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二手樓市成交量走低，深圳學區(qū)房市場降溫

去年，深圳率先建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制，二手樓市走向分水嶺。深圳2021年二手房住宅的成交量相比2020年減少57.3%，創(chuàng)下近6年新低。銷售價格也迎來下跌。

去年5月，深圳二手住宅價格環(huán)比下降0.1%，同比上升10.9%，實現(xiàn)2019年6月以來的首次下降。此后深圳二手住宅銷售價格連續(xù)8個月環(huán)比下跌，累計跌幅2.4%。

深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)網(wǎng)站截圖

近年來，深圳圍繞教育和學位房問題展開探索，而市場對此已經(jīng)有所反應。

綜合深圳衛(wèi)視深視新聞去年8月消息，2015年1月，深圳市教育局發(fā)布《關于深圳市義務教育招生工作的指導意見》，要求從2015年起探索試行大學區(qū)招生制度。

所謂“大學區(qū)制”，即將周邊3-4所學校所在范圍合成一個“學區(qū)”，學區(qū)內實行電腦派發(fā)學位，實行相對就近入學?！按髮W區(qū)”內的學?？梢詫崿F(xiàn)教育資源共享，提升教育質量，實現(xiàn)相對均衡。家長可自愿在學區(qū)內為孩子報讀2-3所學校，按志愿次序和積分高低依次錄取。

有觀點認為，該制度可以破除學位房困局，讓學生不再是“靠房子讀書”。但也有觀點認為，該制度看上去可以緩解“擇校熱”，但如果辦學質量嚴重不均衡，則是將擇學校變?yōu)閾駥W區(qū)。

去年8月，《深圳經(jīng)濟特區(qū)社會建設條例（草案征求意見稿）》公布。文件明確提出推行大學區(qū)招生和辦學管理模式，建立義務教育學校教師交流制度，以合理均衡配置教育資源，優(yōu)化教育結構。在外界看來，學區(qū)房市場已經(jīng)聞風而動。

深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)2021年12月31日消息稱，該政策對深圳老破大學區(qū)房產(chǎn)生了較大影響。去年8月20日，一套長城大廈104.7平的法拍房，一拍因無人競拍流拍，二拍成交時折合單價9.9萬元/平，與二手房指導價持平；當?shù)責衢T的學區(qū)房國城花園，去年下半年幾乎沒有成交。去年7月一套報價1600萬元的住宅，9月調整后掛牌1300萬。

重拳天價整治亂象，天價學區(qū)房要涼涼？

搖號入學和學區(qū)政策或將對學位房產(chǎn)生影響，有此前北京的案例可供參考。

2016年，北京市西城區(qū)的文昌胡同某11.4平米的房產(chǎn)，因為其為北京名校實驗二小的學區(qū)房，賣出了530萬元人民幣的天價，折合每平米46萬元。但伴隨著后續(xù)學區(qū)政策出臺，有人為上學而買的學區(qū)房，幾乎“白買了”。

2021年7月，北京市西城區(qū)明確，2020年7月31日后購房家庭，不再對應登記入學劃片學校，全部以多校劃片方式在學區(qū)或相鄰學區(qū)內入學。一些北京西城幼升小的學生家長，斥資買下德勝、月壇和金融街片區(qū)學區(qū)房，在登記意向學校時，卻意外發(fā)現(xiàn)原本可以進的“牛小”（優(yōu)質小學），基本都沒有了學位，只能選擇其他片區(qū)的普通小學。

綜合澎湃新聞當時報道，在個別片區(qū)，凡是去年7月之后購買學區(qū)房的，全部被分配到鄰近片區(qū)，不只是“多校劃片”，更是“不分片區(qū)多校劃片”。至于分配到哪個學校，沒有規(guī)律、不能干預，公平搖號。

不過，在深圳現(xiàn)有的積分體制之下，兩地入學情況或許存在差別，不可一概而論。

學位房、學區(qū)房屢見報端，背后是近年來國家對教育公平和整治天價學區(qū)房現(xiàn)象的關注。

據(jù)新華社每日電訊消息，2021年4月30日，中共中央政治局召開會議強調，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權住房供給，防止以學區(qū)房等名義炒作房價。會議釋放了強烈信號。

到2021年7月，除深圳、北京以外，已有上海、廣州、重慶、西安、廈門、成都、大連、南京、合肥、太原、溫州等城市出手，重拳整治學區(qū)房亂象。不少城市同時以教育均等化為方向，試圖打破學區(qū)房機制。

據(jù)時代財經(jīng)2021年8月消息，在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，學位房與非學位房價格的差距，體現(xiàn)的是教育均等化的程度，教育越不均等，學位房的價格就越高。

“國家是動了真格，下了決心一定要把教育不平等的問題解決掉。未來凡是學位房價格較高、教育供需不平衡，不能均等化的城市，都有可能實施跨區(qū)搖號、多校劃片、大學區(qū)等教育均等化政策?！?

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