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6月30日，易居企業(yè)集團(tuán)克而瑞研究中心公眾號(hào)“克而瑞地產(chǎn)研究”發(fā)布2022年上半年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售數(shù)據(jù)顯示，上半年銷售榜單前10名中僅有8家房企（全口徑金額）超過1000億元。其中，碧桂園、保利發(fā)展、萬科地產(chǎn)位列前三，銷售金額超過2000億元。而之后超過1000億元的也僅有中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、招商蛇口、融創(chuàng)中國、金地集團(tuán)等5家房企。

克而瑞表示，2022年上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力巨大，表現(xiàn)于剛需買不起，改善在觀望，居民房貸更是兩度負(fù)增長(zhǎng)。重點(diǎn)30城累計(jì)成交面積同比下降48%，其中一線城市累計(jì)成交同比下降35%，26個(gè)二、三線城市累計(jì)成交同比下降50%。主要原因不乏以下三方面因素：其一，房企“暴雷”致市場(chǎng)信心缺失，購房者普遍擔(dān)憂項(xiàng)目交付甚至爛尾。其二，房?jī)r(jià)預(yù)期轉(zhuǎn)跌，“買漲不買跌”心理作用下，市場(chǎng)觀望情緒濃重。其三，市場(chǎng)需求及購買力明顯透支，而受疫情影響，居民就業(yè)及收入預(yù)期下滑，首付及月供還貸壓力上升。

從規(guī)模房企上半年業(yè)績(jī)目標(biāo)的完成情況來看，在公開披露年度目標(biāo)的規(guī)模上市房企中，多數(shù)企業(yè)截至6月末的目標(biāo)完成率不足40%，有近半數(shù)企業(yè)甚至不足30%。絕大多數(shù)企業(yè)上半年的目標(biāo)完成度均大幅低于去年同期，部分企業(yè)目標(biāo)完成度較去年同期的降幅大于20個(gè)百分點(diǎn)。

今年以來即使大部分房企選擇不公開披露目標(biāo)，或是已經(jīng)主動(dòng)調(diào)降了全年目標(biāo)。但截至上半年末，企業(yè)實(shí)際的業(yè)績(jī)完成情況仍不及預(yù)期，下半年貨值供應(yīng)、銷售去化壓力放大。隨著近期政策面有所緩和、好轉(zhuǎn)，規(guī)模房企在三四季度需進(jìn)一步加緊貨量供應(yīng)，并積極營(yíng)銷以提高去化率水平。

原文如下：

6月業(yè)績(jī)環(huán)比顯著增長(zhǎng)61.2%

同比降幅仍然較大

2022年6月，行業(yè)規(guī)模房企積極推盤及營(yíng)銷去化，沖刺半年度業(yè)績(jī)。TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額7329.7億元，單月業(yè)績(jī)規(guī)模環(huán)比大幅增長(zhǎng)61.2%。但目前市場(chǎng)整體需求及購買力透支、行業(yè)信心不足，短期內(nèi)行業(yè)仍面臨較大下行壓力。百強(qiáng)房企6月單月業(yè)績(jī)規(guī)模的跌幅雖然略有收窄，但仍保持在43%的較高水平。累計(jì)業(yè)績(jī)來看，上半年百強(qiáng)房企累計(jì)銷售操盤金額的同比降幅也達(dá)到50.3%，與前兩月基本持平。

6月部分規(guī)模房企表現(xiàn)突出

業(yè)績(jī)環(huán)比增幅大于50%

具體來看，6月部分規(guī)模房企項(xiàng)目去化情況較佳、單月業(yè)績(jī)表現(xiàn)突出，如中海、華潤(rùn)、綠城、招商、金地、綠地、濱江、金茂、越秀、華發(fā)、仁恒等企業(yè)單月業(yè)績(jī)環(huán)比增幅均在60%以上。 其中，仁恒位于上海楊浦的仁恒·海上源項(xiàng)目6月末推出372套房源，吸引了近1800組客戶參與認(rèn)購并全部售罄，單項(xiàng)目銷售近60億元。濱江6月新開盤項(xiàng)目也較多，杭州多個(gè)項(xiàng)目新開盤或預(yù)證獲批加推，都為6月單月帶來了較高的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)。

目標(biāo)完成不及預(yù)期

下半年供應(yīng)及去化壓力放大

從規(guī)模房企上半年業(yè)績(jī)目標(biāo)的完成情況來看，在公開披露年度目標(biāo)的規(guī)模上市房企中，多數(shù)企業(yè)截至6月末的目標(biāo)完成率不足40%，有近半數(shù)企業(yè)甚至不足30%。絕大多數(shù)企業(yè)上半年的目標(biāo)完成度均大幅低于去年同期，部分企業(yè)目標(biāo)完成度較去年同期的降幅大于20個(gè)百分點(diǎn)。

今年以來即使大部分房企選擇不公開披露目標(biāo)，或是已經(jīng)主動(dòng)調(diào)降了全年目標(biāo)。但截至上半年末，企業(yè)實(shí)際的業(yè)績(jī)完成情況仍不及預(yù)期，下半年貨值供應(yīng)、銷售去化壓力放大。隨著近期政策面有所緩和、好轉(zhuǎn)，規(guī)模房企在三四季度需進(jìn)一步加緊貨量供應(yīng)，并積極營(yíng)銷以提高去化率水平。

企業(yè)融資規(guī)模下滑明顯

下半年到期償債壓力較大

從企業(yè)融資來看，目前行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)尚未出清，企業(yè)整體融資未有明顯回暖、多數(shù)企業(yè)流動(dòng)性壓力持續(xù)。2022年上半年行業(yè)規(guī)模房企整體融資規(guī)模下滑明顯。1-6月，規(guī)模房企的單月融資量均出現(xiàn)不同程度的同比下降，其中1月、2月及6月下降幅度較高，降幅均超過了50%。

展望下半年，房地產(chǎn)行業(yè)將從去杠桿轉(zhuǎn)向穩(wěn)杠桿。 結(jié)合上半年的政策信號(hào)推斷，下半年融資政策將繼續(xù)以支持企業(yè)合理融資需求、保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序、盡快恢復(fù)房企經(jīng)營(yíng)“造血”功能為主。但政策回暖的傳導(dǎo)落地尚需時(shí)間，短期內(nèi)多數(shù)民營(yíng)房企融資難、融資貴的問題未有實(shí)質(zhì)性改善。面對(duì)下半年的幾波債券到期高峰，企業(yè)整體償債壓力依然較大。

上半年市場(chǎng)壓力巨大成交腰斬

6月拐點(diǎn)上行長(zhǎng)三角更具彈性

2022年上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力巨大，表現(xiàn)于剛需買不起，改善在觀望，居民房貸更是兩度負(fù)增長(zhǎng)。重點(diǎn)30城累計(jì)成交面積同比下降48%，其中一線城市累計(jì)成交同比下降35%，26個(gè)二、三線城市累計(jì)成交同比下降50%。主要原因不乏以下三方面因素：其一，房企“暴雷”致市場(chǎng)信心缺失，購房者普遍擔(dān)憂項(xiàng)目交付甚至爛尾。其二，房?jī)r(jià)預(yù)期轉(zhuǎn)跌，“買漲不買跌”心理作用下，市場(chǎng)觀望情緒濃重。其三，市場(chǎng)需求及購買力明顯透支，而受疫情影響，居民就業(yè)及收入預(yù)期下滑，首付及月供還貸壓力上升。

6月，房地產(chǎn)市場(chǎng)可謂是“久旱逢甘霖”，供求有所放量，同比跌幅明顯收窄，市場(chǎng)似見復(fù)蘇跡象，但上述市場(chǎng)下行的三大核心問題依舊懸而未決，短期市場(chǎng)仍面臨較大下行壓力。 重點(diǎn)30城供應(yīng)面積環(huán)比增長(zhǎng)50%，同比跌幅收窄至36%；成交面積環(huán)比增長(zhǎng)31%，同比跌幅收窄至38%。其中，一線城市市場(chǎng)最具韌性，成交環(huán)比增長(zhǎng)85%，同比跌幅收窄至17%。26個(gè)二、三線城市市場(chǎng)整體回穩(wěn)，但城市分化加劇，成交環(huán)比增長(zhǎng)24%，同比仍下降41%。

分區(qū)域來看，長(zhǎng)三角地區(qū)市場(chǎng)更具彈性，蘇州、南京等成交放量， 環(huán)比漲幅超30%，上海購房需求回補(bǔ)，成交率先同比轉(zhuǎn)正。本月上海新盤平均去化率高達(dá)85%，“日光盤”占比近7成，因供應(yīng)“撞車”，部分遠(yuǎn)郊剛需盤去化率跌至3成，但開盤當(dāng)天認(rèn)購套數(shù)也都在百套附近，實(shí)際去化壓力整體可控。無錫、常州等城市成交仍處低位，同比跌幅都在70%附近。例如無錫，房企供貨信心不足，集中開盤項(xiàng)目大幅減少，去化率大都低于30%。

環(huán)渤海地區(qū)市場(chǎng)局部轉(zhuǎn)暖， 北京市場(chǎng)顯著升溫，新盤平均去化率超40%，高性價(jià)比樓盤持續(xù)熱銷，尤其是豪宅成交熱度不減。濟(jì)南、青島等集中網(wǎng)簽備案，成交環(huán)比漲幅都在70%附近，但市場(chǎng)并未實(shí)質(zhì)性好轉(zhuǎn)。例如濟(jì)南，新盤平均去化率低至21%，外圍片區(qū)去化壓力加劇，部分項(xiàng)目去化率低于10%。而以環(huán)京為代表的三、四線城市市場(chǎng)持續(xù)低迷，打折降價(jià)常態(tài)化，部分項(xiàng)目更是虧本銷售。

大灣區(qū)市場(chǎng)緩慢復(fù)蘇， 深圳、廣州、佛山等成交穩(wěn)步回升，同比跌幅收窄至2成以內(nèi)。例如深圳，新盤平均去化率升至40%，但項(xiàng)目分化加劇，高性價(jià)比樓盤去化率能達(dá)到80%，偏遠(yuǎn)地段樓盤去化率則不足20%。東莞、珠海等成交持續(xù)低位運(yùn)行，同比跌幅皆超50%。例如東莞，市場(chǎng)觀望情緒濃重，新盤去化率普遍低于30%。

中西部地區(qū)市場(chǎng)筑底， 成都、西安、長(zhǎng)沙等成交穩(wěn)中有升，核心片區(qū)“日光盤”屢見不鮮，但外圍區(qū)域仍面臨較大的去化壓力。得益于救市政策加碼，鄭州成交明顯轉(zhuǎn)暖，新盤平均去化率約27%，部分改善盤去化率超60%，但剛需盤去化依舊困難。武漢、重慶等成交繼續(xù)低位運(yùn)行，同比跌幅皆超60%。例如重慶，新盤平均去化率低至15%，近半項(xiàng)目去化率不足10%，部分項(xiàng)目更是開盤當(dāng)天零認(rèn)購。

展望下半年，隨著地方救市政策持續(xù)加碼，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望逐漸回穩(wěn)，成交整體好于上半年。但各區(qū)域、各城市市場(chǎng)復(fù)蘇進(jìn)度不一，那些市場(chǎng)需求及購買力明顯透支的三、四線城市，市場(chǎng)真正企穩(wěn)仍需時(shí)間。

相對(duì)而言，長(zhǎng)三角地區(qū)市場(chǎng)更具彈性，尤其是上海、杭州、合肥這類核心一、二線城市，下半年隨著供應(yīng)放量，成交有望同比轉(zhuǎn)正。環(huán)渤海、大灣區(qū)市場(chǎng)“由點(diǎn)到面”全面轉(zhuǎn)暖仍需時(shí)間，下半年成交整體回升幅度或?qū)⒂邢?。中西部地區(qū)市場(chǎng)復(fù)蘇周期或?qū)⒏鼮槁L(zhǎng)，長(zhǎng)期供地過量導(dǎo)致樓市供求關(guān)系顯著失衡，不僅三、四線城市，而且重慶、武漢這類二線城市庫存高企，去庫存將是今年市場(chǎng)的主旋律。

刺激政策密集但力度嫌弱

下半年供需兩側(cè)仍期待

從行業(yè)政策層面來看，上半年中央持續(xù)加碼穩(wěn)地產(chǎn)，六部委積極表態(tài)維穩(wěn)， 4.29政治局會(huì)議全面落實(shí)兩“支持”。但穩(wěn)地產(chǎn)政策效果不顯，居民房貸兩次負(fù)增長(zhǎng)，真實(shí)反映住房按揭貸款需求依舊較弱。央行降準(zhǔn)、降息助力經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)，全面降準(zhǔn)0.25個(gè)百分點(diǎn)，釋放長(zhǎng)期資金約5300億元，5年期以上LPR累計(jì)下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)至4.45%，短期實(shí)質(zhì)穩(wěn)地產(chǎn)。

展望下半年，貨幣政策仍將延續(xù)寬松態(tài)勢(shì)，并將繼續(xù)降準(zhǔn)、降息紓困實(shí)體經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)行業(yè)也將有所受益。 房地產(chǎn)金融政策或?qū)?shí)行逆周期調(diào)節(jié)，行業(yè)也將從去杠桿到穩(wěn)杠桿。全面放松居民按揭貸款政策，引導(dǎo)房地產(chǎn)交易盡快恢復(fù)正常化，涉及全面下調(diào)首付比例，放松限貸政策標(biāo)準(zhǔn)，繼續(xù)下調(diào)房貸利率等。地方加緊落地救市政策組合拳，二線及三四線城市或?qū)⑷嫒∠拶?、限售及限價(jià)，讓市場(chǎng)信號(hào)不再失靈，壓力城市則仍需通過財(cái)稅刺激、房票安置等政策措施托市。