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（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）又有兩地跟進落實“降首付比例、降利率下限、調(diào)普宅標準”。

12月14日，北京、上海先后發(fā)布優(yōu)化住房信貸政策和調(diào)整普通住房標準的樓市新政，至此，四大一線城市全部落實該政策。

“從慣例上來講，廣州和深圳調(diào)控寬容性比較強，一般先于北京和上海出政策，這次也不例外?！睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，當防風險，穩(wěn)地產(chǎn)上升到了緊迫性很高的程度，北京、上海松綁政策有非常重要的信號意義，意味著風險和穩(wěn)定的導向上升到了很高的高度，行政干預的政策需全面退出。

李宇嘉進一步表示，北京、上海跟進樓市政策，或許和近期重點城市房價下跌加速、一線城市領跌有關。

數(shù)據(jù)顯示，11月份，百城有99個城市房價下跌，70個大中城市10月份有64個城市下跌，都創(chuàng)階段性新高，后者創(chuàng)2014年以來新高，背后是市場預期進一步下滑，前景不明朗紛紛選擇降價售房。

另外，據(jù)11月份70個大中城市商品住宅銷售價格數(shù)據(jù)顯示，11月份，二手房價指數(shù)跌幅繼續(xù)擴大，一線城市二手房價跌幅創(chuàng)新高（-1.4%），領跌70城。

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進則認為，此次北京、上海優(yōu)化住房信貸政策和調(diào)整普通住房標準，降低購房資金門檻、減少房貸利息支出、降低住房交易成本，有利于支持居民剛性和改善性住房需求，提高市場交易活躍度，進一步穩(wěn)定預期，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

北京：降低購房門檻

12月14日，北京市住建委、中國人民銀行北京市分行、國家金融監(jiān)督管理總局北京監(jiān)管局、北京住房公積金管理中心、國家稅務總局北京市稅務局等五部門聯(lián)合發(fā)布《關于調(diào)整優(yōu)化本市普通住房標準和個人住房貸款政策的通知》（以下簡稱《通知》）。

《通知》指出，自新規(guī)執(zhí)行起，個人購買政策性住房以外的商品房，無論是使用商業(yè)性住房貸款還是公積金貸款，不再區(qū)分普通住宅和非普通住宅，首套房的首付比例均為30%；二套房則按城六區(qū)和非城六區(qū)劃分，首付比例分別為50%和40%。

可對比的是，《通知》發(fā)布前，個人購買政策性住房以外的商品房，無論是使用商業(yè)性住房貸款還是公積金貸款，均區(qū)分普通住宅和非普通住宅、首套房和二套房，執(zhí)行不同的首付比例。具體而言，個人購房首套房，普通住宅首付比例為35%，非普通住宅首付比例為40%；個人購買二套房，普通住宅首付比例為60%，非普通住宅首付比例為80%。

不難看出，購買非城六區(qū)、非普通住宅的二套房首付比例變動最大，從原先的80%降至最低40%。

與此同時，此次調(diào)整還將降低商業(yè)銀行新發(fā)放房貸利率政策下限。

調(diào)整后，城六區(qū)首套、二套利率政策下限分別為不低于相應期限貸款市場報價利率加10個基點、不低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點；非城六區(qū)首套、二套利率政策下限分別為不低于相應期限貸款市場報價利率、不低于相應期限貸款市場報價利率加55個基點。

另外，《通知》也對普通住宅認定標準進行了調(diào)整，規(guī)定新的普通住宅認定標準仍須滿足三個方面：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上；單套建筑面積在144平方米（含）以下；實際成交價格低于確定的價格標準，其中五環(huán)內(nèi)單價低于85000元/平方米，五至六環(huán)之間單價低于65000元/平方米，六環(huán)以外單價低于45000/平方米。

中原地產(chǎn)研究院首席分析師張大偉則認為，北京房地產(chǎn)市場政策依然是全國調(diào)控力度最嚴格的政策，目前發(fā)布的政策有利于市場走出低迷，預計2023年最后半個月市場一直到2024年一季度，市場有望出現(xiàn)一個小陽春。

上海：五大新城和臨港實行差異化政策

根據(jù)上海市住房城鄉(xiāng)建設管理委、市房屋管理局、市規(guī)劃資源局、市財政局、市稅務局聯(lián)合印發(fā)《關于調(diào)整本市普通住房標準的通知》，自12月15日起，調(diào)整上海市普通住房標準。

按照新政，可以享受優(yōu)惠政策的普通住房，應同時滿足以下條件：一是五層以上（含五層）的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等；二是單套住房建筑面積在144平方米以下（含144平方米）。

這樣做的好處是，能確保更多房源從面積戶型角度達到普通住宅標準，從而節(jié)省增值稅及個稅。

以居民出售持有5年以上的非普通住房為例，調(diào)整標準后如變?yōu)槠胀ㄗ》浚瑢⒚庹髟鲋刀悾ㄖ胺瞧胀ㄗ》堪床铑~征收）；涉及個人所得稅的，核定征收按總價的1%（之前非普通住房按總價的2%征收）。

與此同時，上海市還發(fā)布優(yōu)化差別化住房信貸政策，宣布將首套房最低首付比例從35%降至30%；二套住房最低首付款比例調(diào)整為不低于50%。

另外，按照新政，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應期限貸款市場報價利率（LPR）減10個基點，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應期限貸款市場報價利率（LPR）加30個基點，最低首付款比例調(diào)整為不低于50%。

值得注意的是，為支持推進“五個新城”和南北轉(zhuǎn)型重點區(qū)域高質(zhì)量發(fā)展，在自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個行政區(qū)全域?qū)嵭胁町惢?，二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應期限貸款市場報價利率加20個基點，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。

在嚴躍進看來，首套、二套住房首付比例下降，直接降低了首套剛需、二套改善住房需求的入市門檻。

以600萬總價的二套房購置為例，過去首付比例為70%，其首付款需要支付420萬；新政下其首付比例為50%，首付款則為300萬，即減少了120萬的首付款支出；如住房屬于實施差異化政策區(qū)域，首付比例為40%，首付款則為240萬，減少了180萬的首付款支出。

與此同時，房貸利率下降，直接降低了月供或按揭貸款成本。

以200萬貸款本金、30年期等額本息、二套房貸利率的標準計算，過去房貸利率為5.25%，月供為11044元。而按照新政4.5%的利率計算，月供為10134元。如此對比，新政前后月供減少了910元。對于執(zhí)行差異化政策的區(qū)域而言，減負效應更明顯。

“毋庸置疑，降低購房門檻，能讓更多有購買力的人群入市?！痹诶钣罴慰磥?，此舉能提高二手房和新房的去化，緩解業(yè)主和開發(fā)商降價賣房的預期，止住資產(chǎn)價格下跌的趨勢，從而減緩二手房掛牌增加的趨勢。

“同時，促進房地產(chǎn)交易循環(huán)，包括剛需和改善循環(huán)，新房和二手房循環(huán)，緩解開發(fā)商資金鏈緊張的態(tài)勢，實現(xiàn)防風險和穩(wěn)增長的雙重目的?！崩钣罴握f道。