方資產(chǎn)管理股份有限公司在全國(guó)銀行間債券市場(chǎng)公開發(fā)行不超過(guò)人民幣100億元金融債券的申請(qǐng)獲批，用于重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)化解及處置，開展房地產(chǎn)行業(yè)不良資產(chǎn)紓困及房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)化解工作。

“不斷上漲的收并購(gòu)融資，確實(shí)有利于部分暴雷企業(yè)走出低谷，但實(shí)際交易上看，真正下場(chǎng)收購(gòu)的房企并沒(méi)有想象中那么多。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，市場(chǎng)未探底，央國(guó)企很難直接收購(gòu)。

收并購(gòu)博弈仍在繼續(xù)

“錢的落位尚待時(shí)日?！北娐?lián)智詢副總裁蔣凱表示，目前各家銀行只給了授信額度，也就是說(shuō)給了路條，但不是實(shí)際資金。

蔣凱向觀察者網(wǎng)解釋，銀行貸款必須要有實(shí)際用途，要穿透監(jiān)管，收并購(gòu)貸款也不例外。在實(shí)操層面上，房企想要獲得銀行并購(gòu)融資要經(jīng)過(guò)銀行風(fēng)控系統(tǒng)，銀行會(huì)對(duì)現(xiàn)成的收并購(gòu)項(xiàng)目進(jìn)行考察，再?zèng)Q定是否發(fā)放和發(fā)放額度。

“事實(shí)上，目前銀行風(fēng)控對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目還是謹(jǐn)慎態(tài)度。”業(yè)內(nèi)人士表示，這點(diǎn)從銀行授信額度給予對(duì)象全是央國(guó)企不難看出。此外，民企瑞安房地產(chǎn)雖然與銀行簽署了合作備忘錄，“但不具備法律意義，不是協(xié)議也不是合同，就和改天一起吃飯是一個(gè)意思”。

退一萬(wàn)步說(shuō)，即使房企拿到了錢，也并不意味房企會(huì)將并購(gòu)融資金額投向出險(xiǎn)房企。比如拿到首筆并購(gòu)融資金額的招商蛇口，將資金用于收購(gòu)?fù)瑸檠雵?guó)企的上海地產(chǎn)的舊改項(xiàng)目，而不是出險(xiǎn)房企。

這主要與收購(gòu)雙方的博弈有關(guān)。“收購(gòu)方想以較高的折價(jià)收購(gòu)資產(chǎn)，尤其是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，而出險(xiǎn)房企很難接受大幅折價(jià)的條件。因?yàn)槌鲭U(xiǎn)房企仍然想以盤活項(xiàng)目進(jìn)行自救，賤賣資產(chǎn)恐怕會(huì)面臨較大的虧損，甚至資不抵債?！蓖哐芯吭貉芯靠偙O(jiān)宋紅衛(wèi)說(shuō)道。

不掙錢的買賣，誰(shuí)都不想做，從而導(dǎo)致收并購(gòu)陷入僵局。另一方面，即使雙方合作意愿強(qiáng)烈，盡調(diào)所需的時(shí)間周期也不短。

從實(shí)際操作來(lái)看，一般并購(gòu)的整個(gè)資產(chǎn)包而非單個(gè)項(xiàng)目，資產(chǎn)包里面內(nèi)容比較多，且各種關(guān)系比較復(fù)雜，比如質(zhì)押情況、出資情況甚至還有查封情況，涉及到地方政府、債權(quán)方、債務(wù)方等多方利益，整體推動(dòng)節(jié)奏較慢。

“算上資金沉淀成本、時(shí)間周期，還不如到一二線市場(chǎng)土拍去撿漏，”蔣凱表示，“沒(méi)有民營(yíng)房企搶地，一手難道不比二手香嗎？”

當(dāng)然，和出險(xiǎn)房企的合作也不是沒(méi)有，主要集中于收購(gòu)雙方過(guò)去合作開發(fā)的地產(chǎn)項(xiàng)目層面。

以五礦地產(chǎn)為例，2020年，五礦地產(chǎn)入股負(fù)責(zé)開發(fā)恒大南沙童世界的廣州南沙區(qū)恒睿文化旅游發(fā)展有限公司，恒大童世界持股51%，五礦地產(chǎn)持股49%。恒大爆雷后，與五礦地產(chǎn)同出一脈的五礦國(guó)際信托走入臺(tái)前，于2022年1月代替五礦地產(chǎn)收購(gòu)恒大所持該公司的所有股份，借此來(lái)保證該項(xiàng)目的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

按照同樣的邏輯，五礦國(guó)際信托前后從恒大地產(chǎn)方面收購(gòu)了昆明恒拓置業(yè)有限公司、佛山市順德區(qū)盈沁房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的全部股權(quán)。但不可否認(rèn)的是，恒大大部分項(xiàng)目的收并購(gòu)還停留在洽談層面。

值得一提的是，雖然針對(duì)出險(xiǎn)房企的承債式收購(gòu)不計(jì)入“三條紅線”，但依舊會(huì)增加企業(yè)的負(fù)債規(guī)模。

宋紅衛(wèi)表示，目前收并購(gòu)融資相當(dāng)于企業(yè)的表外融資，同樣會(huì)增加房企的償債壓力，此前也有三道紅線全部達(dá)標(biāo)的企業(yè)出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況。在這樣的背景下，企業(yè)會(huì)收縮投資規(guī)模，并購(gòu)仍然屬于擴(kuò)張的舉措，因此并購(gòu)的目標(biāo)主體也集中在核心城市的核心項(xiàng)目，不會(huì)大面積鋪開。

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