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房地產(chǎn)供給短板主要產(chǎn)生于土地供給的受限。2004年是我國房地產(chǎn)市場和土地市場的轉(zhuǎn)折點。這一年，我國土地出讓全面實行了“招拍掛”制度（招標(biāo)、拍賣、掛牌），地方政府因而開始行使其對土地供應(yīng)的壟斷權(quán)。壟斷者總是傾向于減少供給、推高價格以獲得壟斷收益——經(jīng)濟規(guī)律使然。這使得土地供應(yīng)增速大幅減慢。

在2005年之前的8年，我國土地出讓總面積的年平均增速為28%。而在從2005至2017年這13年中，土地出讓年平均增速僅為-4%，比前些年下了個大臺階。城鎮(zhèn)住宅完工面積增長也走出了類似軌跡，平均增速從2005年前的17%下降到之后的4%。隨著土地和房屋供給增速的大幅下滑，房價增長明顯加快。因此可以說，土地和房屋的供給不力是過去十多年來我國城市房價持續(xù)上漲的根本原因（圖3）。

如果在不同城市間做橫向比較，還可以發(fā)現(xiàn)房屋完工面積增長快的城市，房價漲幅一般較低。這是房價真實屬性的又一有力證據(jù)。因為如果房價上升是由貨幣高增長帶來的，那應(yīng)該造成全國各個城市房價同等幅度的上漲——貨幣理應(yīng)帶來物價普漲，水漲船都高。城市間房價漲幅的分化，以及房價漲幅與房屋完工面積之間的負(fù)相關(guān)性都說明，房價上漲的主要原因在房地產(chǎn)供給，而不在貨幣。換言之，高房價的根本原因在實體經(jīng)濟中。（圖4）

3. 房價的虛實二象性

所以，我國房價中既包含貨幣金融方面的虛擬屬性，也包含實體經(jīng)濟的實際屬性。把這二者結(jié)合起來方能完整把握中國房價的運行邏輯。

在最近十多年里，中國房價持續(xù)上行的根本推動力是地產(chǎn)市場的供需失衡。一方面，土地供給因為現(xiàn)行土地制度而缺乏彈性，難以對房價地價的上漲及時做出有效反應(yīng)，因而很難通過房地產(chǎn)供給的擴張來平抑房價。另一方面，房產(chǎn)作為消費屬性與投資屬性皆有的商品，其價格上升對需求的抑制作用有限。房價的走高確實可以把一些購買力不足的潛在購房者排除在市場之外。但高房價所引發(fā)的房價上漲預(yù)期，卻可能帶動投資與投機性需求，令地產(chǎn)需求反而膨脹。這樣一來，房價上漲既無法刺激供給的擴張，又難以抑制需求的膨脹，從而讓供需矛盾變得長期化。

在這樣的供需長期失衡的背景下，房價持續(xù)上漲的預(yù)期很難被打消。這種預(yù)期使得房產(chǎn)成為受人青睞的資產(chǎn)，投資屬性被不斷強化。在地產(chǎn)景氣向好的上行周期中，房價運動中還容易產(chǎn)生正反饋機制，令房價加速上漲。這時，房價上漲推升了市場中的投資和投機性需求，令地產(chǎn)市場需求膨脹。更高的地產(chǎn)銷量又會帶動按揭貸款和貨幣的增長，反過來給房價帶來進一步的上漲動力。如此循環(huán)往復(fù)，房地產(chǎn)市場就很快會進入過熱狀態(tài)，迫使政府出臺調(diào)控政策來抑制房價漲幅。

在過去十多年中，我國雖然進行過數(shù)次房產(chǎn)調(diào)控，但都沒有化解地產(chǎn)市場供需失衡這個根本矛盾。在歷次地產(chǎn)調(diào)控中，政策主要通過房屋限購、信貸緊縮等措施來抑制房地產(chǎn)市場的需求，而并沒有采取有效措施來擴大地產(chǎn)市場的供給。在歷次調(diào)控中，對房地產(chǎn)開發(fā)商的融資緊縮反倒一定程度上壓低了地產(chǎn)投資，打壓了地產(chǎn)供給，令地產(chǎn)市場的供需矛盾在未來進一步惡化，為房價報復(fù)性反彈埋下種子。

在上面介紹的中國房價運行機制的完整圖景中，包含了貨幣金融與實體經(jīng)濟的虛實雙方面屬性。只看到房價的虛擬屬性，將房價上漲看成貨幣吹出來的泡沫，是目前一個流行的片面看法。這一偏頗的看法扭曲了地產(chǎn)調(diào)控政策，讓房價問題變得更加棘手。因為如果將高房價誤認(rèn)為是泡沫，就會試圖用緊縮政策來試圖擠泡沫，而不是根據(jù)房價信號的引導(dǎo)去增加土地和房屋供給。這種治標(biāo)不治本的辦法自然難以抑制房價的過快上漲。

事實上，房價上漲是市場機制在發(fā)揮作用，是價格信號在提示市場中存在供給缺口。房價只是一個溫度計。溫度計的讀數(shù)高，不是溫度計本身出了問題，而是外面的溫度高。不去想辦法降低溫度，而總是跟溫度計較勁，是我國房地產(chǎn)市場越調(diào)控越亂的主要原因。