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二手房橫盤加劇法拍房積累

事實(shí)上，根據(jù)阿里拍賣平臺(tái)的數(shù)據(jù)，2022年全國法拍房的數(shù)量就已經(jīng)一路狂奔到了200萬套。

2023年上半年，根據(jù)中指監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，全國法拍房掛拍套數(shù)再次新增30.4萬套，較上年增加19.7%；而成交套數(shù)僅5.2萬套，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及增長(zhǎng)速度。從掛拍物業(yè)類型來看，住宅、商業(yè)為法拍房主流，住宅2023年上半年掛拍量17.9萬套，占總體59%，逐漸成為法拍房的主力。

分省份看，上半年掛拍量較高省份四川首次超4.5萬套，同比增加15472套、增幅51.3%。其他省份如廣東、重慶、河南、江蘇等均有不同程度增加，其中廣東前6個(gè)月掛拍同比增加7987套，河南前6個(gè)月掛拍較上年同期增加10101套，增幅高達(dá)63.38%。

值得警惕的是，7月份以來，就目前各城市監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)來看，無論法拍房數(shù)量增速還是二手房掛牌量相較上半年都有進(jìn)一步提升的趨勢(shì)。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴觀察者網(wǎng)，受近兩年整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，部分省會(huì)城市以及絕大多數(shù)三四線城市房?jī)r(jià)下滑的同時(shí)，導(dǎo)致打工人和小商販?zhǔn)杖虢档?，而房貸固定支出不變，導(dǎo)致無力償還，迫不得已只能停貸。

此外，不少中小企業(yè)破產(chǎn)，作為抵押物或者公司財(cái)產(chǎn)進(jìn)入破產(chǎn)清算程序的房屋數(shù)量不斷增加，也是導(dǎo)致法拍房數(shù)量上升的重要因素。

值得一提的是，法拍房之所以存在一次性全款付清、暗含潛在的債務(wù)糾紛等多種弊端，依舊能夠順利參與市場(chǎng)流通，最為核心的因素是其價(jià)格遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)，存在較大的“撿漏”機(jī)會(huì)。

然而隨著近期二手房市場(chǎng)“橫盤”，部分區(qū)域房?jī)r(jià)本身就已進(jìn)入快速下行區(qū)間，法拍房原有的優(yōu)勢(shì)也就逐漸減弱。

仍以今年7月“上海頂級(jí)豪宅翠湖天地房源折價(jià)千萬”為例，該房源原本就是6月份從法拍房流入市場(chǎng)，中標(biāo)者原以為2480萬元成交價(jià)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)掛牌價(jià)，怎么也能賺上一筆，卻不想接下來一個(gè)月內(nèi)，該房源在二手房市場(chǎng)掛牌價(jià)格從3188萬元一降再降卻始終無人問津，最終在其他債務(wù)壓力下，無奈下只能一次性將價(jià)格下降至1999萬元，才引來眾人圍觀。

有行業(yè)人士告訴觀察者網(wǎng)，在過往房地產(chǎn)上行周期中，法拍房早已誕生了無數(shù)上述購房者一樣的“職業(yè)玩家”，專門從事“法拍房撿漏”工作，負(fù)責(zé)處理完法拍房源（尤其是豪宅）的潛在隱患和風(fēng)險(xiǎn)之后，將之重新投入二手房流通環(huán)節(jié)，從中賺取差價(jià)。如今隨著破產(chǎn)企業(yè)增多，法拍房潛在風(fēng)險(xiǎn)增加，卻在投入二手房市場(chǎng)環(huán)節(jié)受阻，且價(jià)格隨時(shí)面臨下跌風(fēng)險(xiǎn)，因此大量類似機(jī)構(gòu)離場(chǎng)，這也是如今法拍房數(shù)量增多，但成交率大幅下降的原因之一。

主動(dòng)斷供更值得警惕

惡性循環(huán)之下，導(dǎo)致法拍房增多的因素中，比之破產(chǎn)清算、被迫停貸等，更加令人擔(dān)憂的是，隨著部分地區(qū)二手房?jī)r(jià)格下行，所購買房屋的市場(chǎng)價(jià)值已接近甚至低于待償還的房貸金額，部分購房者寧愿犧牲個(gè)人征信，也要“及時(shí)止損”，主動(dòng)停貸。

最為典型的案例，就是今年7月鄭州一名業(yè)主“免費(fèi)送房”的新聞，盡管后來證實(shí)只是該業(yè)主試圖引人關(guān)注的“噱頭”，卻引發(fā)多地購房者爭(zhēng)相“模仿”，發(fā)出類似消息，其背后原因足以引發(fā)行業(yè)警惕。

據(jù)觀察者網(wǎng)了解，該房源所在的曼哈頓小區(qū)，最早于2007年開盤時(shí)，均價(jià)僅4700元/平方米，僅因?yàn)楹髞砀浇穆D商業(yè)中心開業(yè)，又通了地鐵，短短幾年間房?jī)r(jià)飆升，至2018年巔峰時(shí)二手房?jī)r(jià)格約2萬元/平方米，與周邊新房?jī)r(jià)格相當(dāng)，

該名業(yè)主正是此時(shí)“上車”。據(jù)其介紹，該房源共69平方米，入手總價(jià)119萬元，貸款總額90萬元，還了5年還剩余80多萬元。

而隨著近兩年市場(chǎng)下行，房?jī)r(jià)最先下跌的便是此類房齡相對(duì)較長(zhǎng)、居住體驗(yàn)較差的“跟漲”房源。

貝殼APP顯示，目前該小區(qū)房源在售同類房源掛牌價(jià)約為1.2萬元/平方米，相較2018年高峰時(shí)大幅下跌將近40%。

換句話說，該業(yè)主此時(shí)即便重新購買一套同類房源，總價(jià)款也不過82.8萬元，與上述房源，且無論貸款利率還是首付比例，都要比其現(xiàn)有房源劃算得多。因此該業(yè)主表示，只要有人愿意幫忙還貸，可以免費(fèi)將上述房源過戶。

相較于作為省會(huì)的二線城市，更多三四線城市中，類似相對(duì)老舊的學(xué)區(qū)房、跟漲房源，以及較偏遠(yuǎn)區(qū)域文旅配套房源，下跌幅度更加驚人。

有惠州惠東縣沿海區(qū)域購房者向觀察者網(wǎng)表示，其所購房源2018年開盤均價(jià)為1.5萬元/平方米，如今剛剛交付沒多久，二手房市場(chǎng)掛牌價(jià)卻僅剩余不到3000元/平方米，跌幅高達(dá)80%。

為表達(dá)不滿，購房者們單方面簽訂“集體斷供協(xié)議”。目前，該購房者表示，正在就此問題與銀行方面進(jìn)行協(xié)商。

有資深律師向觀察者網(wǎng)表示，單從法律方面來看，上述斷供協(xié)議并無法律效應(yīng)，而購房者與銀行簽訂的貸款協(xié)議，也不受房?jī)r(jià)下跌影響，正如過去幾年，房?jī)r(jià)上漲時(shí)，銀行亦不能以此為由，向購房者額外收取費(fèi)用。

在他看來，主要原因還是經(jīng)歷了過去房?jī)r(jià)快速上升周期后，所有購房者都習(xí)慣于將購房行為理解為“穩(wěn)賺不賠”的投資行為，事實(shí)上很多房源的價(jià)格本就與其自身價(jià)值脫節(jié)。相比之下，一線城市及強(qiáng)二線城市核心地段房?jī)r(jià)就幾乎不受此輪下行周期影響。

而從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，清除行業(yè)弊病的過程必定伴隨著陣痛，擠去泡沫后的房地產(chǎn)市場(chǎng)才更能快速地回歸健康發(fā)展。