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“房住不炒”是經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展的需要

改革開放以來，中國經(jīng)濟經(jīng)歷了多次起落，但是嚴格來說并沒有經(jīng)歷過一次完整的周期，經(jīng)濟危機帶來的市場出清作用沒有得到過充分發(fā)揮，市場主體習慣于經(jīng)濟高速增長之下的“高杠桿、高負債、高周轉(zhuǎn)”，還沒有切身感受經(jīng)濟下降帶來的壓力，沒有充分適應經(jīng)濟中速發(fā)展之下的新發(fā)展模式。在市場經(jīng)濟條件下，一次高質(zhì)量的經(jīng)濟危機可以有力地出清低效產(chǎn)能，促進優(yōu)勝劣汰。在經(jīng)濟依靠自身的動力走過下行期之后，必將走向新的輝煌。而如果強行推動新的強烈刺激來打斷經(jīng)濟調(diào)整，將嚴重損害中國經(jīng)濟的長遠發(fā)展。

歷史經(jīng)驗告訴我們，面對經(jīng)濟下行，宏觀刺激效果或可收效一時，但不可長久，而且負面作用很大。21世紀以來，中國面對經(jīng)濟不景氣，有過三次大的經(jīng)濟拉動，一次是2001年的加入世貿(mào)；第二次是2008年的“四萬億”，第三次是2016年的“漲價去庫存”。總體來看，2001年加入世貿(mào)那次的經(jīng)濟拉動效果最好，負作用最小。而后面兩次主要依賴于宏觀政策的刺激，負作用都很大，而且越來越大，效益則越來越小，爭議一直不停。

當前世界經(jīng)濟發(fā)展當中最大的問題是經(jīng)濟整體調(diào)整不暢，勞動生產(chǎn)率上不去。比如說在美國，自2005年以來，勞動生產(chǎn)率增長一直低迷，平均每年增長1.4%，而二戰(zhàn)后的平均水平為2.2%。自1995年以來，所有G7經(jīng)濟體的勞動生產(chǎn)率增長和全要素生產(chǎn)率增長都出現(xiàn)了下降趨勢。相對而言，美國的表現(xiàn)還算是比較好的。在2004-2018年期間，美國的勞動生產(chǎn)率增長率以每年1.1%的速度增長，是七國集團中增長最快的經(jīng)濟體。同期加拿大以0.9%的速度緊隨其后，然后是意大利，只有0.1%。

美國勞動生產(chǎn)率

《美國增長的起落》一書就指出，勞動生產(chǎn)率上不去，科技無法形成突破，阻礙了經(jīng)濟的增長，而適度的經(jīng)濟危機有助于勞動生產(chǎn)率的上升?！睹绹鲩L的起落》認為，在上個世紀經(jīng)濟大蕭條爆發(fā)之后，美國的勞動生產(chǎn)率的提高其實是在加快的。“1928年后生產(chǎn)率增長奇跡也許是20世紀美國經(jīng)濟史的核心謎題?！盨hingo Watanabe（2016）分析，除了在1933年有所下降外，技術(shù)水平在1929-1932年都保持了上升的態(tài)勢。大蕭條時期，甚至是二戰(zhàn)前一段時間中美國技術(shù)進步最快的時期。這也是現(xiàn)在比較普遍的看法。在經(jīng)濟形勢不好的時候，過多的宏觀政策刺激會損害了技術(shù)和勞動生產(chǎn)率的長期成長，破壞了經(jīng)濟增長潛力。一時的困難面前，中國現(xiàn)在最需要的不是財政刺激，而是產(chǎn)業(yè)政策、市場優(yōu)化和人口的高質(zhì)量增長。

不論是為了應對當前經(jīng)濟增速放緩、人口下降的嚴峻挑戰(zhàn)，還是著眼于中國未來的長遠發(fā)展和人民福祉的穩(wěn)定提高，及中華民族的偉大振興，最終都必須要依靠經(jīng)濟的高質(zhì)量發(fā)展，而不能過多依賴于宏觀政策刺激起來的低效繁榮。這樣的繁榮不但如煙花一現(xiàn)，不可長久，而且收益一時，遺患長久。

市場購房動力下降對當下經(jīng)濟發(fā)展的確存在一定的負面影響，但是為了擺脫對房地產(chǎn)泡沫的依賴，“買漲不買跌”的心理恰恰是國家要打破的。就中國當前的社會承受力而言，房價實際上是漲不動了，即使出臺刺激政策也不可能維持太久。而一次寶貴的下跌，或可涅槃重生，推動中國經(jīng)濟走上更加健康的成長軌道。考慮到中國社會資本的投機傾向太強，炒房慣性過于強大，讓房價多下跌一段時間，下跌程度更大一點，可以在更大程度上消減社會投機傾向，為國家積極宏觀政策和長期經(jīng)濟發(fā)展留出更加廣闊的空間，未嘗不是好事。

7月14日上午，國新辦就2023年上半年金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)情況舉行發(fā)布會。中國人民銀行副行長劉國強對中國經(jīng)濟金融形勢的一個判斷是“總體看是保持平穩(wěn)運行”，“我國經(jīng)濟長期向好的基本面沒有改變，對高質(zhì)量發(fā)展要有堅定信心。當前經(jīng)濟面臨的一些挑戰(zhàn)屬于疫后經(jīng)濟復蘇過程中的正常現(xiàn)象。”“要看到積極的一面。金融數(shù)據(jù)的回升是比較明顯的，亮點較多，宏觀經(jīng)濟運行也整體呈現(xiàn)回升向好態(tài)勢。”這些表述說明中國政府對當前的經(jīng)濟形勢在總體上持較為積極樂觀的態(tài)度，近期內(nèi)出臺強烈刺激政策的可能性不大。

房地產(chǎn)市場可以有所作為兼顧遠近

當然，在堅持“房住不炒”的同時，房地產(chǎn)市場還是可以有所積極作為的。通過一些技術(shù)上的操作，調(diào)動社會積極因素，可以更好地促進房地產(chǎn)市場長期健康發(fā)展，同時對社會經(jīng)濟發(fā)展及人民福祉的提升也可以發(fā)揮更大的促進作用。

在堅持“房住不炒”基本原則，保持房價整體穩(wěn)定的同時，可以采取雙向?qū)_的政策：一邊放開局部高端住房的價格和交易管制，這會釋放高端住房的市場需求，推動其價格上漲。另一邊則相應地加大普通商品住房及福利性住房的供應力度，包括“保交樓”，這其實可以對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生一個推動價格下降的壓力。

高端住房不但價格上可以放開，限購限貸政策同樣可以因城施策，適度放開，以吸引資本，活躍經(jīng)濟，滿足部分市場投資需求。同時還可以增加政府的收入，緩解財政困難，更好地惠及民生。與此同時則相應地加大普通商品住房及福利性住房的保障供應力度，一是可以保障房地產(chǎn)經(jīng)濟的正常健康運行，二是保障購買住房人群利益，三是更好地提高人民的生活水平，四是可以對沖高端住房市場放開所帶來的房價上漲，維持房價中樞穩(wěn)定，避免普遍性炒房的死灰復燃。

高端住房的價格放開，與普通住房加大供應力度，兩者之間互為因果，相互維系。在維持房價中樞穩(wěn)定的前提下，高端住房的價格上漲，可以允許普通住房價格下降得更低。而普通住房價格下降得越多，就可以支撐高端住房價格上漲越大。在社會心理層面，普通住房價格下降，可以在一定程度上抑制高端住房價格的暴漲；而高端住房價格的上漲，又可以適度為普通住房價格的下跌托底。在社會長期發(fā)展層面，高端住房價格上漲，可以活躍經(jīng)濟。但是因為涉及面小，不至于引起房價上漲的恐慌。而普通住房價格的下降，可以舒緩廣大普通人民的生活壓力，同樣可以活躍經(jīng)濟，減緩人口下降壓力，在長遠的角度保證房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展。

在經(jīng)濟界當前普遍關(guān)心的地方債務(wù)方面，也可以因地制宜、區(qū)別對待，有選擇性地由中央出面予以置換和調(diào)整。但這并不是如有些經(jīng)濟學家所希望的那樣，通過債務(wù)置換，為地方政府解困，便于地方政府更好地支持地方樓市價格。而是為了優(yōu)化調(diào)整中央和地方政府之間的財政關(guān)系，改善地方政府的財政債務(wù)結(jié)構(gòu)，建立長期可持續(xù)發(fā)展體制，促進經(jīng)濟長期可持續(xù)發(fā)展和共同富裕。當然，為地方政府在債務(wù)上紓困的做法，在客觀上肯定會加強地方政府支持地方樓市的能力。這有其合理性和必要性，同時也存在一定的風險。為了防止地方政府在財政有所紓困之后，跟房地產(chǎn)商共謀炒房，中央有關(guān)部門要及時出臺政策，對此早做預防。

房地產(chǎn)可以“托而不舉，慢慢放下”

就當前中國經(jīng)濟總體形勢，“房住不炒”應該成為宏觀政策的底線。如果宏觀政策在激活中國經(jīng)濟的同時，房價在整體上保持穩(wěn)定，炒房之風沒有死灰復燃，那么就證明經(jīng)濟在總體上是比較健康的。如果宏觀政策誘發(fā)了炒房風氣再起，就是非常危險的。在經(jīng)濟困難面前，中國對房地產(chǎn)市場的“托而不舉，慢慢放下”可能是一個好的選擇。也就是整體上盡可能保持穩(wěn)定，并慢慢下降到一個普通大眾可以接受的地步。如果實在不行，托不住的話，那么一次高質(zhì)量的經(jīng)濟危機和金融危機，促進市場出清，打破暴露的投機心態(tài)，總比因為炒房帶來的長期蕭條、人口雪崩要好得多。

過去，在中國經(jīng)濟高速增長階段，部分房地產(chǎn)企業(yè)習慣的“高杠桿、高負債、高周轉(zhuǎn)”的經(jīng)營模式在未來將是難以為繼的，房地產(chǎn)市場供給正經(jīng)歷階段性調(diào)整，過分投機的房地產(chǎn)企業(yè)將逐步被市場淘汰，穩(wěn)健經(jīng)營的企業(yè)將慢慢成為主流。地方政府也要逐漸適應經(jīng)濟的高質(zhì)量中速增長，房地產(chǎn)的發(fā)展仍將成為地方經(jīng)濟財政的重要支撐，但是依靠炒房帶來的暴利時代同樣不可持續(xù)。

經(jīng)濟較長時期的下行會改變各方面人群的思想觀念，行為模式也將隨之而變。隨著經(jīng)濟調(diào)整的逐步到位，市場供給及價格水平也會逐步趨于穩(wěn)定。從中長期來看，我國房地產(chǎn)市場正從過去的高速發(fā)展轉(zhuǎn)向平穩(wěn)高質(zhì)量發(fā)展，這是由房地產(chǎn)市場發(fā)展階段變化、市場供求關(guān)系調(diào)整決定的，同時也是更好地適應中國長期發(fā)展需要，有利于國家長治久安和經(jīng)濟社會總體上的高質(zhì)量發(fā)展。

在國務(wù)院新聞辦公室2023年7月17日的新聞發(fā)布會上，國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人付凌暉回應稱，下階段，將繼續(xù)堅持“房住不炒”政策，加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度，保障民生需要。這樣的做法才是真正符合中國當前經(jīng)濟發(fā)展基本形勢和需要的長久可持續(xù)發(fā)展之道，不圖收功于一時，但求安定于長遠。

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