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重慶早已實(shí)行以套內(nèi)面積計(jì)價(jià)售樓

20世紀(jì)80年代以來(lái)，香港房地產(chǎn)交易制度很大程度上影響了內(nèi)地房地產(chǎn)交易制度的發(fā)展與完善，甚至有觀點(diǎn)認(rèn)為“公攤面積”的概念就是源自香港。

不過(guò)，2013年1月1日起，香港實(shí)行住宅物業(yè)銷售新規(guī)，要求二手房銷售先行提供“實(shí)用面積”(相當(dāng)于內(nèi)地“套內(nèi)面積”)。當(dāng)年4月29日，《一手住宅物業(yè)銷售條例》正式推出，新規(guī)擴(kuò)展至新房。香港房地產(chǎn)銷售由此徹底告別“公用地方”(相當(dāng)于內(nèi)地“公攤面積”)時(shí)代。

在內(nèi)地，重慶是目前唯一強(qiáng)制實(shí)行以套內(nèi)面積計(jì)價(jià)售樓的地方。

實(shí)際上，早在2002年，重慶市人大常委會(huì)就以地方法規(guī)的形式，首次對(duì)商品房的計(jì)價(jià)方式做出明確規(guī)定和要求。2002年6月，重慶人大常委會(huì)通過(guò)了《重慶市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》，要求：商品房現(xiàn)售和預(yù)售，以套內(nèi)建筑面積作為計(jì)價(jià)依據(jù)，商品房買賣合同及商品房權(quán)證應(yīng)當(dāng)載明共用部位及設(shè)施。

圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)

該條例于當(dāng)年8月1日施行，宣告重慶在全國(guó)率先強(qiáng)制施行商品房銷售以“套內(nèi)建筑面積”計(jì)價(jià)的政策，不按這一計(jì)價(jià)依據(jù)銷售的開(kāi)發(fā)商，將由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正，并處以商品房交易金額5%~10%的罰款。

談及重慶為何要做強(qiáng)制改革商品房計(jì)價(jià)方式的“先驅(qū)”，時(shí)任重慶國(guó)土資源和房屋管理局市場(chǎng)處處長(zhǎng)曾強(qiáng)在接受媒體采訪時(shí)說(shuō)：“最大的目的在于讓消費(fèi)者明明白白購(gòu)房，最大限度地減少房地產(chǎn)交易糾紛，保護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益。”

取消公攤會(huì)推高房?jī)r(jià)？解讀來(lái)了

有人稱，降低或取消公攤面積，可能會(huì)讓開(kāi)發(fā)商忽視公用設(shè)施部位建設(shè)、降低環(huán)境配套等公共公用設(shè)施質(zhì)量，甚至進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)。

新華社題為《“公攤面積傷民”矛盾亟待求解》的報(bào)道指出，國(guó)外成熟的經(jīng)驗(yàn)表明，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，如果開(kāi)發(fā)商試圖在壓縮公攤面積后占購(gòu)房者便宜，購(gòu)房者肯定不會(huì)答應(yīng)。為了生存和獲利，開(kāi)發(fā)商更理性的選擇，是根據(jù)市場(chǎng)需要造出更好的房子。

報(bào)道稱，至于降低或取消公攤面積會(huì)推高“房?jī)r(jià)”之談，更是危言聳聽(tīng)。因?yàn)閴嚎s公攤面積或改成按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)造成的價(jià)格上漲，本身只是一個(gè)數(shù)字問(wèn)題，并不會(huì)真正提高購(gòu)房者負(fù)擔(dān)，相反會(huì)降低購(gòu)房者的未來(lái)資金壓力。

那么，按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)是否能減少購(gòu)房成本呢？

北京市萬(wàn)思恒律師事務(wù)所吳剛律師對(duì)每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號(hào)：nbdnews）記者表示，該條規(guī)定即使最終生效，也難以有效減少購(gòu)房人的最終購(gòu)房成本。因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商投入到住宅項(xiàng)目的所有建設(shè)成本，包括其投入到公共建筑、公共設(shè)施設(shè)備的建設(shè)成本，最終也會(huì)分?jǐn)偟綇V大購(gòu)房人的身上，那么按套內(nèi)使用面積來(lái)計(jì)算住房的單價(jià)也必然上升。

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易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號(hào)：nbdnews）記者表示，全國(guó)統(tǒng)一套內(nèi)面積進(jìn)行交易，發(fā)揮了房住不炒的導(dǎo)向，從購(gòu)房者的角度，在買房的時(shí)候，少了一個(gè)顧慮。

嚴(yán)躍進(jìn)稱，這一次住建部的規(guī)定，具有很大的變革，可能會(huì)使一些房地產(chǎn)稅，包括一些跟房屋交易面積掛鉤的制度發(fā)生變革，對(duì)于財(cái)政稅收、相應(yīng)的計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)等都是積極的。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉今日（2月23日）對(duì)此進(jìn)行了解讀：

是否套內(nèi)計(jì)價(jià)對(duì)于購(gòu)房者實(shí)際購(gòu)房成本基本無(wú)影響，主要影響的是部分打著政策擦邊球賣低得房率房子的開(kāi)發(fā)商。另外，對(duì)于購(gòu)房者而言，物業(yè)費(fèi)等因?yàn)榻ㄖ娣e衍生的收費(fèi)也有可能降低。

另外需要注意的是，公攤面積并不是越小越好，不計(jì)入面積價(jià)格，意味著開(kāi)發(fā)商同樣可以提高套內(nèi)單價(jià)，另外如果開(kāi)發(fā)商過(guò)度擠壓公攤，會(huì)導(dǎo)致社區(qū)品質(zhì)下調(diào)，包括樓道、會(huì)所、大堂等公共面積縮水。

1：這只是一個(gè)工程建設(shè)規(guī)范公開(kāi)征求意見(jiàn)，距離正式文件還很遙遠(yuǎn)，即使成為正式文件，也不確定是建議標(biāo)準(zhǔn)還是規(guī)定強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)。

2：從政策內(nèi)容看，包括了住宅、商業(yè)、工程建設(shè)等方方面面，包括全裝修交付等等政策，這些政策起碼5年內(nèi)落地可能性非常小。

3：套內(nèi)面積計(jì)價(jià)影響最大的是期房銷售，對(duì)于現(xiàn)房和二手房，購(gòu)房者更容易計(jì)價(jià)。從套內(nèi)計(jì)算價(jià)格看，全國(guó)已經(jīng)有重慶等個(gè)別城市落地，的確更有利于購(gòu)房者，對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言減少了灰色利益。

4：羊毛出在羊身上，如果出臺(tái)套內(nèi)計(jì)價(jià)模式，需要考慮之前已經(jīng)入市的項(xiàng)目如何銜接的政策。

5：從未來(lái)趨勢(shì)看，國(guó)內(nèi)有很多獨(dú)有、少有的房地產(chǎn)交易現(xiàn)象，比如公攤計(jì)價(jià)、期房銷售、二手房雙邊代理，這些都隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展有改變的可能性。