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再回到前述問(wèn)題，概括回答就是，最初投資者知道剛需基數(shù)很大，流動(dòng)性充足，所以才入市炒房，在供應(yīng)較少階段，房?jī)r(jià)一直維持著穩(wěn)定上漲。富裕人群看到了投資機(jī)會(huì)，紛紛下場(chǎng)買(mǎi)房，投資需求疊加沒(méi)有被滿(mǎn)足的居住需求，又進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)穩(wěn)步上漲。普通居民開(kāi)始憂(yōu)慮子女的住房成本過(guò)高，于是有了對(duì)沖房?jī)r(jià)過(guò)快過(guò)高上漲風(fēng)險(xiǎn)的需求，提前認(rèn)購(gòu)一套房屋，在房?jī)r(jià)上漲的共識(shí)下，對(duì)沖投資的需求再次助長(zhǎng)房?jī)r(jià)。

與此同時(shí)，在寬松貨幣政策的作用下，名義房?jī)r(jià)上漲領(lǐng)先于真實(shí)房?jī)r(jià)上漲，營(yíng)造出詭異的瘋狂。這其中更離不開(kāi)金融機(jī)構(gòu)的助推，銀行為上述所有具有信用的投資者提供杠桿，投資房地產(chǎn)似乎成了一件不費(fèi)腦子的事情。銀行為信用稍次一些的白領(lǐng)、大學(xué)生以及穩(wěn)定就業(yè)的打工人提供按揭貸款，讓他們順利買(mǎi)到房子，以向市場(chǎng)上的所有投資人展示“最終消費(fèi)者”旺盛的需求，并成為下一批剛需的榜樣，以免后者希望破滅。

經(jīng)歷如上一系列操作，房?jī)r(jià)會(huì)一直上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)一直景氣。除非有一天“最終消費(fèi)者”變得理性了，不再為高漲的房?jī)r(jià)買(mǎi)單，而是選擇放棄買(mǎi)房。當(dāng)少量行為成為多數(shù)時(shí)，就會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)降溫甚至出現(xiàn)下滑，而當(dāng)這部分人再多一些的話(huà)，投資群體中會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)下降的預(yù)期，這時(shí)候房?jī)r(jià)就真的會(huì)快速下降。一旦房?jī)r(jià)下降成為剛需和投資者的共識(shí)，房地產(chǎn)擊鼓傳花的游戲就會(huì)終結(jié)。

但可惜的是，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)始終沒(méi)有等到“理性人”群體的出現(xiàn)。過(guò)去兩三年，房?jī)r(jià)持續(xù)下降，房企違約的違約，破產(chǎn)的破產(chǎn)。這一切得緣起并非是最終消費(fèi)群體的冷靜，而是作為供應(yīng)方的房企債務(wù)爆雷，預(yù)售樓盤(pán)不能如期交付，令最終消費(fèi)者顏面盡失，才不得以駐足反思。

所以，“打好商品住房爛尾風(fēng)險(xiǎn)處置攻堅(jiān)戰(zhàn)，扎實(shí)推進(jìn)保交房、消化存量商品房等重點(diǎn)工作”，這句話(huà)其實(shí)已經(jīng)點(diǎn)明了本輪房地產(chǎn)新政的要點(diǎn)及目標(biāo)，“保交樓”是“人民性”，“消化存量商品房”是“政治性”。

·房企、地方政府、金融機(jī)構(gòu)，該做什么？

有人會(huì)好奇，這兩點(diǎn)要求說(shuō)的不都是房地產(chǎn)企業(yè)嘛！沒(méi)錯(cuò)，2022年開(kāi)始的保交樓責(zé)任確實(shí)主要是在房地產(chǎn)企業(yè)，防止房企“躺平”；但兩年過(guò)去了，房企早已自身難保，更是無(wú)力回天——目前，房企的困境，中央已了然。

2023年，筆者曾在《如何破解地產(chǎn)、城投和金融的三體問(wèn)題》一文中分析了關(guān)于“保交樓”應(yīng)該在確?！按媪俊睜€尾樓順利完工的同時(shí)，重點(diǎn)關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)“增量”可持續(xù)發(fā)展的重要性，同時(shí)呼吁地方城投企業(yè)入場(chǎng)解決保障房供應(yīng)不足和保交樓緩慢的問(wèn)題。

在確保“存量”爛尾樓完工的同時(shí)，也要關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)“增量”。資料圖為福州市區(qū)一處新建住宅。圖自IC photo

結(jié)合新政吹風(fēng)會(huì)，也可以明確房地產(chǎn)工作的“政治性”是對(duì)地方政府、金融機(jī)構(gòu)提出的要求。盡管政策強(qiáng)調(diào)壓實(shí)房地產(chǎn)企業(yè)的責(zé)任，實(shí)際上房企老老實(shí)實(shí)配合，不打小算盤(pán)、不搞小動(dòng)作就是最大的“人民性”和“政治性”了。這次新政與其說(shuō)是房地產(chǎn)市場(chǎng)政策，倒不如翻譯成“關(guān)于拯救房地產(chǎn)企業(yè)和激活房地產(chǎn)行業(yè)的若干重大方案”。

從以下角度分析和梳理下房地產(chǎn)企業(yè)及行業(yè)面臨的問(wèn)題：

第一，融資依然受限?！叭兰t線(xiàn)”是中央加給房地產(chǎn)企業(yè)的融資限制，再配合對(duì)金融機(jī)構(gòu)的信貸收縮，引發(fā)連鎖反應(yīng)，房地產(chǎn)企業(yè)陷入“半死不活”。去年，中央層面出臺(tái)多項(xiàng)政策和文件企圖鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)紓困，但事與愿違。在緊縮背景下，融資“白名單”也保不住房企爆雷，對(duì)于金融機(jī)構(gòu)而言，繼續(xù)限制對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)授信是合規(guī)審慎的要求。以債券市場(chǎng)為例，弱地區(qū)的資質(zhì)較差的城投公司融資成本目前已低至3.5%，少數(shù)未違約的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)仍高于4%以上，大多數(shù)未違約的房企卻過(guò)不了準(zhǔn)入門(mén)檻。

第二，存貨規(guī)模下降顯著，去化周期拉長(zhǎng)。融資受限后，緊靠股東出資、合作方資金投入才能繼續(xù)拿地開(kāi)發(fā)，但受行業(yè)景氣指數(shù)低迷影響，新開(kāi)工面積逐年降低。更有多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)和具有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的綜合性企業(yè)直接放棄住宅類(lèi)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。多數(shù)房地產(chǎn)項(xiàng)目去化周期延長(zhǎng)，隨著少數(shù)新房項(xiàng)目開(kāi)售，累計(jì)未出售面積持續(xù)增加。

第三，保交樓任務(wù)艱巨。對(duì)于少量房企，暫不存在爛尾風(fēng)險(xiǎn)，不需要保交樓；對(duì)于大多數(shù)房企，爛尾樓不會(huì)只是個(gè)別項(xiàng)目，“保交樓”恐怕只會(huì)越保越多。保交樓項(xiàng)目的繼續(xù)投入不會(huì)產(chǎn)生預(yù)期收益，房企動(dòng)力不足，尤其在融資受限情況下，房企面臨兩難抉擇：要么保交樓，然后爆雷；要么如期兌付債務(wù)，然后繼續(xù)喊“保交樓”。

第四，各地一二手房?jī)r(jià)持續(xù)下跌，購(gòu)買(mǎi)需求不斷下滑。為了自救，房企采取打折出售的銷(xiāo)售手段，引發(fā)區(qū)域房?jī)r(jià)下跌，同時(shí)“保交樓”困難抑制購(gòu)買(mǎi)需求，房?jī)r(jià)下跌預(yù)期穩(wěn)固下跌趨勢(shì)。房地產(chǎn)行業(yè)及其相關(guān)行業(yè)景氣指數(shù)下降，抑制消費(fèi)情緒。

再看新政所言，“充分發(fā)揮城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制、再貸款政策等作用”，解決的是房地產(chǎn)企業(yè)融資難問(wèn)題；“地方國(guó)有企業(yè)以合理價(jià)格收購(gòu)一部分存量商品住房，用作保障性住房”，解決的是房地產(chǎn)項(xiàng)目去化周期長(zhǎng)和去化難的問(wèn)題；“妥善處置盤(pán)活存量土地，目前尚未開(kāi)發(fā)或已開(kāi)工未竣工的存量土地，通過(guò)政府收回收購(gòu)、市場(chǎng)流通轉(zhuǎn)讓、企業(yè)繼續(xù)開(kāi)發(fā)等方式，妥善處置盤(pán)活”，解決的是房地產(chǎn)企業(yè)非流動(dòng)資產(chǎn)變現(xiàn)難的問(wèn)題；“著力分類(lèi)推進(jìn)在建已售難交付商品房項(xiàng)目處置，全力支持應(yīng)續(xù)建項(xiàng)目融資和竣工交付”，解決的是保交樓的困境；“繼續(xù)做好房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范處置，扎實(shí)推進(jìn)保障性住房建設(shè)、城中村改造和‘平急兩用’公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)‘三大工程’”，預(yù)防房地產(chǎn)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)蔓延，阻礙消費(fèi)釋放，同時(shí)緩解住房焦慮，激發(fā)潛在消費(fèi)需求。

總結(jié)下來(lái)，新政的核心目的在于通過(guò)保交樓、消化存量商品房，化解房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；同時(shí)通過(guò)刺激商品房消費(fèi)需求，活躍市場(chǎng)，解決增量問(wèn)題，促使房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入健康發(fā)展模式。