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在國(guó)有土地方面能和美國(guó)一比的是加拿大。據(jù)統(tǒng)計(jì)，加拿大41%的土地為聯(lián)邦所有，48%為各省所有；兩者相加，高達(dá)89%的土地是屬于政府的“皇家土地”(crown land)，僅剩下11%為私人所有。

有人或許認(rèn)為中央政府的土地收益和地方政府的“土地財(cái)政”不能混為一談。但在筆者看來(lái)，“土地財(cái)政”的本質(zhì)，就是將土地收益用于公共服務(wù)。地方政府和中央政府的差異，僅僅是提供的公共產(chǎn)品種類不同(比如前者可能是自來(lái)水，后者可能是國(guó)防)。除此之外，沒(méi)有本質(zhì)差異。

“土地財(cái)政”的本質(zhì)是融資而非收益

在土地私有的條件下，公共服務(wù)的任何改進(jìn)，都要先以不動(dòng)產(chǎn)升值的方式轉(zhuǎn)移給土地所有者。政府需要通過(guò)稅收體系，才能將這些外溢的收益收回。稅收財(cái)政的效率幾乎完全依賴于與納稅人的博弈。制度損耗帶來(lái)的利益漏失極高。而在土地公有制的條件下，公共服務(wù)的任何改進(jìn)，都會(huì)外溢到國(guó)有土地上。政府無(wú)須經(jīng)由曲折的稅收，就可以直接從土地升值中收回公共服務(wù)帶來(lái)的好處。

需要指出的是，美國(guó)聯(lián)邦政府的“土地財(cái)政”與中國(guó)地方政府的“土地財(cái)政”不完全相同。這還不僅是因?yàn)椤俺跏嫉貦?quán)”的獲得不同（美國(guó)靠的是對(duì)北美印第安人的屠殺和掠奪，中國(guó)則是通過(guò)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的制度設(shè)計(jì)）；還因?yàn)槊绹?guó)早期土地所有者是聯(lián)邦政府，所出售的土地并非附帶公共服務(wù)的城市土地，因而也不能算是嚴(yán)格意義上的資本——直到1862年《宅地法》頒布，土地和地方政府提供的公共服務(wù)結(jié)合并帶來(lái)持續(xù)性稅收，不動(dòng)產(chǎn)才成為真正意義上的資本。

而在中國(guó)，土地一開(kāi)始就和地方政府公共服務(wù)結(jié)合在一起，政府收入被用來(lái)改善公共服務(wù)。這使得土地不斷升值，并成為極佳的投資品。

相對(duì)于“征稅”的方式，通過(guò)“所出售土地的升值”來(lái)回收公共服務(wù)投入的效率是如此之高，以至于城市政府不僅可以為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)融資，甚至還可以以補(bǔ)貼的方式為能夠帶來(lái)持續(xù)性稅收的項(xiàng)目融資。

計(jì)劃經(jīng)濟(jì)遺留下來(lái)的這一獨(dú)特制度，使土地成為中國(guó)地方政府巨大且不斷增值的信用來(lái)源。不同于西方國(guó)家抵押稅收發(fā)行市政債券的做法，中國(guó)土地收入的本質(zhì)，就是通過(guò)出售土地未來(lái)的增值(70年)，為城市公共服務(wù)的一次性投資融資。

中國(guó)城市政府出售土地的本質(zhì)，就是直接銷售未來(lái)的公共服務(wù)。如果把城市政府視作一個(gè)企業(yè)，那么西方國(guó)家城市是通過(guò)發(fā)行債券來(lái)融資，中國(guó)城市則是通過(guò)發(fā)行“城市股票”來(lái)融資。

房企融資迎來(lái)“第三支箭” 證監(jiān)會(huì)調(diào)整優(yōu)化5項(xiàng)措施。圖源：視覺(jué)中國(guó)

因此，在中國(guó)，居民購(gòu)買城市的不動(dòng)產(chǎn)，相當(dāng)于購(gòu)買城市的“股票”。這就是中國(guó)城市的積累效率遠(yuǎn)高于土地私有化國(guó)家的重要原因。也正是依靠這一做法，中國(guó)得以一舉完成工業(yè)化和城市化兩個(gè)進(jìn)程的原始資本積累。

這就解釋了為什么中國(guó)住宅有如此高的收益率——因?yàn)橹袊?guó)住宅的本質(zhì)就是資本品，除了居住，還可以分紅——不僅可分享現(xiàn)在公共服務(wù)帶來(lái)的租值，還可以分享未來(lái)新增服務(wù)帶來(lái)的租值！當(dāng)然，居住和分紅從流動(dòng)性等金融性質(zhì)方面來(lái)看并不完全相同，但就融資功能而言，本質(zhì)是一樣的。

因此，中國(guó)的房?jī)r(jià)和外國(guó)的房?jī)r(jià)是很不同的兩個(gè)概念——前者本身就附帶公共服務(wù)，后者則需另外購(gòu)買公共服務(wù)。

在這個(gè)意義上，“土地財(cái)政”這個(gè)概念存在根本性的誤導(dǎo)——土地收入是融資收入(股票)，而不是財(cái)政收入(稅收)。在城市政府的資產(chǎn)負(fù)債表上，土地收益屬于“負(fù)債”，稅收則屬于“收益”?！巴恋亟鹑凇被蛟S是一個(gè)比“土地財(cái)政”更接近土地收益本質(zhì)的描述。

對(duì)“土地財(cái)政”的認(rèn)識(shí)，有助于解釋困惑經(jīng)濟(jì)學(xué)家的一個(gè)“反常”——為何中國(guó)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)，而股票市場(chǎng)卻長(zhǎng)期低迷不振？如果你把不同城市的房?jī)r(jià)視作該“城市公司”的股價(jià)，你就會(huì)發(fā)現(xiàn)中國(guó)“城市公司”股票市場(chǎng)的增長(zhǎng)速度和中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)速度十分一致，一點(diǎn)也不反常，并通過(guò)免交財(cái)產(chǎn)稅的方式分紅。

由于土地市場(chǎng)的融資效率遠(yuǎn)高于股票市場(chǎng)，因此，很多產(chǎn)業(yè)都會(huì)借助地方政府招商，以類似搭售(tie-in sale)的方式變相通過(guò)土地市場(chǎng)融資。中國(guó)大量企業(yè)是在土地市場(chǎng)而不是在股票或債券市場(chǎng)完成融資的。例如，很多初始投資高、回報(bào)周期長(zhǎng)的產(chǎn)業(yè)，往往要搭配一些“商業(yè)”或“住宅”作為平衡用地。更多的是政府拍賣項(xiàng)目周邊的土地，然后用獲得的收入對(duì)企業(yè)進(jìn)行補(bǔ)貼。

“土地財(cái)政”相對(duì)稅收財(cái)政的效率差異，雖然很難直接觀察，但我們?nèi)匀豢梢酝ㄟ^(guò)一些數(shù)據(jù)間接比較。

近年來(lái)，中國(guó)M2持續(xù)高速增長(zhǎng)，但并未引發(fā)經(jīng)濟(jì)學(xué)家所預(yù)期的超級(jí)通貨膨脹。通過(guò)抵押或直接出讓“平衡用地”，是地方政府基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)融資和招商引資的主要手段。這也間接反駁了那些認(rèn)為“土地財(cái)政”抑制了實(shí)體經(jīng)濟(jì)的指責(zé)。一個(gè)重要的原因，就是M2的規(guī)模是有實(shí)際需求支撐的。

現(xiàn)在有一種流行的做法，就是拿M2和GDP做比較。2012年，M2余額為9742萬(wàn)億元，GDP約51萬(wàn)億元，M2與GDP的比值達(dá)190%。有人認(rèn)為，M2與GDP的比值逐年高企，說(shuō)明資金效率和金融機(jī)構(gòu)的效率較低。更有人擔(dān)心通貨膨脹回歸和房?jī)r(jià)反彈。

但實(shí)踐表明，M2和GDP并不存在嚴(yán)格的對(duì)應(yīng)關(guān)系。1996年是個(gè)分水嶺。從這一年開(kāi)始，在中國(guó)M2超過(guò)了GDP，但此后卻長(zhǎng)期保持低通貨膨脹，甚至局部時(shí)期還出現(xiàn)通貨緊縮。而改革開(kāi)放后幾次大的通貨膨脹都出現(xiàn)在此之前。這是因?yàn)?，合意的貨幣發(fā)行規(guī)模，取決于貨幣背后的信用而非GDP本身。如果說(shuō)稅收財(cái)政信用與GDP存在正相關(guān)關(guān)系，“土地財(cái)政”提供的信用與GDP的這種相關(guān)性就可能相較于同樣GDP的稅收財(cái)政成倍放大。

布雷頓森林體系瓦解后，曾經(jīng)以黃金為“錨”的世界大部分貨幣處于“漂流”狀態(tài)。美元通過(guò)與大宗商品，特別是石油掛鉤，重新找到了“錨”，使得美元可以通過(guò)大宗商品漲價(jià)，消化貨幣超發(fā)帶來(lái)的通貨膨脹壓力。歐元試圖以碳交易為基準(zhǔn)，為歐元找到“錨”，但迄今仍未成功。日元?jiǎng)t基本上以美元為“錨”，它必須不斷大規(guī)模囤積美元，其貨幣超發(fā)，只能依靠美元升值消化。