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樓市十字路口，購(gòu)房人將面臨艱難抉擇

中國(guó)人過去對(duì)于加杠桿的樂觀，部分建立在房?jī)r(jià)只漲不跌的預(yù)期上。

在多年的房?jī)r(jià)狂飆中，固然存在炒作因素，但是從供需上來(lái)看，過去的房產(chǎn)搶手，本質(zhì)上是城鎮(zhèn)化率提高，越來(lái)越多的人“進(jìn)城”生活、居住；以及經(jīng)濟(jì)升溫，產(chǎn)業(yè)建設(shè)火熱，消費(fèi)者的錢袋子“越來(lái)越鼓”，大家的消費(fèi)水平提高了，但是城鎮(zhèn)土地供應(yīng)卻沒有完全滿足市場(chǎng)需求。

其次，借的錢是否還得起，本質(zhì)上也取決于杠桿率本身。在中國(guó)人儲(chǔ)蓄率極高、杠桿率極低的時(shí)代，貸款金額占家庭收入的比例較低，壓力自然較小。

但是隨著居民部門杠桿率逐步高企，風(fēng)險(xiǎn)就成倍增加了。

《中國(guó)家庭金融調(diào)查報(bào)告》公布的數(shù)據(jù)顯示，30-40周歲群體的家庭中住房貸款總額是家庭年收入的11倍，但收入最低的四分之一家庭中貸款總額是年收入的32倍。如果取住房貸款平均利率5.6%的數(shù)值來(lái)算，這部分家庭每年僅對(duì)住房貸款的利息支出就將近全部家庭年收入的兩倍。

顯然，對(duì)這部分家庭來(lái)說(shuō)，唯有押注手中的房產(chǎn)升值。

而2021年以來(lái)的居民部門杠桿率下滑，正是伴隨著樓市預(yù)期的改變：其一，去年5月第七次全國(guó)人口普查結(jié)果公布，我國(guó)人口出生率錄得1952年該數(shù)據(jù)存在以來(lái)最低值。長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，樓市依賴的“人口紅利”未來(lái)很可能面臨減退風(fēng)險(xiǎn)，多年來(lái)炙手可熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)將轉(zhuǎn)入“買方市場(chǎng)”。

其二，從房企角度來(lái)看，自2021年下半年后，行業(yè)監(jiān)管調(diào)控趨嚴(yán)，房企銷售及融資承壓。疊加現(xiàn)在的疫情因素影響，在某種程度上部分地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)和銷售出現(xiàn)減速，這也會(huì)造成當(dāng)?shù)叵M(fèi)者“無(wú)房可買”。

與此同時(shí)，國(guó)際大宗商品價(jià)格上漲、新冠疫情甚至俄烏地緣局勢(shì)，會(huì)對(duì)各行各業(yè)產(chǎn)生不同程度的沖擊，對(duì)于普通人的收入，以及消費(fèi)和信貸意愿產(chǎn)生沖擊。

結(jié)合今年4月住戶貸款尤其是住房貸款表現(xiàn)來(lái)看，當(dāng)下最大的問題是：

在房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整，疊加疫情影響的當(dāng)下，樓市低迷和居民杠桿率下跌，是短期擾動(dòng)、持續(xù)不久？還是說(shuō)它們可能已經(jīng)觸及了一個(gè)階段性的頂點(diǎn)，未來(lái)居民杠桿率和樓市熱度或?qū)⒌纛^，轉(zhuǎn)入下行周期？

即使站在普通家庭的角度，由此引申的討論也很現(xiàn)實(shí)：

房子買還是不買？現(xiàn)在買，還是以后買？

可以說(shuō)，有關(guān)今年4月金融數(shù)據(jù)和居民部門杠桿率本身的消息很短，但背后的信息量是不少的。

雖然每年4月是信貸的傳統(tǒng)淡季，但是今年4月的社融規(guī)?；芈?，其實(shí)并不簡(jiǎn)單。結(jié)合貨幣來(lái)看，4月末，我國(guó)廣義貨幣(M2)余額249.97萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)10.5%，增速分別比上月末和上年同期高0.8個(gè)和2.4個(gè)百分點(diǎn)。狹義貨幣(M1)余額63.61萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)5.1%，增速比上月末高0.4個(gè)百分點(diǎn)，比上年同期低1.1個(gè)百分點(diǎn)。流通中貨幣(M0)余額9.56萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)11.4%。當(dāng)月凈投放現(xiàn)金485億元。

市場(chǎng)上并不缺錢，可大家都不愿意貸款，問題出在了哪里？中銀國(guó)際證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家管濤認(rèn)為，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)面臨的主要問題，已經(jīng)不是貨幣政策，市場(chǎng)上不缺錢。主要的問題是受到疫情蔓延的影響，市場(chǎng)有效需求不足。所以，今年能不能更好地統(tǒng)籌疫情防控和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，對(duì)內(nèi)關(guān)系到穩(wěn)增長(zhǎng)的目標(biāo)能不能實(shí)現(xiàn)，對(duì)外關(guān)系到能不能有效應(yīng)對(duì)外部超預(yù)期的沖擊。

也就是說(shuō)，疫情之后經(jīng)濟(jì)恢復(fù)的程度，將直接決定接下來(lái)全社會(huì)杠桿率的走向。對(duì)此，不少機(jī)構(gòu)也提出了自己看法。

上海申銀萬(wàn)國(guó)證券研究所認(rèn)為，4月金融數(shù)據(jù)顯示，“居民去杠桿”啟幕，地產(chǎn)政策邏輯發(fā)生深遠(yuǎn)改變。

在該機(jī)構(gòu)看來(lái)，居民去杠桿大幕已經(jīng)拉開，這不是暫時(shí)現(xiàn)象，而是全新的城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略要求下可能未來(lái)一段時(shí)間我們必須面對(duì)的一個(gè)持續(xù)的現(xiàn)象，甚至可能恰恰凸顯出當(dāng)前穩(wěn)地產(chǎn)政策定力背后的長(zhǎng)期邏輯的根本性改變。

該機(jī)構(gòu)研報(bào)稱，我國(guó)近十年來(lái)工業(yè)化布局再度向東部沿海傾斜，導(dǎo)致過多年輕人向東部城鎮(zhèn)化率已經(jīng)較高地區(qū)流動(dòng)，大量居民購(gòu)買力被東部地區(qū)加劇的人地矛盾所沉淀在房地產(chǎn)市場(chǎng)，客觀上確實(shí)加重了消費(fèi)內(nèi)需不足的短板，也可能間接影響到居民生育多胎的經(jīng)濟(jì)承受力。當(dāng)前地產(chǎn)調(diào)控政策的根本邏輯正是要扭轉(zhuǎn)這種結(jié)構(gòu)性的分化加劇問題，這意味著近期出臺(tái)的縣城城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略性意見的重要性和緊迫性可能遠(yuǎn)超出LPR下調(diào)的可能性。

需要貸款買房的普通人，也許正站在自己的十字路口。

向左還是向右，或許每個(gè)家庭的答案都是不同的。