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“三?！敝骰{(diào)不變

除了傳統(tǒng)的需求端松綁政策之外，房企供給側(cè)改革也在2022年漸近尾聲，無(wú)論保交付，還是融資“三箭齊發(fā)”，重點(diǎn)都是改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債狀況、國(guó)資鼓勵(lì)收并購(gòu)、金融支持再加力、地方政府收購(gòu)商品房作為保障性租賃住房。

供地模式上，2022年的土拍規(guī)則也在持續(xù)優(yōu)化放寬。

最明顯的變化就是，北京、上海、成都等大部分城市將集中供地批次調(diào)整為4次，個(gè)別城市調(diào)整為5次和6次，且增加供應(yīng)批次的同時(shí)，“壓箱底”優(yōu)質(zhì)地塊不斷涌現(xiàn)，大幅讓利房企，以提升后者拿地積極性。

諸葛找房認(rèn)為，集中供地政策的初衷是為了穩(wěn)定地價(jià)防止土地市場(chǎng)競(jìng)買(mǎi)熱度過(guò)高，但2022年土拍熱度已處于冰點(diǎn)，在因城施策背景下，各地自然需要適度調(diào)整規(guī)則，以便房企拿地將會(huì)更加靈活、更有動(dòng)力。

另外，城市更新及租賃住房領(lǐng)域政策利好仍有空間，各項(xiàng)財(cái)稅支持政策將不斷完善，租賃市場(chǎng)REITs、保障性租賃住房、長(zhǎng)租房等成為行業(yè)新的政策扶持發(fā)展重點(diǎn)。

2023年開(kāi)年，中央層面延續(xù)“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”政策基調(diào)。

1月17日，國(guó)務(wù)院副總理劉鶴在瑞士達(dá)沃斯舉行的世界經(jīng)濟(jì)論壇上再次重申，房地產(chǎn)業(yè)是中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，要處理好房地產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)和道德風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系。

劉鶴指出，與房地產(chǎn)相關(guān)的貸款占銀行信貸的比重接近40%，房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)收入占地方綜合財(cái)力的50%，房地產(chǎn)占城鎮(zhèn)居民資產(chǎn)的60%。

針對(duì)最近市場(chǎng)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)所持的悲觀論調(diào)，劉鶴認(rèn)為，從未來(lái)看，中國(guó)仍處于城市化較快發(fā)展階段，巨大的需求潛力將為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供有力支撐。

同日，全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議指出，各項(xiàng)制度要從解決“有沒(méi)有”轉(zhuǎn)向解決“好不好”，再次對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行定調(diào)——“不能出行新的交樓風(fēng)險(xiǎn)”。

在國(guó)新辦日前舉行的2022年金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會(huì)上，中國(guó)人民銀行貨幣政策司司長(zhǎng)鄒瀾指出，房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)對(duì)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展具有十分重要的意義，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確要確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，滿足行業(yè)合理融資需求，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，要因城施策，支持剛性、改善性住房需求，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡。

針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的一些調(diào)整，人民銀行會(huì)同有關(guān)部門(mén)按照黨中央、國(guó)務(wù)院部署從供需兩端發(fā)力，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。

行業(yè)普遍認(rèn)為，2023年在政策托底下，供需兩端繼續(xù)協(xié)同發(fā)力。保交樓依舊是必須堅(jiān)守的政策底線，隨著融資功能逐漸恢復(fù)，央國(guó)企及優(yōu)質(zhì)民企經(jīng)營(yíng)有望逐漸回歸正軌，出險(xiǎn)房企仍將有序出清。

易居房地產(chǎn)研究院智庫(kù)總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向觀察者網(wǎng)表示，縱觀2022年行業(yè)政策，地方松綁從“小步低頻”到“應(yīng)出盡出”，重點(diǎn)城市“五限”政策放寬仍有空間。

他預(yù)計(jì)，接下來(lái)將會(huì)有更多熱點(diǎn)二線城市跟進(jìn)取消限購(gòu)，購(gòu)房限制性政策尤其是“五限”政策加速調(diào)整或取消將成為2023年房地產(chǎn)政策調(diào)整的重要趨勢(shì)。展望后市，除了一線城市外，二線及三四線城市有望全面取消“四限”，部分核心二線城市或?qū)?huì)采取從局部到全市的循序漸進(jìn)方式放松。