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陶光遠(yuǎn):德國(guó)政府如何調(diào)控房?jī)r(jià)?
關(guān)鍵字: 房?jī)r(jià)德國(guó)住房人均住房面積集資建房城市政府都有自己的住房公司
德國(guó)的基本政策是盡量減少國(guó)家對(duì)住房市場(chǎng)的干預(yù),鼓勵(lì)居民自助解決住房,國(guó)家僅對(duì)低收入家庭提供資助。但在住房特別短缺時(shí),政府還是要直接干預(yù)住房市場(chǎng),甚至直接參與住房建設(shè)。德國(guó)各個(gè)城市政府都有自己的住房公司,并成為最大的專業(yè)出租房者擁有者。
以德國(guó)紐倫堡為例,50.3萬居民居住者26.8萬套住宅。WBG城市住房公司是紐倫堡市最大的出租房公司,總共有22,000多套住房,全市大約8%的住戶居住在該公司的出租房?jī)?nèi)。
出租房公司是紐倫堡能源公司的子公司,而紐倫堡能源公司屬于紐倫堡市政府,WBG城市住房公司的監(jiān)事會(huì)主席由紐倫堡市市長(zhǎng)擔(dān)任。WBG城市住房公司超過20%的住宅為政策性保障出租房,其建設(shè)或改造得到了公共資金的補(bǔ)貼,由紐倫堡市住房與城市開發(fā)局出租給符合規(guī)定的低收入家庭。
德國(guó)減輕民眾住房負(fù)擔(dān)的另一個(gè)法寶是鼓勵(lì)集體建房,即住房合作社建房。德國(guó)集體建房有兩個(gè)大規(guī)模發(fā)展時(shí)期,一個(gè)是威廉一世/俾斯麥的經(jīng)濟(jì)和城鎮(zhèn)化高速發(fā)展時(shí)期,集體建房就是在這個(gè)時(shí)期出現(xiàn)的,議會(huì)還制定了相應(yīng)的法律。今天,德國(guó)集體建房擁有的住房占專業(yè)出租房套數(shù)的約23%,在專業(yè)出租房中,其規(guī)模僅次于地方政府,占全國(guó)住房套數(shù)的6%左右。
德國(guó)對(duì)低收入家庭在自建房和建設(shè)保障性出租房方面給予資助。例如巴伐利亞州對(duì)保障性出租房提供低息貸款,貸款利率僅為0.5%,貸款年限為25年,但房屋建成后必須出租給符合要求的低收入家庭,如未出租給符合要求的低收入家庭,則立即停止貼息。另外,市政府根據(jù)自己的財(cái)政狀況也給這類房屋的建設(shè)給予附加的補(bǔ)助。
為了鼓勵(lì)民眾投資建設(shè)出租房,住房還對(duì)投資出租房建設(shè)給予部分免稅的好處。譬如,柏林就建了一些民眾可以投資的出租房,投資這些出租房,可以有一些免稅優(yōu)惠。
德國(guó)大多數(shù)可以建房的土地不屬于政府。政府對(duì)土地的用途提前做出規(guī)劃,在一些發(fā)展比較快的大城市一般提前幾十年規(guī)劃出來;小地方就不好說了,超過一百年城市規(guī)劃沒有大變化的也不少。規(guī)劃上可以建房的地方如果建房,業(yè)主有自由土地或者買了土地按程序報(bào)批就是了,只不過接電、自來水、道路等的費(fèi)用得另外繳納。不過這也都有清晰的標(biāo)準(zhǔn)。在一些發(fā)展比較快的地區(qū),政府則及時(shí)對(duì)土地規(guī)劃進(jìn)行追加性的規(guī)劃。
譬如,著名的德國(guó)軟件公司SAP在一個(gè)小鄉(xiāng)村里,沒想到幾十年間年間,從幾個(gè)人發(fā)展到了幾萬人,于是當(dāng)?shù)卣妥芳右?guī)劃了許多的土地建設(shè)面積。連附近的很多村子都相應(yīng)規(guī)劃了更多的住房建設(shè)面積。
德國(guó)以前從未發(fā)生過房屋價(jià)格大幅上漲的情況,不過近年來卻發(fā)生了。主要是因?yàn)殂y行的存款和貸款利率很低,存款利率接近零,人們存款基本沒有收益,而買房貸款利率很低,五年期貸款的年利率只有1%左右,十五年期的貸款年利率也只有1.5%左右,于是人們購(gòu)房的積極性高漲,引起了近年來住房售價(jià)的大幅上漲(德國(guó)的房?jī)r(jià)大幅上漲和中國(guó)的房?jī)r(jià)大幅上漲差一個(gè)數(shù)量級(jí))。
很多德國(guó)人對(duì)此很憂慮,擔(dān)心這樣下去會(huì)引起房屋過剩。不過,最近來了100多萬難民,對(duì)此多少會(huì)有沖抵作用。
2006年以后,德國(guó)各州的住房情況出現(xiàn)了較大的差異:東德一些地區(qū)人口大量遷出引起住宅過剩,而西德一些地區(qū)由于人口遷入則發(fā)生住宅短缺,因此德國(guó)將住房補(bǔ)助政策從聯(lián)邦下放到各州,由各州根據(jù)自己的情況制定住房促進(jìn)和扶助政策。
德國(guó)公租房
由于德國(guó)的老齡化,國(guó)家現(xiàn)在正在促進(jìn)建設(shè)適合老年人居住的住宅,或改造現(xiàn)有住宅以適合老年人居住。
我曾經(jīng)陪國(guó)內(nèi)一個(gè)城市的代表團(tuán)考察德國(guó)的出租房情況,紐倫堡市政府的負(fù)責(zé)官員給這個(gè)代表團(tuán)介紹了一個(gè)最近政府資助的住宅建設(shè)項(xiàng)目。這是一個(gè)老年人與單親家庭混居的住宅樓,以便鄰里間互相照顧,因此該樓為無障礙建筑,樓內(nèi)建有公共圖書室,公共廚房,公共大陽臺(tái)。
該建筑共有44套住宅,其中31套受到政府補(bǔ)貼,須租給符合規(guī)定的低收入家庭。而且,該建筑也是紐倫堡地區(qū)50年來建設(shè)的第一個(gè)集體建房/住房合作社住宅建筑。
紐倫堡WBG城市住房公司的職員還帶我們參觀了WBG公司一個(gè)住宅小區(qū)中的剛剛改建裝修的樓房中的一套公共租賃房。
整個(gè)住宅大樓為二十世紀(jì)三十年代建造,當(dāng)時(shí)每一個(gè)門洞每層有三套住宅,而過去的一套住房面積太小,不適合需要,因此進(jìn)行了改造,將三套并為兩套,增加了每套的建筑面積,在改造的同時(shí)進(jìn)行了節(jié)能改造,屋頂加保溫層,外墻外保溫層采用聚苯泡沫,厚度達(dá)120mm,窗戶更換為節(jié)能玻璃窗。為提高舒適性,增加了避免產(chǎn)生熱橋的獨(dú)立支撐陽臺(tái)。
德國(guó)各主要城市公租房?jī)r(jià)格(歐元),慕尼黑最貴
大家參觀了其中一套裝修即將完成的兩室一小廳住宅。該住宅的使用面積為約54平方米,其中:6.3平方米的衛(wèi)生間,6.7平方米的廚房,4.7平方米的門庭過道(算作小廳),兩個(gè)房間,一間16.6平方米,一間16.5平方米,3.1平方米的陽臺(tái)。該住宅的基本租金為425.81歐元/月(2011年的價(jià)格,現(xiàn)在略有上漲),物業(yè)和垃圾處理預(yù)付費(fèi)為75.56歐元/月(年終結(jié)算),合計(jì)為501.37歐元/月,對(duì)低收入家庭的最高補(bǔ)助可達(dá)54歐元/月。
另外,還有12.16歐元/月的寬帶電視網(wǎng)費(fèi),電力和天然氣費(fèi)直接交給能源公司。由于建筑做了很好的保溫改造,因此采暖費(fèi)大大降低。室內(nèi)精裝修,墻紙已貼,但墻紙的顏色由住戶自己根據(jù)個(gè)人喜好自己刷。
另外,在地下室有儲(chǔ)物空間,在地下室有公共晾衣室,有公共的停自行車空間。下面是這個(gè)建筑的外景和這套住宅間里衛(wèi)生間的照片。
接待中國(guó)代表團(tuán)參觀的紐倫堡住房公司兩位經(jīng)理
公租房室內(nèi)照
在紐倫堡,一個(gè)大學(xué)剛畢業(yè)的碩士工程師,稅前收入一般在3500歐元/月左右。收入較低的白領(lǐng)工作者,如剛工作的秘書,稅前收入一般在1500歐元/月以上。商店里的售貨員,工資較低,但一般也在1200歐元/月以上。
那么,501.37歐元/月的公租房,如果是一個(gè)大學(xué)畢業(yè)生的家庭,房租占其毛收入的1/7左右。而對(duì)于一個(gè)售貨員,算上政府補(bǔ)貼,則占其毛收入的不到40%。這還是按一個(gè)家庭只有一個(gè)人工作的情況計(jì)算。
如果是兩個(gè)人工作,則房租占其收入的比例就更低了。當(dāng)然,如果家庭人均收入過低,則有社保補(bǔ)貼,并且由更多的住房補(bǔ)貼;對(duì)于沒有收入的家庭,則房租完全由政府負(fù)擔(dān)了,不過這已經(jīng)屬于另外的政府補(bǔ)貼范疇了。
對(duì)德國(guó)住房政策最重要的影響因素是,控制房?jī)r(jià)(主要是租房?jī)r(jià)格),使民眾的住房負(fù)擔(dān)不要過高,是政府執(zhí)政優(yōu)劣的衡量指標(biāo)。我們很多地方的政府僅將GDP增長(zhǎng)作為執(zhí)政優(yōu)劣的衡量指標(biāo),衡量標(biāo)準(zhǔn)不夠全面;而維護(hù)房地產(chǎn)的繁榮成了保持GDP增長(zhǎng)的慣有思路,后果就不言自明了。中國(guó)城市今天的住房大部分為自住房;而在租賃房中,絕大部分又是私人出租房。租房住的民眾居住缺乏安全感。
希望中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)能夠真正健康發(fā)展,不擠占實(shí)體經(jīng)濟(jì),減輕百姓住房負(fù)擔(dān)。
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