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【文/觀察者網(wǎng)專欄作者 陶光遠(yuǎn)】

一位交往多年的德國朋友"時(shí)代范"最近來中國出差。工作之余，我請(qǐng)他吃飯時(shí)，不經(jīng)意聊起了德國的保障房建設(shè)。

柏林84%以上的家庭租房子住。圖|exilism/Flickr

有關(guān)德國保障房建設(shè)的對(duì)話

“時(shí)代范，你夫人最近忙什么呢？”（在德國朋友之間稱呼名字，第二人稱用你不用您）

 “她現(xiàn)在在聯(lián)邦建設(shè)部的住房與城市規(guī)劃司工作?！?

 “住房工作？這是什么差事？”

“主要工作是促進(jìn)全德國的保障房建設(shè)。她現(xiàn)在每年手里要支出100億歐元的保障房建設(shè)資金?！?

 “這么多錢，是建設(shè)資金？還是補(bǔ)貼？”

 “是建房補(bǔ)貼。德國聯(lián)邦政府每年建設(shè)大約40萬套廉租房?！蔽宜懔艘幌?，每套房的建設(shè)補(bǔ)貼為大約2.5萬歐元。

“每套房多大面積？”

“60平方米左右?！钡聡话阏f住房面積指的是使用面積。60平方米的使用面積，大約相當(dāng)于80平方米的建筑面積。我算了一下，每平方米建筑面積的保障房建設(shè)，德國聯(lián)邦政府要補(bǔ)助300歐元左右，合約2300元人民幣/平方米。

“德國的人均住房面積已經(jīng)很大了，為什么每年還要建設(shè)這多么廉租房？”我問。

“德國有一些大城市，如慕尼黑等城市的房價(jià)上漲過快，價(jià)格過高。中下層收入的人負(fù)擔(dān)不起。房價(jià)上漲過高對(duì)已經(jīng)購買了住房居住的人當(dāng)然沒有影響。你知道，德國有租房保護(hù)法，每年的房租上漲有限制，所以房價(jià)上漲過快對(duì)老租戶的影響也不大。但是對(duì)于新租戶，房租就高了。對(duì)于很多新來這些城市的人，例如對(duì)于很多新來這些城市的“中低收入“群體，例如警察、幼兒園的老師，就很難負(fù)擔(dān)。另外，去年還來了100多萬難民，也需要給他們建設(shè)住房?！蹦侥岷谑堑聡績r(jià)最高的城市之一，單位住宅面積的均價(jià)已經(jīng)達(dá)到了中國北京的一半左右。

“州和市縣一級(jí)的地方政府也拿出補(bǔ)貼建設(shè)廉租房嗎？”

“也有，但不多，現(xiàn)在每年大概建設(shè)10多萬套吧。廉租房建設(shè)補(bǔ)貼主要是聯(lián)邦政府出。”這樣一算，德國居住人口8200萬左右，每年建設(shè)50多萬套廉租房；其規(guī)模就相當(dāng)于在中國每年建設(shè)800多萬套廉租房，這夠2000多萬人住的。而中國現(xiàn)在每年從鄉(xiāng)村到城鎮(zhèn)的人口也就是1000多萬人。

“廉租房建設(shè)的補(bǔ)貼為什么主要是聯(lián)邦政府支付？”

“根據(jù)法律，對(duì)中下層民眾的住房保障主要由聯(lián)邦政府負(fù)責(zé)?！?

“誰是廉租房的業(yè)主呢？”

“地方政府下屬的公共住房公司，如各個(gè)市縣的公共住房公司，也有私人投資商?！?

“對(duì)業(yè)主有什么要求嗎？”

“要求業(yè)主作為廉租房給符合租賃廉租房條件的家庭出租。作為廉租房出租至少要達(dá)到15年。之后可以作為正常的出租房出租或者銷售”

回來后，我想了好長時(shí)間，聯(lián)想到好多事情。我現(xiàn)在把這段對(duì)話公開，供感興趣的讀者們參考一二。

德國是個(gè)老百姓住房負(fù)擔(dān)不是很重的國家。其原因不是因?yàn)槠涫袌鍪亲杂傻?，反而是因?yàn)檫@個(gè)市場始終得到政府的調(diào)控，在這方面，有很多零碎的報(bào)道。

去年以來中國的房地產(chǎn)冰火兩重天，去庫存的同時(shí)再次出現(xiàn)過熱苗頭，各地紛紛出臺(tái)限購政策。自上周雄安新區(qū)千年大計(jì)計(jì)劃出臺(tái)后，又遭炒房團(tuán)阻擊，但中央態(tài)度明確，發(fā)令堅(jiān)決遏制炒房者。有媒體引用京津冀協(xié)同發(fā)展專家咨詢委員會(huì)專家鄔賀銓的話稱，國家將在雄安新區(qū)試點(diǎn)全新的房地產(chǎn)改革，找出一條能夠發(fā)展房地產(chǎn)，又能夠控制房價(jià)，保證更多需要有住房的人有房住，一條適合創(chuàng)業(yè)者、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的房地產(chǎn)改革新道路。

借此機(jī)會(huì)，我一并將自己在德國幾十年工作生活中所了解的情況寫出來，跟大家分享。

按照2010年的數(shù)據(jù)（現(xiàn)在有變化，但不大），德國總共有8200多萬人，有住房3869萬套。德國人均住房面積：1990年為約35平方米（使用面積，下同），2009年為約42平方米，估計(jì)現(xiàn)在為45平方米左右。其中：

1） 自住房1513萬套，其中：約占住房總套數(shù)的40%左右：

2） 專業(yè)出租房，專業(yè)出租房976.9萬套，約占住房總套數(shù)的25%左右：

3） 私有出租房1379.1萬套，約占住房總套數(shù)的35%左右：

在以上的數(shù)據(jù)中，我們可以注意到以下幾點(diǎn)：

一、在德國，自有住房僅占40%左右。而德國的自有住房，大部分是單棟或雙拼住宅，即中國所說的“別墅”，分布在鄉(xiāng)村、小城鎮(zhèn)和城市邊緣。自有住房只有19%是樓房里的住宅單元。這說明，德國城區(qū)租房住的比例更高，有些城市的城區(qū)甚至達(dá)到80%左右。

二、大部分人租房住的結(jié)果是，房屋的使用率大大提高。中國人現(xiàn)在大部分人買房住，造成部分二線城市，三四線城市房屋的空置率很高，看看一些城市很多小區(qū)入夜稀疏的燈光就能明白。

三、德國的專業(yè)出租房比例很高，占整個(gè)住房套數(shù)的25%左右。而且當(dāng)?shù)卣图w建房/住房合作社建房是最大的出租房建房者，占到其中的一半多。這說明政府對(duì)住房的干預(yù)很大。

在歷史上，德國有過兩次大的住房短缺時(shí)期，一次是普法戰(zhàn)爭結(jié)束后至一次大戰(zhàn)前的德國經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展時(shí)期，另一次是二次大戰(zhàn)后1945年至1965年的德國戰(zhàn)后重建時(shí)期。在這兩次住房大規(guī)模短缺時(shí)期，國家都從各個(gè)方面大量融資大規(guī)模新建或重建住宅。在這兩個(gè)時(shí)期，都是地方政府和集體建房的高潮期。

德國房價(jià)漲幅比較小，圖為德國與美國、英國、加拿大房價(jià)指數(shù)對(duì)比，以2002年為100做基準(zhǔn)。

之后，又有過一次小的住房短缺時(shí)期，一次是1980年~1990年，由于年齡結(jié)構(gòu)的影響和人們擴(kuò)大住房需求引起的再次住宅短缺。國家再次大規(guī)模對(duì)住宅建設(shè)融資。

德國鼓勵(lì)民眾投資購買自住房，其政策包括住房公積金制度和購房免除部分稅收。只不過遺憾的是，盡管如此，德國租房住的家庭還是占到60%左右。