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王安德：這是一個很大的突破。不單是技術(shù)上搞雙語本，從概念上也給我們一個啟迪：這個市場，要按照國際市場的標(biāo)準(zhǔn)來建立，當(dāng)時要求很高。但是現(xiàn)在回頭看，如果沒有走這一步，到后面再轉(zhuǎn)、再接這個市場，速度就慢了，可能會錯失發(fā)展機(jī)會。

梁振英：我記得那次，我在香港幫忙把新聞稿發(fā)出去。當(dāng)時澳大利亞有—個廣播電臺很感興趣，說社會主義的中國要搞房地產(chǎn)了，他們覺得有新聞價值，打電話到我香港的辦公室，在電話里面采訪了我?guī)拙?。所以，我們搞一些國際化的推廣活動還是應(yīng)該的。

1989年12月7日，梁振英出席由上海實(shí)業(yè)有限公司在香港召開的上海房地產(chǎn)市場調(diào)查報告發(fā)布會

李玨君：上海是國際招標(biāo)，我們在全國是第一個搞。

王安德：深圳的第一塊地是拍賣給國內(nèi)的，作為一種土地的劃撥，但是要用價錢來標(biāo)的。上海那時候，梁先生幫我們一起做標(biāo)書，甚至如何確定底標(biāo)也是在您指導(dǎo)下做，然后幫助翻譯、制作英文版。您剛才說到了澳大利亞，在我們保存的資料里有一沓目錄，顯示您幫助我們在澳大利亞、香港地區(qū)、美國等世界各地向多少人家發(fā)送了標(biāo)書，這些歷史都有記錄。與其說是招商，還不如說是宣傳，宣傳的意義遠(yuǎn)大于直接的客戶招標(biāo)，因?yàn)槭堑谝淮温铩?

梁振英：我們第一次招標(biāo)的時候，不要說西方國家的地產(chǎn)商，就算香港的大地產(chǎn)商，也不敢馬上下手，他們對有關(guān)的制度、政策還是信心不足。但是后來，我們知道，所有的香港大地產(chǎn)商都在中國內(nèi)地有投資，有些占了總資產(chǎn)的差不多一半。

王安德：您不僅幫我們第一次招標(biāo)就走上了正軌，接下來您還提了幾件很要緊的事情，如房地產(chǎn)登記的問題、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)抵押的問題，您還自己直接給朱镕基市長寫信，建議要開展中國內(nèi)地第一次的房地產(chǎn)市場調(diào)查，要把過往的教字和將來的預(yù)測數(shù)字全部都公布。朱镕基市長艮重視，親自批了，還給我們撥了經(jīng)費(fèi)，那時候經(jīng)費(fèi)也很緊張。您又派人過來幫助我們一起作調(diào)查，并且提出專業(yè)人士培養(yǎng)的問題。所以，我們上海還派了第一批人去香港學(xué)習(xí)?；仡^來看，這項改革是配套的、深入的，不是就事論事的，而是從建立體系和制度方面幫了我們很多忙。

梁振英：當(dāng)時，我提了幾個概念。對當(dāng)時的上海來說，也是比較新的概念。第一，我們要搞房地產(chǎn)市場，而市場經(jīng)濟(jì)是信息經(jīng)濟(jì)，也就是說在市場里面，所有的投資者，包括買方、賣方，房東、租戶都必須有比較完整、可靠而且透明的信息，這樣才可以決定買不買這塊地，用什么價錢買，買了之后在這塊地上修酒店還是辦公樓等，而且這個工作只有市政府可以做，因?yàn)檎莆者@方面的材料。另外，要從小做起，因?yàn)榈冗@個市場發(fā)展起來以后，你再去做調(diào)查，就不好做了。所以那個時候呢，上海就做了全國第一次房地產(chǎn)市場調(diào)查，把這個信息向社會發(fā)放、公開。

王安德：我記得您來了兩次，幫我們討論修正稿，還派了林增榮、方學(xué)偉兩位同事來一起參加。那個時候非常困難，因?yàn)閮?nèi)地的很多政府機(jī)關(guān)都沒有這套資料；有了這些數(shù)據(jù)，能不能公開都還是問題。最后，我們這些資料的發(fā)布都是經(jīng)市政府批準(zhǔn)的。今天來看，這些都是很通常的市場的做法。

李玨君：我記得梁先生給我們上過一次課，教我們怎么做調(diào)查。我們當(dāng)時都不了解，所以印象非常深刻。

梁振英：另外，我還提了一個概念，就是關(guān)于公房。我那個時候提出，考慮到公房租金收入很低，但是維修管理費(fèi)用比較高，政府作為房東來說，公房并不是資產(chǎn)，其實(shí)是一種負(fù)債。那個時候提出，有些公房是不是可以以一種比較低的、符合老百姓購買力的價錢賣出去。賣出去之后呢，他們就有了第一套房子，這樣三年、五年后，家庭的經(jīng)濟(jì)環(huán)境改善了，他們就可以把這套房子賣出去，再買新的房子。

這個買房需求的培育是很重要的。因?yàn)橛辛说谝惶追?，三年、五年后把第一套房拿出去置換形成的市場，對在土地批租制度下，買了土地修了房子的開發(fā)商來說，就有了買家，這樣就能形成市場的流轉(zhuǎn)。這件事情在上海推動起來，也很成功。所以我看現(xiàn)在上海的住房擁有率比較高，比香港高。

上海老公房

王安德：是的，現(xiàn)在上海居民家庭住房擁有率達(dá)到70%多。除了流動人口住房擁有率比較低，常住有固定戶口的居民差不多都有房子了。

梁振英：另外，我還提供了香港的經(jīng)驗(yàn)作為參考。在政治上，政府作為房東，很容易和作為房主的人民產(chǎn)生矛盾。我記得那個時候，曾經(jīng)提到過一些香港經(jīng)驗(yàn)。比如，住在公房里，某戶人家某天水管壞了，沒水用了，就到管理處去打報告。作為政府機(jī)關(guān)，肯定沒有居民自己到樓下找個工匠修理一下這么方便、這么快。等一天兩天，沒人來修，第三天呢，他就不耐煩了，就出去找當(dāng)?shù)氐拿褚獯磉^來。來的人可能是一個小的區(qū)議員，就到管理處拍桌子，管理處好歹給他修一下，這個區(qū)議員就得分了。慢慢地，當(dāng)?shù)氐木用窬秃彤?dāng)?shù)氐拿褚獯硇纬闪艘环N關(guān)系，往往就會變成一種反對政府的力量。所以，從政治上來說，很多公房是一種負(fù)債，是一種包袱。所以我那個時候，在上海提了這個想法，把這些公房賣給居民，也可以使居民有自己第一筆在房子方面的財產(chǎn)。

王安德：我參加了當(dāng)時您和朱市長的這次談話，談完以后，把客人送走，我記得朱市長就說，和您的交談對他很有啟發(fā)。他說，住房制度改革，看來不僅僅是賣房子的經(jīng)濟(jì)問題，還是一個社會問題、政治問題。當(dāng)時他就請倪天增副市長和建委管房改的葉伯初副主任趕緊把這個房改方案發(fā)下去，讓上海的老百姓討論，要讓大家來理解住房制度改革的背景、作用以及對老百姓的好處，要變壓力為動力，讓大家來參與。這是朱市長在上海工作期間，發(fā)動全社會討論涉及市民切身利益的一件非常重要的改革。

梁振英：另外，剛才你提到產(chǎn)權(quán)這個問題。我覺得在這方面，產(chǎn)權(quán)登記制度的建立，就內(nèi)地房地產(chǎn)市場來說，還沒有完全完成，這個工作應(yīng)該繼續(xù)堅持下去，這是非常重要的。房地產(chǎn)其實(shí)就是樓房和土地的產(chǎn)權(quán)，這產(chǎn)權(quán)的另外一面呢，就是義務(wù)。每一個擁有房子的人，都有自己的一套權(quán)利和義務(wù)。

最簡單比如說，在一個大樓里面，管理費(fèi)用怎么分?jǐn)?？在一樓的商店完全不用電梯，那么電梯的費(fèi)用分?jǐn)偛环謹(jǐn)?？住在二樓、三樓的人可能會說，上樓我坐電梯，下樓我不坐電梯，我的費(fèi)用該怎么算？所有這些都應(yīng)該有一套東西，用合同、契約的方式定下來，并公開給第三者，因?yàn)楹芏嗪头康禺a(chǎn)有關(guān)的權(quán)益是第三者的權(quán)益。

我當(dāng)時演講的時候，也提了一些例子。比如說房子是我的，我把它租了出去，同時這個房子我現(xiàn)在正在賣，則買賣雙方是第一方和第二方，第三方就是租戶。假如我把房子賣給你，但完全沒有告訴你，現(xiàn)在這個房子里面已經(jīng)簽了張租約，那么你接收這個房子的時候，有人跑出來說，這房子我已經(jīng)跟賣方簽了張租約，我必須在這使用這個房子，那怎么辦？第三方可以是租戶，也可以是銀行（他貸了款在房子里面，房子是他的抵押品），第三方權(quán)益的解決不外是公告天下。

公告天下的具體做法，就是有個地方，在政府機(jī)關(guān)，所有的東西都集中在這個地方登記。既然要公告天下的，就必須是完全透明的，不管誰都可以來查。這在香港應(yīng)該說做得比較完整。所以我當(dāng)時也向上海提出這個想法。當(dāng)然，這些工作比做“七通一平”這樣的基本建設(shè)復(fù)雜得多。這個工作，我看在今天還是應(yīng)該繼續(xù)堅持下去。