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觀察者網(wǎng)“中國經(jīng)濟季度觀察·圓桌縱橫談”(2024三季度)下篇:房地產(chǎn)是經(jīng)濟發(fā)展的動力還是結(jié)果?
最后更新: 2024-10-22 07:51:17房地產(chǎn)“止跌企穩(wěn)”,不是全國同步的過程
王慧:對于很多普通老百姓來說,可能現(xiàn)在大家更想知道的是政治局會議在用了“止跌企穩(wěn)”四個字之后,房地產(chǎn)還需要哪些政策或者工具,能讓市場平穩(wěn)發(fā)展,重新回到正軌?我們該怎么判斷今后的走向?
盛松成:我補充一下,很多人不理解我們?yōu)槭裁匆獙ν恋刎斦俺鍪帧薄?020年8月和2020年12月,中央政府分別出臺房企融資“三道紅線”新規(guī)和銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度;現(xiàn)在已經(jīng)不談這些了,但也沒有否認(rèn)。為什么不談了?因為現(xiàn)在不需要了,“三道紅線”是針對房企的,但現(xiàn)在房企連貸款都貸不到,更不用說“紅線”了。
房地產(chǎn)貸款集中度管理制度,在座從事銀行業(yè)的最清楚,2020年12月的政策是對著銀行來的,規(guī)定銀行給房地產(chǎn)的貸款不能突破多少上限。我給大家報幾個數(shù)據(jù),最高的時候,100塊錢的貸款里面,有29塊錢貸到房地產(chǎn),這其中包括房企貸款、個人按揭貸款,還有土地儲備貸款,就是地方政府拆房子需要的錢。這些全部加在一起,占我們?nèi)抠J款的29%,而且這還不包括建筑業(yè),如果加上建筑業(yè)、裝修等等之類的,就更不得了。截至今年上半年末,房地產(chǎn)貸款余額是53.1萬億元,占所有信貸余額比重已經(jīng)下降到21%了。
2003年非典、2008年國際金融危機時,我們都是通過土地財政來拉動的,按理說現(xiàn)在也可以用,經(jīng)歷這么嚴(yán)重的疫情沖擊,怎么還調(diào)控呢?因為房地產(chǎn)價格太高了。這也是我對前面老師觀點存在不同意之處,因為我們現(xiàn)在不得不調(diào)控。
我之前就發(fā)表過文章,我說如果我們早兩年調(diào)控就好了。2015、2016年房地產(chǎn)去庫存,在這之后又放了一波,到了2019、2020年房價又起來了。如果當(dāng)時這一波不放,我們就不至于到今天這樣。
所以在2020年疫情最嚴(yán)重的時候,我們不得不調(diào)控。房地產(chǎn)有一個特點,它會在兩年內(nèi)擴張50%;一線城市拿不到土地,就到二三線城市去拿,把二三線城市的房價從諸如500-1000炒到3000-4000。這種情況下如果不調(diào)控,問題就會非常嚴(yán)重。
那么,我們現(xiàn)在該怎么辦?答案是想辦法止跌回穩(wěn)?;卮鹎懊嫫渌蠋熤v的問題,我覺得要分開來講,為什么我說我同意這些觀點的相當(dāng)大一部分,但不是完全同意,因為我們國家太大了。
中國有北上廣深這樣的超大城市,也有很多相對落后的城市。而且即便在北上廣深內(nèi)部,比如上海偏遠(yuǎn)郊區(qū)的房價跌了30%,到現(xiàn)在還沒起來;但在黃浦區(qū)一平米17萬到20萬的房子,一個小時200套,一搶而空,所以我們不能用一樣的政策來處理問題。止跌回穩(wěn),一定要分成一線、二線、三四線城市,區(qū)別對待,因城施策。
我想今年一線城差不多可以止跌,回穩(wěn)慢慢也快了。二線城市大概還有1到2年的時間,三四線城市需要的時間可能更長,大概3到5年。這是現(xiàn)在房地產(chǎn)調(diào)控必須要做的。
另外,剛才提到房地產(chǎn)行業(yè)對我們TFP的貢獻(xiàn)沒有太大,我覺得也不能完全這么說。如果沒有當(dāng)年的城鎮(zhèn)化,沒有20年前的房地產(chǎn)市場化改革,就沒有我們今天,也不可能有城鎮(zhèn)化。我們現(xiàn)在的城鎮(zhèn)化率是66.16%(至2023年末),相比之下,美國3.3億人口,農(nóng)村人口只有300萬,其他全都是城市人口。當(dāng)然,我們的問題還涉及到戶籍、醫(yī)療、養(yǎng)老等制度,但目前在城市的流動打工人口約3億,這些是將來的發(fā)展?jié)摿Γ晕矣X得中國的城鎮(zhèn)化還沒有停止,還會繼續(xù)朝前走。
圖表來源:國家統(tǒng)計局
我還想對張燕生老師說的也做一點補充,就是您說到縣域經(jīng)濟、縣城怎么辦。我認(rèn)為將來會形成一系列城市群都市圈,比如長三角、珠三角、環(huán)渤海等等,此外每一個中心城區(qū),比如武漢、長沙周邊都會發(fā)展。但是遠(yuǎn)離核心城市的三四線城市,我們會想辦法讓它逐漸不像現(xiàn)在這樣“全面開花”,所有的縣城全都發(fā)展,絕對是不經(jīng)濟的。
只要把二十幾個大中城市都發(fā)展好,再形成像長三角、珠三角、環(huán)渤海這類區(qū)域發(fā)展模式,我相信這是未來中國經(jīng)濟發(fā)展的一個方向。而且這也有利于人才集聚,有利于年輕人就業(yè),有利于創(chuàng)新。
最后,我特別要強調(diào)一下服務(wù)業(yè),現(xiàn)在中國的服務(wù)業(yè)占比特別低,和美國是不能比的。服務(wù)業(yè)很重要的一個作用是就業(yè),比如現(xiàn)在大家經(jīng)常講人口紅利,有人覺得隨著我們?nèi)丝跀?shù)量的下降,將來國家發(fā)展會很困難,對此我是有不同意見的,因為以后有AI、機器人替代等等。
但我們一定要發(fā)展服務(wù)業(yè),我舉個例子,比如理發(fā),誰敢讓機器人來替你理發(fā)?20年以后應(yīng)該都不可能,50年以后我不知道。所以如果我們把服務(wù)業(yè)發(fā)展起來,就業(yè)也能解決,城鎮(zhèn)化問題也能解決,TFP也能解決,這些都是當(dāng)下特別需要的。
美國過去這六七十年來始終依靠的是服務(wù)業(yè),美國制造業(yè)占GDP比重是10.3%,而我們是27%,所以我們是制造大國,而不是制造強國。我們要想辦法朝制造強國發(fā)展,這里面就包括創(chuàng)新,而創(chuàng)新也和城鎮(zhèn)化等一系列問題連在一起。
2024年9月20日,在2024世界制造業(yè)大會上,一款機器人抓取橙子遞給參觀者。新華社
一攬子增量政策來了,資本市場準(zhǔn)備好了嗎?
李世默:我有一個問題,不管是討論一攬子增量政策,還是講新質(zhì)生產(chǎn)力、土地、城鎮(zhèn)化等等,這些跟資本市場的關(guān)系到底是什么樣的?接下來,從政策角度、市場角度,資本市場會是什么走向?我們應(yīng)該怎么做?
張燕生:另一個問題是,中國資本市場在哪些方面沒有準(zhǔn)備好?
彭文生:我的看法是,到目前為止市場有明顯的反彈,這種反彈是有基本面因素的支持的,在這之前,股票的估值被低估。最近的政策宣示起到了提振投資者信心、催化這個轉(zhuǎn)折的作用。下一步怎么看?
第二,這里面就涉及資產(chǎn)究竟是怎么定價的。有兩派理論,一派是大家比較熟悉的基本面理論,估值多高,盈利怎么樣等等。還有一派理論,根本不相信前一派,他們認(rèn)為資產(chǎn)價格就是兩個因素:第一,樂觀者多還是悲觀者多?第二,加杠桿的能力有多強?一般來講,樂觀者加杠桿、悲觀者降杠桿。
如果樂觀者增加,加杠桿的成本又下降比如利率下降,短期而言對資產(chǎn)價格就有促進(jìn)作用。如果都是按照基本面來的話,市場就大起大落了,所以某一個時間點,投資者的情緒對短期的市場波動影響比較大,但看遠(yuǎn)一點,基本面是根本,還是要看經(jīng)濟的可持續(xù)增長。
張燕生:我再接著問一句,9月24日以來,央行、發(fā)改委、財政部、住建部每個部門都走到前臺來和市場、和投資人對話,通過這種對話其實可以看到政府在學(xué)習(xí)怎么管理預(yù)期。這些對話和后續(xù)加杠桿結(jié)合,會不會出現(xiàn)你剛才講的資本市場的預(yù)期會一步一步改善?
彭文生:最近政府相關(guān)部門的一系列新聞發(fā)布會確實起到提振信心的作用,尤其是央行和財政這兩個管錢的部門。另外就是央行的結(jié)構(gòu)性工具,是針對資本市場的,讓投資者看到政府政策層面特別重視資本市場的穩(wěn)定發(fā)展。
從這個意義上講,前面的估值比較低,然后政策給出的信號是提振信心,這些都有幫助?,F(xiàn)在估值已經(jīng)有了明顯的糾正,滬深300的市盈率(PE)大概是11點多,和歷史平均的12點多相比,還是稍微低一點,但差別已經(jīng)不是那么大了。
下一步更重要的是,要看經(jīng)濟基本面的改善以及宏觀經(jīng)濟政策的落地,尤其是財政政策怎么走。
李世默:最近兩三年新公司上市比較困難,之后這個口子會不會逐漸打開,另外像注冊制討論這么久也一直沒有落地,各位怎么看這些情況?
彭文生:我覺得市場好了,流動性交易量增加了,自然是整個市場從上游到下游的鏈條會理得更順一點,包括對上市、IPO這些,也會提供一個好的市場環(huán)境。
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本文僅代表作者個人觀點。
- 責(zé)任編輯: 鄭樂歡 
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