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形勢(shì)突然又起變化。

據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)報(bào)道，8月11日，青島市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布公告，稱7月30日青島公示的第二批次集中出讓的100幅地塊拍賣活動(dòng)因故“終止”，再次實(shí)施公開出讓時(shí)間，以屆時(shí)公告為準(zhǔn)。

同是11日上午有消息稱，8月10日自然資源部召開了閉門會(huì)議，對(duì)第二批次核心城市土地出讓政策進(jìn)行調(diào)整。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者經(jīng)過多方信源了解到，此次自然資源部確實(shí)召開了閉門會(huì)議，集中供地規(guī)則也確實(shí)要進(jìn)行調(diào)整。但具體怎么調(diào)，尚未有明確政策出臺(tái)。

一位參加過土地出讓“兩集中”會(huì)議的研究人士對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，“前段時(shí)間自然資源部開了幾次關(guān)于‘兩集中、三公告’的會(huì)議，大家都認(rèn)為集中供地政策推出后，反而加劇了企業(yè)搶地?，F(xiàn)在討論的重點(diǎn)是怎么優(yōu)化這個(gè)政策，怎么補(bǔ)漏洞，目的就是將地價(jià)控制住。”

從上半年22個(gè)城市試點(diǎn)首批集中供地的情況來看，反而讓開發(fā)商更積極搶地，土地溢價(jià)率突出，對(duì)穩(wěn)地價(jià)進(jìn)而穩(wěn)房?jī)r(jià)產(chǎn)生了“負(fù)外部性”。

目前從試點(diǎn)城市動(dòng)作來看，也透露出政策待變的跡象。自8月6日起，深圳、沈陽、天津以及前述的青島都先后宣布中止或延期第二輪集中供地計(jì)劃。外界認(rèn)為，這些城市都在等待土地拍賣新規(guī)的“靴子”落地，有分析認(rèn)為，估計(jì)會(huì)要求城市政府限定土地溢價(jià)上限，如單宗住宅用地溢價(jià)率不能超過15%，并且不得通過調(diào)高底價(jià)、競(jìng)配建等方式抬升實(shí)際房?jī)r(jià)。

有城市拍地違背政策初衷

做得最好的是北京

土地市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的源頭。尤其城鎮(zhèn)國(guó)有建設(shè)用地市場(chǎng)形態(tài)介于壟斷競(jìng)爭(zhēng)和完全壟斷之間，其競(jìng)價(jià)出讓規(guī)則被認(rèn)為是推高地價(jià)的主要原因。管控地價(jià)、抑制住房成本和企業(yè)用地成本已成為共識(shí)。

中央財(cái)經(jīng)大學(xué)副教授、中房智庫研究院執(zhí)行院長(zhǎng)柴鐸表示，今年推出的土地“兩集中”政策，本意是分散土地競(jìng)爭(zhēng)、釋放土地集中大量供應(yīng)的預(yù)期信號(hào)以平抑地價(jià)，但結(jié)果有些適得其反，熱點(diǎn)城市集中供地反而加劇市場(chǎng)壟斷、釋放土地短缺信號(hào)，引發(fā)企業(yè)積蓄財(cái)力集中購地，導(dǎo)致溢價(jià)率上升。

所謂土地“兩集中”，一是集中發(fā)布出讓公告，二是集中組織出讓活動(dòng)，原則上全年不得超過三次。自然資源部劃定了22個(gè)重點(diǎn)城市進(jìn)行實(shí)施，包括北上廣深四個(gè)一線城市，以及南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟(jì)南、合肥、長(zhǎng)沙、沈陽、寧波、長(zhǎng)春、天津、無錫18個(gè)新一線和二線城市。

在首輪集中供地中，除鄭州、長(zhǎng)春等城市遇冷，多數(shù)地塊以底價(jià)成交外，諸如合肥、廈門等城市熱點(diǎn)地塊，開拍即達(dá)最高價(jià)，并進(jìn)入搖號(hào)階段。尤其是南方城市，多次出現(xiàn)10多家知名房企或聯(lián)合體圍獵一幅土地的現(xiàn)象。

在土地市場(chǎng)熱得發(fā)燙的杭州，首批推出的57宗地塊中，有41宗達(dá)到了封頂溢價(jià)，并啟動(dòng)了競(jìng)爭(zhēng)自持，自持率最高的地塊高達(dá)40%。

中指院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，重慶首批集中供地出讓46宗地塊，總成交金額為635億元，成交樓面均價(jià)9133元/平方米，平均溢價(jià)率43%，其中有22宗地塊成交溢價(jià)率超過50%，最高溢價(jià)率達(dá)到130%。

在武漢，還誕生了首輪集中供地競(jìng)價(jià)輪次高達(dá)421次的地塊，溢價(jià)率超100%，堪稱武漢光谷“新地王”。

愈發(fā)嚴(yán)格的競(jìng)拍條件還催生了“馬甲”大軍。在廣州土地拍賣市場(chǎng)上，位于黃埔軍校小學(xué)的地塊吸引競(jìng)拍的房企“馬甲”達(dá)320家。在蘇州，就在32宗地塊競(jìng)拍前夕，有部分房企一天成立6家、10家甚至15家子公司。這顯然是違背了集中供地政策的初衷。

做得最好的，還是北京。“原以為北京會(huì)爭(zhēng)奪得最激烈，但沒想到溢價(jià)率都控制得很精準(zhǔn)，拿到地的房企也都有錢可掙，其他城市可以來現(xiàn)場(chǎng)觀摩取經(jīng)?！币晃黄髽I(yè)人士稱。

在首輪供地落幕，第二輪即將開啟之際，各大城市紛紛變得謹(jǐn)慎起來。

8月6日，深圳公共資源交易中心發(fā)布公告稱，中止第二批集中供地的掛牌出讓工作，具體出讓時(shí)間另行公告；開發(fā)商已交納的保證金將原路退回。

8月10日，天津市規(guī)劃和自然資源局公告稱，第二批61宗國(guó)有建設(shè)用地掛牌出讓時(shí)間延長(zhǎng)。8月11日，青島市相關(guān)部門亦宣布，6宗土地拍賣活動(dòng)因故“終止”；同日，惠州發(fā)布消息稱，原定于8月11日拍賣的惠城區(qū)金山新城某商住地塊在8月10日被中止出讓，理由是該地塊需要完善房?jī)r(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)措施，“待完善房?jī)r(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)措施后再恢復(fù)掛牌出讓”。