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四年時(shí)間，三度更名

事實(shí)上，此時(shí)的田明早已無心顧及國內(nèi)事務(wù)，其國內(nèi)上市平臺(tái)“四年內(nèi)三度更名”等一系列“謎之操作”看呆了整個(gè)行業(yè)。

今年4月，朗詩公告稱，建議更改公司名稱為“朗詩綠色管理有限公司”，簡稱“朗詩綠色管理”，原因是集團(tuán)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的平均股權(quán)比例呈現(xiàn)逐年下降的趨勢，基本完成了從傳統(tǒng)重資產(chǎn)的地產(chǎn)開發(fā)模式向資產(chǎn)輕型化模式的轉(zhuǎn)型。

早在2018年初，由于計(jì)劃從單一的地產(chǎn)開發(fā)公司向多種業(yè)務(wù)組成的縱向一體化綜合型集團(tuán)轉(zhuǎn)變，“朗詩綠色地產(chǎn)”宣布更名為“朗詩綠色集團(tuán)”。

2019年6月，由于將包括長租公寓及設(shè)計(jì)在內(nèi)的非地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)業(yè)務(wù)剝離至控股集團(tuán)，朗詩宣布“地產(chǎn)”二字重新回歸，更名為“朗詩綠色地產(chǎn)有限公司”。

除了地產(chǎn)開發(fā)平臺(tái)之外，其在國內(nèi)的另一上市平臺(tái)同樣操作成謎。

2021年7月8日，或許是地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)跌出百強(qiáng)榜單讓田明意識(shí)到了資本擴(kuò)張的強(qiáng)大所在，這才選擇分拆朗詩綠色生活服務(wù)有限公司匆匆赴港上市。

要知道，朗詩集團(tuán)旗下無論是物業(yè)管理，還是長租公寓等相關(guān)業(yè)務(wù)，起步時(shí)間早于多數(shù)內(nèi)地房企。如朗詩寓，此時(shí)品牌運(yùn)營已經(jīng)相當(dāng)完善，但也僅僅趕了個(gè)分拆上市的末班車。

其后不久，國內(nèi)樓市巨變，住宅銷售冰封，所有房企都開始忙于處理現(xiàn)金流困境，造成實(shí)質(zhì)性違約的房企數(shù)量與日俱增，包括物業(yè)、租賃等相關(guān)領(lǐng)域發(fā)展也幾乎陷入停滯狀態(tài)。

從今年5月開始，標(biāo)普、穆迪等國際評級(jí)機(jī)構(gòu)紛紛下調(diào)朗詩地產(chǎn)評級(jí)至負(fù)面，流動(dòng)性評估為疲軟。

標(biāo)普預(yù)計(jì)，朗詩地產(chǎn)2022年到期的短期債務(wù)為38億元人民幣。

穆迪分析師Daniel Zhou表示：“評級(jí)下調(diào)反映了朗詩地產(chǎn)不斷增加的再融資風(fēng)險(xiǎn)，主要由流動(dòng)性減弱以及未來3-6個(gè)月大量離岸債券到期所驅(qū)動(dòng)”。

分拆美股，重倉美國

與國內(nèi)業(yè)務(wù)一團(tuán)亂麻形成強(qiáng)烈反差的是，朗詩對于美國房地產(chǎn)布局從未放松，反而還在有序擴(kuò)張。

有資深行業(yè)人士向觀察者網(wǎng)透露，盡管幾年前內(nèi)房企高光時(shí)刻，包括萬達(dá)、碧桂園、恒大等多家地產(chǎn)商均有投資海外的動(dòng)向，但均為布局長線的意味居多。

其中，唯有朗詩動(dòng)了真格。

自2013年11月田明試水投資美國房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，在洛杉磯地區(qū)購買了一個(gè)已在建項(xiàng)目。

緊接著2013年12月朗詩獲取加州舊金山地區(qū)JordanRanch中的lot57&58的項(xiàng)目土地。

2020年9月，在田明的精心運(yùn)作下，朗詩地產(chǎn)成功分拆LandseaHomes(朗詩地產(chǎn)的全資附屬公司，主要從事美國物業(yè)發(fā)展業(yè)務(wù))在美國納斯達(dá)克上市。

田明認(rèn)為，LandseaHomes在美上市的好處至少有三：其一是釋放朗詩在美國物業(yè)務(wù)展業(yè)務(wù)的投資的公允價(jià)值；其二，提升美國物業(yè)發(fā)展業(yè)務(wù)的集資能力；其三，協(xié)助投資者者對LandseaHomes集團(tuán)增進(jìn)理解以達(dá)至投資決定等。

分拆后的Landsea Homes市值達(dá)到3.41億美元，約合超過人民幣21億元，而母公司朗詩地產(chǎn)的市值僅為16億港元，約合人民幣13.4億元。

同時(shí)，朗詩的投資方向也開始大張旗鼓地向美國傾斜。

根據(jù)朗詩官網(wǎng)信息，其在海外的項(xiàng)目主要以美國房產(chǎn)開發(fā)銷售為主業(yè)，目前在大紐約地區(qū)、波士頓地區(qū)、洛杉磯地區(qū)、舊金山地區(qū)和亞利桑那地區(qū)開發(fā)16個(gè)項(xiàng)目，除了亞利桑那地區(qū)外，這幾個(gè)城市圈是美國房地產(chǎn)表現(xiàn)最繁榮的區(qū)域之一，在城市發(fā)展中位列前茅，無論是經(jīng)濟(jì)還是社區(qū)都比較理想。項(xiàng)目類型涵蓋城市高端公寓（Urban）和近郊別墅(Suburban)等。

從儲(chǔ)備項(xiàng)目總可售面積分布來看，截至2022年中期，美國項(xiàng)目占比已經(jīng)升至32.7%。

營收方面，2021年與2022年上半年，企業(yè)在美國的營收占比分別占到集團(tuán)總營收的80.65%和77.45%。

值得一提的是，從新增項(xiàng)目屬地來看，這一比例未來還將大幅提升。

去年全年，朗詩集團(tuán)新增59個(gè)項(xiàng)目，其中僅有15個(gè)位于中國，且大都為代建項(xiàng)目，其余44個(gè)均位于美國，占比高達(dá)3/4。

今年1月19日，朗詩地產(chǎn)斥資1.79億美元收購美國一家房產(chǎn)開發(fā)公司。目標(biāo)公司為一家于美國佛羅里達(dá)州注冊成立的公司，業(yè)務(wù)主要包括土地收購及開發(fā)、建設(shè)及佛羅里達(dá)州中部及奧蘭多市場的單戶住宅銷售。

目標(biāo)公司2020年末的凈收益1638.8萬美元，相當(dāng)于市盈率約10.9倍，目標(biāo)公司及其附屬公司的資產(chǎn)凈值及總資產(chǎn)價(jià)值分別約為5147.84萬美元及1.47億美元。

要知道，近兩年伴隨疫情導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)影響，美國總體經(jīng)濟(jì)形勢并不比國內(nèi)更好。而田明深耕美國的決心卻依然堅(jiān)定，他更大的目標(biāo)是成為美國十大建筑商。

有接近朗詩地產(chǎn)的知情人士向觀察者網(wǎng)表示，企業(yè)同時(shí)在中國和美國兩個(gè)市場情況完全不同的地區(qū)布局房地產(chǎn)，很容易產(chǎn)生認(rèn)知和管理上的偏差有關(guān)，對于市場風(fēng)向的把控也很難做到面面俱到，這或許是令朗詩走入窘境的內(nèi)在因素。

此外，亦有分析人士認(rèn)為，美國房地產(chǎn)的開發(fā)模式跟中國不一樣，美國房企負(fù)責(zé)開發(fā)建設(shè)，而真正持有項(xiàng)目的大多是金融公司，中國的開發(fā)模式存在著很大政策及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，因此朗詩即便轉(zhuǎn)戰(zhàn)美國，亦難有作為。

只是在向海外轉(zhuǎn)移資產(chǎn)、套現(xiàn)離場這條路上，SOHO中國的潘石屹早已用自身行動(dòng)證明其難度不小，田明的前路并非無跡可尋。