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（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）以香港投資物業(yè)為主的九龍倉(cāng)置業(yè)仍在疫情反復(fù)中不斷掙扎。

3月3日午間，九龍倉(cāng)置業(yè)發(fā)布2021年全年業(yè)績(jī)。披露顯示，九龍倉(cāng)置業(yè)基礎(chǔ)凈盈利65.18億港元，較2020年同期的74.77億港元減少13%；若計(jì)入投資物業(yè)重估虧損凈額22億港元，股東應(yīng)占集團(tuán)盈利為43.91億港元。

這并非九龍倉(cāng)置業(yè)基礎(chǔ)凈盈利增速第一次出現(xiàn)下滑。事實(shí)上，自新冠疫情爆發(fā)、限制跨境旅游后，做著物業(yè)出租生意的九龍倉(cāng)置業(yè)就遭遇了業(yè)內(nèi)的至暗時(shí)刻，2020年，九龍倉(cāng)置業(yè)基礎(chǔ)凈盈利為74.77億港元，同比減少24%。

盡管此次九龍倉(cāng)置業(yè)的盈利下滑速度有所減緩，但業(yè)內(nèi)對(duì)其恢復(fù)盈利仍不看好。匯豐發(fā)表報(bào)告稱(chēng)，香港新一輪的防疫措施可能會(huì)拖累零售業(yè)的表現(xiàn)，并推遲通關(guān)，由此維持九龍倉(cāng)置業(yè)“減持”評(píng)級(jí)，并將目標(biāo)價(jià)由33.2港元下調(diào)至32.4港元。

匯豐預(yù)估，九龍倉(cāng)置業(yè)零售和酒店業(yè)務(wù)占比達(dá)69%，且租金高度依賴(lài)旅游消費(fèi)，但受疫情影響恢復(fù)無(wú)檢疫的跨境旅行很可能再次推遲，這將削弱公司的盈利恢復(fù)步伐。

“亞洲最賺錢(qián)的商場(chǎng)”也不賺錢(qián)了

2017年11月，九龍倉(cāng)集團(tuán)分拆出九龍倉(cāng)置業(yè)單獨(dú)在港上市，前者是香港十大地產(chǎn)商之一，以經(jīng)營(yíng)港口轉(zhuǎn)口業(yè)務(wù)為主，并擁有九龍倉(cāng)碼頭等貨運(yùn)碼頭。

拆分后的九龍倉(cāng)置業(yè)主要從事于物業(yè)投資和運(yùn)營(yíng)，主要收入來(lái)自上市附屬公司海港企業(yè)的綜合性收入和旗下投資物業(yè)的租金，目前持有海港城、時(shí)代廣場(chǎng)、會(huì)德豐大廈、卡佛大廈、荷里活廣場(chǎng)等標(biāo)志性物業(yè)。

2021年全年，九龍倉(cāng)置業(yè)實(shí)現(xiàn)收入160.43億港元，較2020年同期的155.15億港元增加3%；營(yíng)業(yè)盈利為90.64億港元，較2020年同期的99.73億港元減少9%，增收卻不增利。

“主要受投資物業(yè)及酒店兩個(gè)分部影響?！本琵垈}(cāng)置業(yè)表示，盡管香港政府推出消費(fèi)券計(jì)劃、適當(dāng)放寬本地社交距離，但受新冠疫情反復(fù)、旅客稀少等影響，旗下商場(chǎng)、酒店仍未回復(fù)至新冠疫情前水平。

投資物業(yè)方面，期內(nèi)，九龍倉(cāng)置業(yè)收入108.89億港元，同比減少8%，從而帶動(dòng)營(yíng)業(yè)盈利進(jìn)一步下滑至84.41億港元，較2020年的97.33億港元減少13%。

酒店收入雖然增長(zhǎng)，但依舊錄得虧損。數(shù)據(jù)顯示，九龍倉(cāng)置業(yè)2021年酒店收入為8.38億港元，較2020年的6.3億港元增加33%；營(yíng)業(yè)虧損從2020年的3.79億港元進(jìn)一步收窄至3.56億港元。

“集團(tuán)酒店業(yè)務(wù)需要等到通關(guān)那天，才有希望扭虧為盈?！本琵垈}(cāng)置業(yè)董事局主席吳天海在2021年8月的年中業(yè)績(jī)會(huì)上坦言，一天不通關(guān)，酒店業(yè)務(wù)就只能依靠香港本地客，但貢獻(xiàn)十分有限。

在九龍倉(cāng)置業(yè)內(nèi)部素來(lái)有“現(xiàn)金?！敝Q(chēng)的海港城也無(wú)法獨(dú)善其身。資料顯示，海港城是九龍倉(cāng)置業(yè)最賺錢(qián)、也是疫情出現(xiàn)前亞洲最賺錢(qián)的商場(chǎng)。2018年，海港城匯聚了全球最大牌的奢侈品，以平均每天掙1億港元、超370億港元的銷(xiāo)售額，創(chuàng)下該商場(chǎng)有記錄以來(lái)新高。

彼時(shí)，海港城總收入（包括酒店）上漲10%至118.71億港元，為九龍倉(cāng)置業(yè)貢獻(xiàn)了63%的收入；營(yíng)業(yè)盈利上升12%至96.78億港元，占九龍倉(cāng)置業(yè)總營(yíng)業(yè)盈利的72%。

進(jìn)入2019年，在社會(huì)沖突事件和新冠疫情影響下，前往香港的旅客不斷減少。受此影響，海港城旅客大幅減少，包括酒店在內(nèi)的總收入下跌2%至115.77億港元，但仍占集團(tuán)收入比重的72%。

2020年至2021年，海港城總收入（包括酒店）分別為86.74億港元、79.93億港元，同比下跌25%、8%；營(yíng)業(yè)盈利分別為67.3億港元、59.46億港元，同比下跌29%、12%。

其余投資物業(yè)收入也紛紛下滑。2021年，九龍倉(cāng)置業(yè)時(shí)代廣場(chǎng)整體收入下跌9%，以會(huì)德豐大廈和卡佛大廈組成的中環(huán)組合收入下跌4%，荷里活廣場(chǎng)收入下跌4%。

2018年開(kāi)始退出內(nèi)地，總資產(chǎn)92%位于香港

不同于酒店、投資物業(yè)不斷下滑的營(yíng)業(yè)盈利，九龍倉(cāng)置業(yè)發(fā)展物業(yè)錄得正面增長(zhǎng)。

報(bào)告期內(nèi)，九龍倉(cāng)置業(yè)發(fā)展物業(yè)收入37.22億港元，較2020年的26.21億港元增加42%；發(fā)展物業(yè)盈利5.43億港元，同比增加22.29%。

“公司收入的增長(zhǎng)主要因?yàn)楹８燮髽I(yè)的發(fā)展物業(yè)銷(xiāo)售額確認(rèn)入賬。”九龍倉(cāng)置業(yè)進(jìn)一步表示，發(fā)展物業(yè)收入增加主要因?yàn)楹８燮髽I(yè)將蘇州國(guó)際金融中心的銷(xiāo)售額確認(rèn)入賬。

但諷刺的是，如今靠?jī)?nèi)地發(fā)展物業(yè)撐起業(yè)績(jī)的九龍倉(cāng)置業(yè)，一直聲稱(chēng)要完全退出內(nèi)地市場(chǎng)。

2018年3月，在九龍倉(cāng)置業(yè)的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，九龍倉(cāng)置業(yè)主席兼常務(wù)董事吳天海正式對(duì)外公布“撤退內(nèi)地計(jì)劃”，計(jì)劃未來(lái)繼續(xù)將業(yè)務(wù)核心放在香港市場(chǎng)，并陸續(xù)出售中國(guó)內(nèi)地的住宅，酒店，寫(xiě)字樓，以至完全退出內(nèi)地市場(chǎng)。

時(shí)至今日，已經(jīng)是“撤退內(nèi)地計(jì)劃”執(zhí)行的第四年，九龍倉(cāng)置業(yè)在內(nèi)地資產(chǎn)已所剩無(wú)幾。資料顯示，九龍倉(cāng)置業(yè)總資產(chǎn)為2723億港元，當(dāng)中92%位于香港。

九龍倉(cāng)置業(yè)的上市附屬公司海港企業(yè)，也在響應(yīng)這一撤退信號(hào)。

數(shù)據(jù)顯示，2018年至2021年，海港企業(yè)于內(nèi)地的營(yíng)業(yè)資產(chǎn)分別為80.06億港元、92.86億港元、72.42億港元和44.33億港元，分別占海港企業(yè)營(yíng)業(yè)總資產(chǎn)的38%、42%、35%和32%，從2019年到達(dá)峰值后不斷減少。

進(jìn)入2022年，海港企業(yè)仍在出售內(nèi)地資產(chǎn)。2月21日，海港企業(yè)發(fā)布公告稱(chēng)，計(jì)劃以4.03億元的價(jià)款將九龍倉(cāng)(常州)置業(yè)全部股權(quán)出售給常州優(yōu)眾餐飲管理有限公司，并預(yù)計(jì)交易完成后，將錄得除稅前盈利約2.32億元。

觀(guān)察者網(wǎng)了解到，九龍倉(cāng)(常州）置業(yè)主要從事開(kāi)發(fā)一個(gè)位于中國(guó)常州市的地產(chǎn)項(xiàng)目，迄今目標(biāo)公司已完成50億元銷(xiāo)售額，僅余的未售物業(yè)為一間總樓面面積約4.4萬(wàn)平方米的酒店，目前由常州馬哥孛羅營(yíng)運(yùn)。

海港企業(yè)表示，由于市況欠佳及新酒店帶來(lái)的激烈競(jìng)爭(zhēng)，常州馬哥孛羅酒店錄得營(yíng)業(yè)虧損，因此決定出售該酒店，并表示將于2020年7月完成交易。

值得注意的是，不斷反復(fù)的新冠疫情，正讓金融機(jī)構(gòu)對(duì)重金押注香港的九龍倉(cāng)置業(yè)失去信心。

繼匯豐之后，瑞信也認(rèn)為九龍倉(cāng)置業(yè)盈利恢復(fù)需要較長(zhǎng)時(shí)間?！耙蛞咔槭站o社交距離措施，認(rèn)為此將為香港零售及寫(xiě)字樓收租股帶來(lái)更多壓力，而九龍倉(cāng)置業(yè)及置地公司在零售及寫(xiě)字樓有較多業(yè)務(wù)影響較大?！?

截至發(fā)稿，九龍倉(cāng)置業(yè)報(bào)35.05港元/股，總市值為1064.2億港元，較一年前的1378.45億港元較少321.84億港元，同比減少23%。

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