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“房住不炒”是經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的需要

改革開(kāi)放以來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)經(jīng)歷了多次起落，但是嚴(yán)格來(lái)說(shuō)并沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)一次完整的周期，經(jīng)濟(jì)危機(jī)帶來(lái)的市場(chǎng)出清作用沒(méi)有得到過(guò)充分發(fā)揮，市場(chǎng)主體習(xí)慣于經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)之下的“高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)”，還沒(méi)有切身感受經(jīng)濟(jì)下降帶來(lái)的壓力，沒(méi)有充分適應(yīng)經(jīng)濟(jì)中速發(fā)展之下的新發(fā)展模式。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，一次高質(zhì)量的經(jīng)濟(jì)危機(jī)可以有力地出清低效產(chǎn)能，促進(jìn)優(yōu)勝劣汰。在經(jīng)濟(jì)依靠自身的動(dòng)力走過(guò)下行期之后，必將走向新的輝煌。而如果強(qiáng)行推動(dòng)新的強(qiáng)烈刺激來(lái)打斷經(jīng)濟(jì)調(diào)整，將嚴(yán)重?fù)p害中國(guó)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

歷史經(jīng)驗(yàn)告訴我們，面對(duì)經(jīng)濟(jì)下行，宏觀刺激效果或可收效一時(shí)，但不可長(zhǎng)久，而且負(fù)面作用很大。21世紀(jì)以來(lái)，中國(guó)面對(duì)經(jīng)濟(jì)不景氣，有過(guò)三次大的經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)，一次是2001年的加入世貿(mào)；第二次是2008年的“四萬(wàn)億”，第三次是2016年的“漲價(jià)去庫(kù)存”?？傮w來(lái)看，2001年加入世貿(mào)那次的經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)效果最好，負(fù)作用最小。而后面兩次主要依賴于宏觀政策的刺激，負(fù)作用都很大，而且越來(lái)越大，效益則越來(lái)越小，爭(zhēng)議一直不停。

當(dāng)前世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展當(dāng)中最大的問(wèn)題是經(jīng)濟(jì)整體調(diào)整不暢，勞動(dòng)生產(chǎn)率上不去。比如說(shuō)在美國(guó)，自2005年以來(lái)，勞動(dòng)生產(chǎn)率增長(zhǎng)一直低迷，平均每年增長(zhǎng)1.4%，而二戰(zhàn)后的平均水平為2.2%。自1995年以來(lái)，所有G7經(jīng)濟(jì)體的勞動(dòng)生產(chǎn)率增長(zhǎng)和全要素生產(chǎn)率增長(zhǎng)都出現(xiàn)了下降趨勢(shì)。相對(duì)而言，美國(guó)的表現(xiàn)還算是比較好的。在2004-2018年期間，美國(guó)的勞動(dòng)生產(chǎn)率增長(zhǎng)率以每年1.1%的速度增長(zhǎng)，是七國(guó)集團(tuán)中增長(zhǎng)最快的經(jīng)濟(jì)體。同期加拿大以0.9%的速度緊隨其后，然后是意大利，只有0.1%。

美國(guó)勞動(dòng)生產(chǎn)率

《美國(guó)增長(zhǎng)的起落》一書就指出，勞動(dòng)生產(chǎn)率上不去，科技無(wú)法形成突破，阻礙了經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，而適度的經(jīng)濟(jì)危機(jī)有助于勞動(dòng)生產(chǎn)率的上升?！睹绹?guó)增長(zhǎng)的起落》認(rèn)為，在上個(gè)世紀(jì)經(jīng)濟(jì)大蕭條爆發(fā)之后，美國(guó)的勞動(dòng)生產(chǎn)率的提高其實(shí)是在加快的?！?928年后生產(chǎn)率增長(zhǎng)奇跡也許是20世紀(jì)美國(guó)經(jīng)濟(jì)史的核心謎題。”Shingo Watanabe（2016）分析，除了在1933年有所下降外，技術(shù)水平在1929-1932年都保持了上升的態(tài)勢(shì)。大蕭條時(shí)期，甚至是二戰(zhàn)前一段時(shí)間中美國(guó)技術(shù)進(jìn)步最快的時(shí)期。這也是現(xiàn)在比較普遍的看法。在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不好的時(shí)候，過(guò)多的宏觀政策刺激會(huì)損害了技術(shù)和勞動(dòng)生產(chǎn)率的長(zhǎng)期成長(zhǎng)，破壞了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)潛力。一時(shí)的困難面前，中國(guó)現(xiàn)在最需要的不是財(cái)政刺激，而是產(chǎn)業(yè)政策、市場(chǎng)優(yōu)化和人口的高質(zhì)量增長(zhǎng)。

不論是為了應(yīng)對(duì)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增速放緩、人口下降的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，還是著眼于中國(guó)未來(lái)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展和人民福祉的穩(wěn)定提高，及中華民族的偉大振興，最終都必須要依靠經(jīng)濟(jì)的高質(zhì)量發(fā)展，而不能過(guò)多依賴于宏觀政策刺激起來(lái)的低效繁榮。這樣的繁榮不但如煙花一現(xiàn)，不可長(zhǎng)久，而且收益一時(shí)，遺患長(zhǎng)久。

市場(chǎng)購(gòu)房動(dòng)力下降對(duì)當(dāng)下經(jīng)濟(jì)發(fā)展的確存在一定的負(fù)面影響，但是為了擺脫對(duì)房地產(chǎn)泡沫的依賴，“買漲不買跌”的心理恰恰是國(guó)家要打破的。就中國(guó)當(dāng)前的社會(huì)承受力而言，房?jī)r(jià)實(shí)際上是漲不動(dòng)了，即使出臺(tái)刺激政策也不可能維持太久。而一次寶貴的下跌，或可涅槃重生，推動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)走上更加健康的成長(zhǎng)軌道?？紤]到中國(guó)社會(huì)資本的投機(jī)傾向太強(qiáng)，炒房慣性過(guò)于強(qiáng)大，讓房?jī)r(jià)多下跌一段時(shí)間，下跌程度更大一點(diǎn)，可以在更大程度上消減社會(huì)投機(jī)傾向，為國(guó)家積極宏觀政策和長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)發(fā)展留出更加廣闊的空間，未嘗不是好事。

7月14日上午，國(guó)新辦就2023年上半年金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)情況舉行發(fā)布會(huì)。中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)劉國(guó)強(qiáng)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)的一個(gè)判斷是“總體看是保持平穩(wěn)運(yùn)行”，“我國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期向好的基本面沒(méi)有改變，對(duì)高質(zhì)量發(fā)展要有堅(jiān)定信心。當(dāng)前經(jīng)濟(jì)面臨的一些挑戰(zhàn)屬于疫后經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇過(guò)程中的正?，F(xiàn)象?！薄耙吹椒e極的一面。金融數(shù)據(jù)的回升是比較明顯的，亮點(diǎn)較多，宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行也整體呈現(xiàn)回升向好態(tài)勢(shì)。”這些表述說(shuō)明中國(guó)政府對(duì)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)在總體上持較為積極樂(lè)觀的態(tài)度，近期內(nèi)出臺(tái)強(qiáng)烈刺激政策的可能性不大。

房地產(chǎn)市場(chǎng)可以有所作為兼顧遠(yuǎn)近

當(dāng)然，在堅(jiān)持“房住不炒”的同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)還是可以有所積極作為的。通過(guò)一些技術(shù)上的操作，調(diào)動(dòng)社會(huì)積極因素，可以更好地促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期健康發(fā)展，同時(shí)對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展及人民福祉的提升也可以發(fā)揮更大的促進(jìn)作用。

在堅(jiān)持“房住不炒”基本原則，保持房?jī)r(jià)整體穩(wěn)定的同時(shí)，可以采取雙向?qū)_的政策：一邊放開(kāi)局部高端住房的價(jià)格和交易管制，這會(huì)釋放高端住房的市場(chǎng)需求，推動(dòng)其價(jià)格上漲。另一邊則相應(yīng)地加大普通商品住房及福利性住房的供應(yīng)力度，包括“保交樓”，這其實(shí)可以對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生一個(gè)推動(dòng)價(jià)格下降的壓力。

高端住房不但價(jià)格上可以放開(kāi)，限購(gòu)限貸政策同樣可以因城施策，適度放開(kāi)，以吸引資本，活躍經(jīng)濟(jì)，滿足部分市場(chǎng)投資需求。同時(shí)還可以增加政府的收入，緩解財(cái)政困難，更好地惠及民生。與此同時(shí)則相應(yīng)地加大普通商品住房及福利性住房的保障供應(yīng)力度，一是可以保障房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的正常健康運(yùn)行，二是保障購(gòu)買住房人群利益，三是更好地提高人民的生活水平，四是可以對(duì)沖高端住房市場(chǎng)放開(kāi)所帶來(lái)的房?jī)r(jià)上漲，維持房?jī)r(jià)中樞穩(wěn)定，避免普遍性炒房的死灰復(fù)燃。

高端住房的價(jià)格放開(kāi)，與普通住房加大供應(yīng)力度，兩者之間互為因果，相互維系。在維持房?jī)r(jià)中樞穩(wěn)定的前提下，高端住房的價(jià)格上漲，可以允許普通住房?jī)r(jià)格下降得更低。而普通住房?jī)r(jià)格下降得越多，就可以支撐高端住房?jī)r(jià)格上漲越大。在社會(huì)心理層面，普通住房?jī)r(jià)格下降，可以在一定程度上抑制高端住房?jī)r(jià)格的暴漲；而高端住房?jī)r(jià)格的上漲，又可以適度為普通住房?jī)r(jià)格的下跌托底。在社會(huì)長(zhǎng)期發(fā)展層面，高端住房?jī)r(jià)格上漲，可以活躍經(jīng)濟(jì)。但是因?yàn)樯婕懊嫘?，不至于引起房?jī)r(jià)上漲的恐慌。而普通住房?jī)r(jià)格的下降，可以舒緩廣大普通人民的生活壓力，同樣可以活躍經(jīng)濟(jì)，減緩人口下降壓力，在長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度保證房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展。

在經(jīng)濟(jì)界當(dāng)前普遍關(guān)心的地方債務(wù)方面，也可以因地制宜、區(qū)別對(duì)待，有選擇性地由中央出面予以置換和調(diào)整。但這并不是如有些經(jīng)濟(jì)學(xué)家所希望的那樣，通過(guò)債務(wù)置換，為地方政府解困，便于地方政府更好地支持地方樓市價(jià)格。而是為了優(yōu)化調(diào)整中央和地方政府之間的財(cái)政關(guān)系，改善地方政府的財(cái)政債務(wù)結(jié)構(gòu)，建立長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展體制，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展和共同富裕。當(dāng)然，為地方政府在債務(wù)上紓困的做法，在客觀上肯定會(huì)加強(qiáng)地方政府支持地方樓市的能力。這有其合理性和必要性，同時(shí)也存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。為了防止地方政府在財(cái)政有所紓困之后，跟房地產(chǎn)商共謀炒房，中央有關(guān)部門要及時(shí)出臺(tái)政策，對(duì)此早做預(yù)防。

房地產(chǎn)可以“托而不舉，慢慢放下”

就當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)總體形勢(shì)，“房住不炒”應(yīng)該成為宏觀政策的底線。如果宏觀政策在激活中國(guó)經(jīng)濟(jì)的同時(shí)，房?jī)r(jià)在整體上保持穩(wěn)定，炒房之風(fēng)沒(méi)有死灰復(fù)燃，那么就證明經(jīng)濟(jì)在總體上是比較健康的。如果宏觀政策誘發(fā)了炒房風(fēng)氣再起，就是非常危險(xiǎn)的。在經(jīng)濟(jì)困難面前，中國(guó)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“托而不舉，慢慢放下”可能是一個(gè)好的選擇。也就是整體上盡可能保持穩(wěn)定，并慢慢下降到一個(gè)普通大眾可以接受的地步。如果實(shí)在不行，托不住的話，那么一次高質(zhì)量的經(jīng)濟(jì)危機(jī)和金融危機(jī)，促進(jìn)市場(chǎng)出清，打破暴露的投機(jī)心態(tài)，總比因?yàn)槌捶繋?lái)的長(zhǎng)期蕭條、人口雪崩要好得多。

過(guò)去，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)階段，部分房地產(chǎn)企業(yè)習(xí)慣的“高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)”的經(jīng)營(yíng)模式在未來(lái)將是難以為繼的，房地產(chǎn)市場(chǎng)供給正經(jīng)歷階段性調(diào)整，過(guò)分投機(jī)的房地產(chǎn)企業(yè)將逐步被市場(chǎng)淘汰，穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的企業(yè)將慢慢成為主流。地方政府也要逐漸適應(yīng)經(jīng)濟(jì)的高質(zhì)量中速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)的發(fā)展仍將成為地方經(jīng)濟(jì)財(cái)政的重要支撐，但是依靠炒房帶來(lái)的暴利時(shí)代同樣不可持續(xù)。

經(jīng)濟(jì)較長(zhǎng)時(shí)期的下行會(huì)改變各方面人群的思想觀念，行為模式也將隨之而變。隨著經(jīng)濟(jì)調(diào)整的逐步到位，市場(chǎng)供給及價(jià)格水平也會(huì)逐步趨于穩(wěn)定。從中長(zhǎng)期來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正從過(guò)去的高速發(fā)展轉(zhuǎn)向平穩(wěn)高質(zhì)量發(fā)展，這是由房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段變化、市場(chǎng)供求關(guān)系調(diào)整決定的，同時(shí)也是更好地適應(yīng)中國(guó)長(zhǎng)期發(fā)展需要，有利于國(guó)家長(zhǎng)治久安和經(jīng)濟(jì)社會(huì)總體上的高質(zhì)量發(fā)展。

在國(guó)務(wù)院新聞辦公室2023年7月17日的新聞發(fā)布會(huì)上，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人付凌暉回應(yīng)稱，下階段，將繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”政策，加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，保障民生需要。這樣的做法才是真正符合中國(guó)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本形勢(shì)和需要的長(zhǎng)久可持續(xù)發(fā)展之道，不圖收功于一時(shí)，但求安定于長(zhǎng)遠(yuǎn)。

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