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【文/有數(shù)DataVision】

你可能從未聽(tīng)過(guò)中國(guó)房?jī)r(jià)最貴縣城的名字。

陵水，一個(gè)GDP僅有1/8個(gè)義烏、人口不到40萬(wàn)的海南小縣城，在最新出爐的“中國(guó)縣城房?jī)r(jià)排行榜”上悄然登頂，3.3萬(wàn)的房?jī)r(jià)放在省會(huì)級(jí)的城市里，除了北上廣深，也就杭州和南京配和陵水碰一碰。

為什么一塊被細(xì)沙椰林和珊瑚、雨林火山和酒店填滿的旅游勝地里的一個(gè)小縣城，房?jī)r(jià)能干爆全國(guó)95%的城市？

熟悉海南的人內(nèi)心毫無(wú)波瀾：“海南嘛，炒房是傳統(tǒng)手藝，正常，不急，莫慌?！?

確實(shí)，海南就是這么一片神奇的土地，孤懸海上，有無(wú)盡的美景，也有瘋狂的房地產(chǎn)和炒房客們。世人只道三亞沙灘可比馬代，卻不知海南房?jī)r(jià)曾比天高。

海南和房地產(chǎn)的愛(ài)恨糾葛遠(yuǎn)非幾句話所能概括，他們就像一對(duì)相愛(ài)相殺幾十年的往日戀人：愛(ài)過(guò)笑過(guò)，也累過(guò)痛過(guò)，海南享過(guò)地產(chǎn)的福，吃過(guò)地產(chǎn)的苦，最后終于下定決心要摒除對(duì)房地產(chǎn)的依賴。

能不能成功不知道，助攻倒是拉滿了。

2018年4月13日，中央正式宣布決定支持海南全島建設(shè)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)，海南的發(fā)展一下被提高到了國(guó)家戰(zhàn)略級(jí)的重要地位，這也是海南繼1988年建省辦經(jīng)濟(jì)特區(qū)、2010建立國(guó)際旅游島后的第三次歷史性機(jī)遇。

前兩次機(jī)遇皆因房地產(chǎn)而錯(cuò)失，因而在這隕石級(jí)的第三次機(jī)遇上，調(diào)控房地產(chǎn)，成了海南必須打好的最關(guān)鍵也最艱難之戰(zhàn)。

在本文里，我們將嘗試解答以下幾個(gè)問(wèn)題：

1.海南與房地產(chǎn)之間發(fā)生過(guò)什么？

2.海南房?jī)r(jià)到底算不算虛高？

3.海南擺脫對(duì)房地產(chǎn)的依賴了嗎？

4.離開(kāi)房地產(chǎn)，海南該去往何方？

01.夢(mèng)起夢(mèng)碎

瓊島曾經(jīng)確實(shí)很窮。

海南在1988年前還隸屬?gòu)V東。由于一直被當(dāng)做國(guó)防前沿陣地對(duì)待，產(chǎn)業(yè)發(fā)展受限頗多，除橡膠外幾乎沒(méi)有別的產(chǎn)業(yè)。

改開(kāi)后，全國(guó)都在摸爬著尋找“能過(guò)河的石頭”。海南臨近東南亞，又是全國(guó)第二大島，常常被拿來(lái)和臺(tái)灣比較，但畢竟基礎(chǔ)薄弱，因此當(dāng)時(shí)中央想著的，是20年趕上臺(tái)灣。

資金匱乏、環(huán)境落后、交通不便、人力不足的環(huán)境下，最簡(jiǎn)單粗暴的手段自然是“政策調(diào)控”。

1988年4月，海南脫離廣東，建省設(shè)經(jīng)濟(jì)特區(qū)，政策上“資金進(jìn)出自由、境外人員進(jìn)出自由、貨物進(jìn)出基本自由”，開(kāi)放力度之大國(guó)內(nèi)首屈一指。

政策是有了，可錢(qián)從哪來(lái)？

在88年這個(gè)時(shí)間點(diǎn)，想借外資之手可沒(méi)那么簡(jiǎn)單。即使有著總工程師的鼎力支持，海南與日企熊谷組意圖合作開(kāi)發(fā)的洋浦經(jīng)濟(jì)試驗(yàn)區(qū)直接被戴上“割地賣國(guó)”的高帽子，直到世紀(jì)之交，洋浦仍然是一片荒蕪。

1992年，當(dāng)那個(gè)老人再次南巡之時(shí)，政策上的松綁瞬間改變了一切。

此時(shí)距離深圳被設(shè)立為經(jīng)濟(jì)特區(qū)已過(guò)去12年，全國(guó)都見(jiàn)證了深圳從小漁村變成大都市、12年里GDP翻了117倍的發(fā)展奇跡，無(wú)數(shù)因沒(méi)來(lái)得及上車而懊悔的人們都在尋找下一個(gè)深圳。

順著地圖往南一點(diǎn)，那就是地價(jià)低廉的海南。當(dāng)時(shí)有句話叫“十萬(wàn)人才下海南”，下海南干什么呢？

炒房。

一年之內(nèi)，人口不到700萬(wàn)的海南出現(xiàn)了2萬(wàn)家房地產(chǎn)公司，地價(jià)從每畝十幾萬(wàn)漲到六百多萬(wàn)，房?jī)r(jià)則從1991年的1400蹦到了1993年上半年的7500。

要知道直到20年后的2012年，國(guó)內(nèi)的平均房?jī)r(jià)才達(dá)到5791元，而97年的上海靜安區(qū)，房?jī)r(jià)2300就能被專家呼吁“盡快拋售”。

不少大佬的第一桶金都是從這段瘋狂的歲月里淘來(lái)的——比如以潘石屹、馮侖為代表的“萬(wàn)通六君子”，潘石屹92年在海南賺到一千多萬(wàn)后成功逃頂，三年后與妻子創(chuàng)立SOHO中國(guó)；馮侖則成了民生銀行的聯(lián)合創(chuàng)始人。

這也是海南第一次嘗到房地產(chǎn)的甜頭：那一年的GDP暴漲41.5%，房地產(chǎn)增加值翻了近10倍。

向來(lái)習(xí)慣了吹海風(fēng)喝老爸茶的海南，第一次感受到什么叫瘋狂。所有人都在玩擊鼓傳花的游戲，“大老板建大樓，小老板蓋小樓，沒(méi)錢(qián)的炒樓花”。

正如19世紀(jì)無(wú)數(shù)美國(guó)淘金客西進(jìn)淘金一樣，“到海南，淘金去”也成了90年代風(fēng)靡全國(guó)的口號(hào)。

但問(wèn)題在于，當(dāng)時(shí)的海南沒(méi)有黃金，只有黃沙。

海口大英山機(jī)場(chǎng)由于機(jī)位不足，每逢航班高峰，部分飛機(jī)只能停在新航站區(qū)一公里開(kāi)外的老停機(jī)坪排隊(duì)，游客上下機(jī)極度不便；機(jī)場(chǎng)內(nèi)時(shí)常有人、車、牲畜闖入，嚴(yán)重威脅飛行安全，僅1993年機(jī)場(chǎng)復(fù)飛次數(shù)就高達(dá)44次、中斷起飛7次。

如今的海灘度假圣地三亞亞龍灣在96年都還是一片殘破景象，鳳凰機(jī)場(chǎng)也要到94年才建成。

此時(shí)的海南，除了房地產(chǎn)外一無(wú)所有。

只是沒(méi)想到泡沫破滅得如此之快：短短兩年不到，1993年6月，中央下達(dá)鐵腕政策，嚴(yán)控信貸規(guī)模、削減基建投資、清理所有在建項(xiàng)目，并終止房地產(chǎn)公司上市。海南的房?jī)r(jià)又迅速跌回了兩年前的水平，95%的房地產(chǎn)公司都面臨倒閉。

鼓聲停下，狂熱者眼看手中沒(méi)來(lái)得及傳出去的金花變成了一抔爛泥。海風(fēng)中飄揚(yáng)著的不再是暴富的狂笑，而是爛尾樓如泣如訴的哀嚎和漫天的壞賬。