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02.房地產(chǎn)的依附品

房地產(chǎn)泡沫的破滅重創(chuàng)了海南經(jīng)濟，但日子還得過，海南開始尋找新的方向。

農(nóng)業(yè)？不行，附加值太低，沒前途。

工業(yè)？也夠嗆，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)太差做不了外貿(mào)，小島嶼內(nèi)需同樣不足，做加工地又得加上運輸費，缺乏價格競爭力。

旅游？可以試試！

畢竟海南最大的問題就在于人口太少，95年人口只有七百多萬，約等于廣東的1/10，勞動力、消費力、內(nèi)需都嚴(yán)重不足，但這里可是全國唯一擁有熱帶氣候的地區(qū)，沙灘、雨林、珊瑚、海洋應(yīng)有盡有，絕對不缺旅游資源，再說只要有人來，什么問題都好解決，這是老天爺賞的飯，必須盛穩(wěn)了！

于是就在1993年7月——房地產(chǎn)泡沫破滅的第二個月，新上任的省委書記明確提出“以旅游業(yè)為龍頭，超前發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)”，海南開始押寶旅游業(yè)，這是個產(chǎn)業(yè)鏈足夠長，且適配海南原生態(tài)環(huán)境的好方向。

成效也確實不錯：從93年開始，海南的旅游業(yè)總收入一直保持著穩(wěn)步增長。

但海南沒有想到，原本半條身子入土的房地產(chǎn)又成了旅游業(yè)的最大受益者。

興旺的旅游業(yè)直接推高了地區(qū)房價，進而帶動房地產(chǎn)業(yè)死灰復(fù)燃，而海南似乎也把這“意料之外”當(dāng)成了“意外之喜”，開始迎合著搞起了“旅游業(yè)—房地產(chǎn)”的循環(huán)游戲。

進入本世紀(jì)后，海南房地產(chǎn)開發(fā)投資額占GDP比重持續(xù)爬升，2010年宣布建設(shè)國際旅游島后，更是暴漲五個點，從此一直穩(wěn)居20%以上，在最“頂峰”的2014-2017年期間，甚至接近一半。

有多離譜呢？2017年，這個數(shù)值的全國平均值為13.2%，海南是46%，幾乎是全國平均的3.5倍。

可原本海南發(fā)展旅游業(yè)，就是希望能替代掉房地產(chǎn)，擺脫93年泡沫破裂給海南造成的陰影，結(jié)果卻讓自身越來越依賴于此。

雖然經(jīng)濟本身非常依賴房地產(chǎn)，海南房價也一直高于全國平均水平，但海南政府從賣地中得到的收入?yún)s并不高。

簡單來說：海南的地價相對于它的房價，簡直低到離譜。

雖然海南房價一直高于全國平均，但它的地價卻也常年低于全國，經(jīng)常只有全國的1/4。且土地出讓金占房價的比重也經(jīng)常只有全國水準(zhǔn)的一半。

在最離譜的時期，海南土地出讓金占房價比重僅有3.49%。換句話說，這時你花100萬買一套房子，有96萬多都進了開發(fā)商的口袋。

溢價之嚴(yán)重，實在令人咂舌。

此外，對房地產(chǎn)的高度依賴，背后凸顯的問題更嚴(yán)重：旅游業(yè)幾乎淪為房地產(chǎn)的配套產(chǎn)業(yè)，為了開發(fā)房地產(chǎn)，什么項目都可以先斬后奏，一切問題皆被拋之腦后。

2017年12月23日，中央環(huán)保督察組向海南省的反饋督察一針見血地指出了這一點：“財政過分依賴房地產(chǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)指到哪兒，政府規(guī)劃跟到哪兒，鼓了錢袋，毀了生態(tài)。”

一個悲劇性的例子是融創(chuàng)日月島。這里距離三亞僅87公里，沙綿水清，海水年平均溫度26.5℃，是全中國最好的沖浪海灣之一。

2015年融創(chuàng)通過資本運作拿到了這個項目，按照規(guī)劃，融創(chuàng)將投入145億，幾年后兩座比天安門廣場還大的日形和月形人工島嶼將出現(xiàn)在海面上。

只要建成，這里就是下一個“迪拜塔”。

但魔幻概念的背后，是見不得人的陰暗面。2015年月島在海洋環(huán)境影響報告書未經(jīng)核準(zhǔn)的情況下即開工建設(shè)，加劇了附近岸灘的侵蝕，對省級青皮林自然保護區(qū)造成一定影響。

直至2017年上面派人下來，月島才停止違法填海行為，但周圍海洋自然生態(tài)已遭到極大破壞。

2020年10月19日，海南公布的生態(tài)環(huán)境保護督察整改方案里，月島項目被勒令拆除，同樣在列的還有葫蘆島、三亞鳳凰島二島、南海明珠人工島、恒大?；◢u，這些曾經(jīng)名噪一時的人工島項目均被要求停工、整改甚至是拆除。

2017年3月日月島項目開盤時，海景別墅1600-1800萬/套，高層公寓均價2.3萬-2.5萬/平米不等，是同年海南平均房價的兩倍多，而根據(jù)當(dāng)年財報，這一項目為融創(chuàng)創(chuàng)收31.7億。

項目負責(zé)人的那句“我們想把融創(chuàng)日月灣建造成世界上能夠知名的旅游品牌，而不是單純的地產(chǎn)項目”，現(xiàn)在聽起來多少有點此地?zé)o銀三百兩。